Агентство недвижимости и агент: Чем они занимаются, и какие услуги оказывают

Что такое риэлторская услуга? Что входит в ее состав? на сайте Недвио

• Недвижимость
• Строительство
• Ремонт
• Участок и Сад
• О загородной жизни
• Вопросы-Ответы
  • Интерактивная кадастровая карта
  • О проекте Недвио
  • Реклама на Nedvio.com

При покупке и продаже недвижимости высоки риски заключить невыгодную сделку. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимости нарушает свои обязательства или уклоняется от их выполнения, могут возникнуть серьезные проблемы. Например, продавец отказывается продать свой дом покупателю, увеличивает цену, либо отклоняет другие согласованные условия продажи.

На практике, обычно, когда возникают прения сторон, каждая из них интерпретирует их в свою пользу. Например, покупатель считает, что продавец должен освободить жилье в течение 14 дней, а продавец считает, что у него есть еще месяц.

Нередки случаи, когда продавец старается переложить все накладные расходы по сделке (например, оформление документов, оплату членских взносов и ЖКХ и др.) на покупателя. А последний, не предусмотрев эти моменты в договоре, сталкивается с необходимости за все платить.

Для того, чтобы не совершать ошибок и не терять время и деньги, разумнее привлечь профессионалов — агентов по недвижимости или, как их еще называют, риэлтеров.

Какие услуги оказывают эти специалисты? Чем может помочь риэлтор покупателю и продавцу и какова его ответственность и зона компетенций? Обо всем этом мы поговорим в этой статье.

Кто такие риэлторы и как ими стать

Как уже стало понятно, риэлтор – это специалист, который занимается продажей и покупкой недвижимости. Он помогает клиентам купить, продать или арендовать помещение. Фактически он выступает посредником в сделке по купле-продаже. Он может выступать как с одной, так и с другой стороны сделки. Обязанности риелтора зависят от того, с какой недвижимостью он работает, и какие сделки заключает.

Это интересно! Сам термин является заимствованным словом с товарного знака Realtor. Он был зарегистрирован более 100 лет назад ассоциацией торговцев США. Но самое интересное, что слово Realtor – это аббревиатура, которая расшифровывается, как «real estate agent».

Заниматься риэлтерской деятельностью имеет право физическое лицо, но при условии, что у него есть аттестационное свидетельство. Получить его можно в Министерстве Юстиции РФ. Срок действия такого свидетельства составляет 5 лет.

Получить данный документ можно в том случае, если у вас есть профильное высшее образование. При этом у вас должен быть стаж работы в данной сфере не менее 1 года. И здесь есть один важный момент! Трудовой опыт риэлтор должен получить в агентстве недвижимости. После этого будущий специалист должен сдать экзамен, после чего он по праву может считаться риэлтором.

Но, чтобы сдать этот экзамен, в Министерство юстиции нужно подать заявление, предоставить скан диплома и копию трудовой книжки. После подачи документов гражданину назначается дата и срок, когда он может сдать его. Во время тестирования экзаменуемый отвечает на вопросы. Всего в экзамен входит 20 вопросов, а ответить нужно хотя бы на 75%. Если вы смогли достичь этой отметки, то вы получаете свидетельство риэлтора. После этого вы имеете полное право оказывать услуги, выступая как частный риэлтор.

Агентство или частный риелтор?

