Что лучше и выгоднее уменьшить срок ипотеки или ежемесячный платеж

Как правило, большинство банков предоставляют своим клиентам возможность досрочно выплачивать ипотеку. Изучите полные условия досрочного погашения в своем кредитном договоре.

При внесении досрочного платежа вы можете уменьшить размер последующих платежей или сократить срок кредита. Сокращение срока кредитования выгодно, если вы хотите минимизировать переплату по кредиту.

Уменьшение размера ежемесячного платежа оптимально для снижения долговой нагрузки.

Зачем погашать ипотеку раньше срока

Никому не хочется иметь долги, тем более такие долгосрочные, как ипотечный кредит на покупку квартиры или загородного дома. Поэтому чем быстрее вы сможете вернуть займ, тем лучше вам будет и в материальном, и в моральном плане.

Досрочное погашение ипотеки позволит:

• полноправно распоряжаться недвижимостью;
• избавиться от финансовой нагрузки;
• сэкономить на процентах.

Распространено такое мнение: заплатите вы раньше или в срок, банк все равно получит все свои проценты. Это не так. То, сколько процентов по кредиту вы заплатите, зависит от остатка долга и времени пользования кредитом.

Если у вас образовалась некая крупная сумма и вы решили ею погасить часть ипотеки, вы можете это сделать либо с условием уменьшения ежемесячного платежа в дальнейшем, либо в счет сокращения срока ипотеки.

В каких случаях выгоднее уменьшать размер ежемесячного платежа

Уменьшение платежей при досрочном погашении ипотеки позволит сократить размер ежемесячных взносов, однако срок кредитования останется первоначальным. Данный вариант выгоден заемщикам в следующих случаях:

Финансовое состояние клиента банка нестабильно и велика вероятность его дальнейшего ухудшения. Уменьшение ежемесячных платежей позволит снизить финансовую нагрузку на бюджет заемщика и риск просрочек по ипотечному кредиту.

У клиента банка появилась возможность выплатить крупную сумму, но в дальнейшем у него могут появиться расходы на другие нужды.

Достоинствами данного варианта являются возможность в значительной мере снизить финансовую нагрузку и накопить определенную сумму для последующего досрочного погашения ипотечного кредита.

Рефинансирование – тоже выход из ситуации

Еще один способ сократить свои расходы – просто уменьшить процент по ипотеке путем рефинансирования. Сейчас банки достаточно жестко борются за клиентов, поэтому готовы перекредитовывать добросовестных заемщиков на хороших условиях.

Важно: чтобы получите рефинансирование ипотеки, заемщик должен соответствовать таким условиям:

• до конца ипотеки должно оставаться более 6 месяцев;
• не допускается просрочек за предыдущий год;
• нужен стаж от 1 года (от 6 месяцев на последнем месте);
• ипотека не должна быть ранее рефинансированной;
• заемщик не должен быть банкротом.

В целом требования вменяемые и достаточно просто выполнимые (естественно, для тех, кто справляется с выплатами).

Чтобы удостовериться, что вашу заявку одобрят, можно предварительно проверить свою кредитную историю. Раз в год это можно сделать бесплатно. Например, на сайте БКИ Эквифакс или через сервис «Мой рейтинг».

Услуги по получению кредитной истории бесплатные, но есть и платные функции, например, анализ истории или подписка на получение оповещений в случае изменения КИ. Эти функции вы можете подключить по желанию.

Где можно получить наиболее выгодные условия рефинансирования, чтобы уменьшить ставку по ипотеке:

• Открытие – ставка от 8,75% до 9,2%, одобряют суммы от 500 тысяч до 30 млн рублей. Можно без подтверждения дохода, но тогда ставка вырастет до 9,25%. Оформить заявку можно здесь.
• Промсвязьбанк – банк назначает ставку от 9,9%, можно рефинансировать до 5 кредитов на 7 лет, сумма – до 3 млн рублей. Заполнить заявку можно здесь.
• Уралсиб – ставка также от 9,9%, можно рефинансировать до 5 кредитов. Плюсы – очень быстрое рассмотрение заявки и высокая степень лояльности даже к сторонним (не зарплатным) клиентам. Заполнить заявку можно по ссылке.
• УБРиР – банк предлагает рефинансировать ипотеку по ставке от 8,5%, но при этом максимальная сумма всего 1,5 млн рублей. Если вы только что начали платить ипотеку, можете не уложиться в лимит. Если укладывайтесь – переходите к заполнению заявки.

Еще один вариант – попробуйте заполнить заявку на рефинансирование через кредитного брокера Берегу.ру. Придется заплатить небольшую комиссию за его работу, но зато брокер подыщет подходящий вариант рефинансирования. Вот ссылка на сервис.

Снижение процентной ставки позволяет значительно уменьшить ипотеку – точнее, ежемесячный платеж по ипотеке. У вас освободиться больше средств. А если найдете еще источники дохода, то сможете очень быстро досрочно погасить жилищный кредит. Если у вас есть еще какие-то идеи по снижению ипотечного бремени – добро пожаловать в комментарии! Удачи, и да пребудут с вами деньги!

Ошибка №5 — не иметь финансовую подушку

Погашать сверх ежемесячного платежа хорошо, но нужно оценивать свои силы. У вас должна быть финансовая подушка — 3, а лучше 6 ежемесячных платежей по кредиту. Это на случай, если вас или супругу уволят с работы, вы заболеете ну и т.д. Могут быть форс-мажорные обстоятельства, которые не освободят никак вас от ежемесячного платежа по кредиту.

Что толку, если вы погасите кредит досрочно, потом не будете иметь средств заплатить месячный платеж? При просрочке платежа банки накладывают штрафы и пени. Их придется заплатить и они полностью сведут экономию на досрочке к нулю.

Лайфхак

Выгода от досрочного погашения зависит от типа платежа по кредиту. Платеж бывает аннуитетным (то есть все время одинаковым по размеру вне зависимости от остатка основного долга к погашению) и дифференцированным (платеж по кредиту каждый раз разный, так как процент начисляется на остаток основного долга, который со временем уменьшается).

В чем практическая разница? При аннуитетном типе платежи, хотя и одинаковы по размеру, разнятся по структуре. В начале срока в платеже (допустим, на 10 тыс. руб.) 7 тыс. руб. пойдут в погашение процентов по кредиту и лишь 3 тыс. руб. — основного долга. То есть проценты по кредиту погашаются быстрее, чем основной долг. При дифференцированном платеже такого «перекоса» нет. Это означает, что выгода от частичного досрочного погашения кредита с аннуитетным платежом будет тем больше, чем ближе вы будете вносить досрочный платеж к началу пользования кредитом. В конце, когда все проценты уже заплачены, особого смысла это не