Многие полагают, что обратиться к частному риэлтору будет дешевле, чем в агентство, а результат выйдет как минимум не хуже. Далеко не всегда эти ожидания оправдываются. Расскажем, чем отличаются услуги агентств и частников:

• Частник может заболеть, у него могут случиться проблемы личного характера или еще что-то, что помешает ему закончить вашу сделку. В этом случае вам придется искать другого риэлтора, а если вы дали аванс за услуги, вы его скорее всего лишитесь. В агентстве если один сотрудник по каким-то причинам не может больше заниматься вашей сделкой, он передаст дело коллеге, вы не потеряете ни времени, ни денег.
• Почти все риэлторские агентства помимо собственно риэлторов имеют штат юристов, они могут предложить проверку юридической чистоты объектов, составление договоров и другие услуги, которые частник оказать не сможет.
• Агентства часто имеют партнерские отношения с банками и застройщиками, благодаря чему имеют привилегии предлагать своим клиентам более выгодные условия по ипотечным кредитам, рассрочкам и т.п.
• Агентства имеют более широкую базу объектов недвижимости, чем любой частный риэлтор, ведь эта база складывается из результатов поисков многих человек.
• Аналогично с базой покупателей.
• Агентства всегда работают по договору и заботятся о своей репутации, в то время как частный риэлтор может предложить устную договоренность, следовательно, никак не гарантирует результат.
• Страхование сделки – многие агентства имеют собственный страховочный фонд, который позволяет гарантировать безопасность сделки.

Стоит отметить, что и среди частных риэлторов случаются профессионалы с многолетним опытом и огромной базой, которые не уступят агентствам, но найти их непросто, они обычно предпочитают не связываться с рядовыми сделками, и такие специалисты всегда нарасхват.

Виды деятельности агентств недвижимости

На рынке присутствует значительное количество риэлтерских компаний, работающих в определённых сегментах рынка. Крупные агентства делают инвестиции в недвижимость и занимаются иными видами деятельности, существенно расширяя круг оказываемых услуг:

• Аренда жилой и коммерческой недвижимости.
• Консультирование клиентов по правовым и иным вопросам.
• Оказание помощи в получении ипотечных кредитов.
• Экспертная оценка объектов недвижимости.
• Реклама.
• Содействие в выборе страховщика и программы страхования.

Основной принцип работы агентства недвижимости при этом остаётся неизменным – это подготовка и комплексное сопровождение сделки. Только обращение к квалифицированному и опытному риэлтору обеспечивает высокий уровень гарантий безопасности процессов поиска и приобретения дома, квартиры, офиса, равно как и любых иных помещений.

Какие услуги оказывает агентство недвижимости

Риэлторская фирма, если она зарегистрирована, как коммерческая компания, например ООО, оказывает услугу, согласно ОКВЭД (утвержденный в России классификатор видов экономической деятельности).

Перечень:

• посредническая помощь по продаже, сдаче в найм жилых в аренду нежилых помещений (объектов недвижимого имущества);
• консультационную помощь по нюансам операций с недвижимостью (купле-продаже, сдаче в наем, аренде, налогообложению и т.д.) при проведении операций с жилищем;
• рекомендации по общим вопросам, например при составлении юридических документов (доверенностей, договоров купли-продажи, аренды или найма помещений);
• представление интересов покупателя или продавца, либо участия в суде в качестве свидетеля;
• информационный сервис, часто это продажа информации о сдаче квартир в наем собственниками напрямую, минуя риэлторские компании. Сервис появился благодаря тому, что кто-то из агентов догадался продавать информацию, которую для себя отбирают специалисты по аренде, когда фильтруют через базу телефонных номеров входящие объявления о сдаче собственности в найм.

Все, что входит в услуги агентства недвижимости предоставляется за вознаграждение или на договорной безвозмездной основе

Что главное для потребителя при обращении в компанию:

• не переплатить;
• получить качественный сервис;
• быстро продать, купить или снять помещение в найм.

Помощь агентства при сдаче или снятии жилой площади

Квартиросъемщикам:

• фирма может гарантировать быстрый поиск жилища, т.к предлагает огромный выбор;
• дать рекомендации по выбору среди имеющихся в базе объектах;

Арендодателям

• гарантируется скорейший поиск нанимателя, по надежности квартиросъемщика не всегда получается гарантировать результат;
• эффективная рекламная компания (часто за счет агентства);
• составление договора найма и рекомендации по нему;
• ведение переговоров и проведение сделки;
• прием аванса или залога за сдаваемую жилплощадь.

А теперь о самом интересном, о том, что может повлиять на принятие в пользу профессии или против неё. А именно о плюсах и минусах деятельности в сфере недвижимости.

Начнём разбор с перечня положительных сторон:

• Нет надобности долго обучаться и получать дорогостоящее образование;
• Нет возрастных и половых ограничений;
• Свободный график работы;
• Отсутствует необходимость постоянного нахождения в офисе;
• При правильном подходе высокий уровень финансового вознаграждения

Недостатки:

• Не каждый может преодолеть барьер активного общения с потенциальными клиентами и сопротивляться множественным отказам;
• Отсутствует ставка по заработной плате. Можно долгое время не иметь материального вознаграждения.
• Высокий уровень конкуренции.

Для детей и взрослых мы максимально кратко, но подробно рассказали агент по недвижимости это кто, чем данная профессия отличается от остальных и какие плюсы и минусы в ней присутствуют.

Крупное агентство недвижимости

Обращаясь в крупное агентство недвижимости с продолжительной историей и определенной репутацией, вы можете быть уверены, что откровенное мошенничество или обман вам не грозит. В таких агентствах есть четко выстроенные бизнес-процессы, а работа с клиентами поставлена на поток. Все этапы работы стандартизированы, а отклонения от нормы практически не допускаются. С одной стороны это хорошо, так как у агента почти нет возможности обвести вас вокруг пальца, но с другой стороны, в случае необходимости гибкого подхода к ситуации, существует вероятность срыва сделки из-за несостыковки с другой стороной.

Вообще, для полного понимания ситуации, необходимо знать структуру крупных агентств и принципы их бизнеса. В крупных агентствах каждым направлением недвижимости занимается определенный отдел, у которого есть руководитель. Он управляет своим отделом и доносит до менеджеров «политику партии». Обычно, имеют отделы, работающие по всем направлениям, начиная от распространенных аренды и купли-продажи жилой недвижимости, заканчивая зарубежной и коммерческой недвижимости. Следующее звено, менеджер, это опытный агент, который, во-первых, руководит рядовыми риэлторами, а во-вторых, проводит собственные сделки (почти всегда из своей клиентской базы). Обычно в подчинении у менеджера находится 10-15 агентов, среди которых как подкованные, так и новички без опыта.

Таким образом, обратившись в крупное агентство, вам может как повезти, и вам достанется опытный агент, так и не очень — работать с вами будет новичок под присмотром менеджера. И все бы ничего, но у менеджера таких агентов много, и значительного количества времени уделять каждому возможности нет, поэтому менеджер лишь направляет агента, отвечает на возникающие вопросы и не дает совершить серьезные ошибки. Но, как известно, дьявол прячется в мелочах. Если все же решите пользоваться услугами крупного агентства, советуем убедиться в том, что вам достался опытный риэлтор. И возраст тут не показатель. В агенты часто идут люди, у которых не получилось в другой сфере и они решили попытать счастья в недвижимости. Так же, многие становятся риэлторами после выхода не пенсию для получения прибавки.

Большинство риэлторских компаний могут предоставлять своим клиентам дополнительные преференции. Например, многие агентства заключают партнерские договора с банками и строительными компаниями, что позволяет их клиентам получать некоторые выгоды. Это могут быть льготные программы кредитования от банков, либо выгодные условия бронирования от застройщиков и т.д.

Цены в крупных агентствах, как и следует ожидать, довольно высокие. Ведь заработать на вашей сделке должен не только агент и его менеджер, но еще и руководитель отдела, генеральный директор, секретарь, маркетолог, бухгалтер и т.д. Последнее время, за счет массовости и принципа конвеера, такие агентства стараются снижать размер комиссии, но это не всегда хорошо сказывается на кадровом вопросе. К слову, в крупные агентства принимают всех желающих, потому как у любого человека есть определенный круг знакомств, в котором он начинает рекламировать свои услуги. Таким образом, даже новички подтягивают за собой клиентов, что очень выгодно компании, и поэтому они заинтересованы в как можно большем количестве работающих у них агентов.

Стоимость услуг агентств

Стоимость услуг агентства недвижимости находится в прямой зависимости от типа сделки и цены на продаваемый (сдаваемый) объект недвижимости. Но именно этот вопрос волнует каждого, кто по тем или иным причинам вынужден обратиться за помощью в агентство.

Ситуация на рынке риэлторских услуг сложилась следующая:

1. Если к риэлтору обращаются за помощью в продаже или покупке какой-либо недвижимости, то за стоимость услуг посредника составит от 2% от суммы предстоящей сделки. Этот процент минимальный, найти такие расценки крайне сложно, но возможно. Верхней границей является показатель в 7%. При очень сложных или трудозатратных операциях специалист может оценить свой гонорар в 10%.
2. Если речь идет об аренде или найме жилых помещений (офисов), то комиссионное вознаграждение обычно взимается в размере от 50 до 100% месячного платежа за съемный объект недвижимости. В случае если договор аренды заключается на очень длительный срок, то оплата может рассчитываться не относительно ежемесячного платежа, а исходя из 3-10% от годовой стоимости аренды.

Белорусская специфика

Мировое понимание профессии риэлтора и трактовка белорусского законодательства отличаются. В мировой практике риэлтор — это в первую очередь профессиональный продавец, эксперт в сделках с недвижимостью, который помогает выстроить продажу, получить от рынка наиболее выгодное предложение. Риэлтор консультирует клиента по выбору наиболее подходящего типа объекта для покупки, организует поиск, ведет переговоры и торг в интересах клиента.

Белорусский закон понимает риэлтора в первую очередь как профильного юриста в сфере недвижимости. Аттестационный экзамен риэлтора базируется сугубо на юридических вопросах. Переподготовка риэлторов для продления аттестата тоже основана на юридических темах, хотя и содержит темы по оценке объектов недвижимости и психологии общения.

Помощь в поиске и продаже объекта, ориентации в ценах наше законодательство закрепляет за агентом по недвижимости, ограничивая его функции в юридической плоскости.

Выходит, что в мире агент и риэлтор — почти синонимы. В Беларуси для регулирующих органов — это абсолютно разные профессии. Для законодателя в Республике Беларусь приоритетнее безопасность сделок, которая лежит в юридической плоскости, в мире — возможность совершить сделку (нахождение покупателя или недвижимости) и ее выгодность для клиента. Юридическая безопасность там, как правило, обеспечивается юристами или адвокатами.

Различия в подходах принципиальны. Идея в том, что если агент или риэлтор не обеспечил выгодную сделку для клиента, не достиг договоренностей в переговорах, то работа риэлтора-юриста просто бессмысленна. Нечего закреплять в договоре, анализ юридической истории не актуален. Кому нужна безопасность отсутствующей сделки?

Для нас, в Авангарде, риэлторское и юридическое основания сделки (выгода и безопасность) принципиально взаимосвязаны. Нет безопасности — никакая выгода это не компенсирует, полная безопасность без выгоды — стороны не захотят заключить сделку.

На практике в Беларуси есть риэлторы с уклоном в работу агента (т.е. вокруг потребности клиента, объекта и переговоров) и риэлторы-юристы (ведут анализ и подготовку документов, проводят сделки). И первые, и вторые имеют свидетельство об аттестации риэлтора. Отдельно работают агенты, которые мало касаются юридической части, и в паре с ними всегда работает риэлтор. При этом на рынке достаточно агентов с опытом, которые мало чем уступают аттестованным риэлторам.

Кого же выбрать вам? Зависит от задачи. Если вам нужно проверить юридическую историю квартиры, вы ее уже самостоятельно выбрали — смотрите в сторону риэлтора-юриста. Если нужно выгодно продать недвижимость или купить — вам к агенту по недвижимости или риэлтору, который работает как агент.

Расходы агентства недвижимости

Задумываясь о том, как открыть агентство недвижимости с нуля, первое, что стоит учесть это бюджет. Основные затраты, при открытии агентства недвижимости:

аренда помещения будет стоить порядка 35-70 тысяч ежемесячно;

расходы на рекламу в агентстве недвижимости это практически ежедневная статья. Реклама объектов недвижимости в большинстве случаев платная. На нее в месяц у небольших агентств уходит около 50 000 рублей, у больших около 150 000 рублей в среднем. Желательно предусмотреть при открытии агентства недвижимости наличие оборотных средств на первые 3 месяца работы;

ледующий момент — это закупка мебели и оборудования. Если планируется частично удаленная работа агентов по недвижимости, количество рабочих мест формируется ровно в половину от числа работников. В связи с разъездным образом деятельности, некоторые агенты не находятся в офисе ежедневно. Также формируется рабочее место секретаря, юриста и руководителя. Для агентства, где планируется штат порядка 10 агентов, такие расходы в общей сложности составят порядка от 50 000-100 000 рублей;

расходы по регистрации организации, создание сайта и т.д. составят около 50 000 рублей;

к категории первоначальных затрат нужно отнести и заработную плату постоянных работников. На первоначальном этапе этот пункт может быть равен нулю;

услуги аутсорсинга. Стоимость бухгалтерских услуг составит от 3 000 рублей в месяц, стоимость юридических услуг от 10 000 рублей в месяц.;

транспортные услуги, услуги мобильной связи, услуги банка, обслуживающего вашу компанию могут составить от 15 000 рублей в месяц.

На открытие агентства недвижимости вам понадобится от 100 000 до 300 000 рублей.

Как это происходит

В России допускается оплата пенсионных взносов не со стороны работодателя, а в добровольном порядке. Поэтому если самозанятый риелтор решил заняться самостоятельным формированием своих пенсионных прав, то ему необходимо обратиться в Пенсионный фонд. Возможность уплаты взносов на пенсию в добровольном порядке предусмотрена ст. 29 ФЗ-167 «Об обязательном пенсионном страховании в РФ» и реализуется через Приказ Минтруда №462н от 2017 года.

Передать заявление на регистрацию в качестве плательщика можно через клиентскую службу ПФР или путем отправки заявления почтой. В отличие от добровольных взносов на формирование накопительной части пенсии, которые за человека вправе перечислять работодатель, добровольные взносы перечисляет сам заявитель.

Для перевода добровольных взносов в ПФР плательщику можно использовать любой онлайн-банк или отдать платежку на обработку лично в отделении банка. Для формирования платежки необходимо воспользоваться электронным сервисом ПФР. Еще один способ для получения квитанции на оплату – оформить его в клиентской службе ПФР.

Периодичность взносов гражданин может определить самостоятельно: он может делать небольшие платежи в течение года или перечислять одним платежом. Минимальный и максимальный платежи зависят от периода, когда лицо являлось плательщиком взносов. Чем дольше период, тем больше пенсионных прав формируется.

Взносы учитываются в ПФР автоматически, никакая отчетность для этого не требуется.

Таким образом, риелтор вправе стать самозанятым. Подобную позицию подтвердил Минфин. Такой статус несет для него целый ряд преимуществ:

1. Риелтор вправе работать на себя без каких-либо комиссий в пользу агентства недвижимости.
2. Нет необходимости содержать отдельного бухгалтера.
3. Не нужно передавать формирование отчетности.
4. Не нужно покупать онлайн-кассу.
5. Налог платится по сниженной ставке в 4% для физлиц или 6% для юрлиц, от НДФЛ и НДС работники освобождены.
6. Не нужно делать отчисления в Пенсионный фонд (но при этом и не формируются пенсионные права).
7. Самозанятый пенсионер относится к неработающим.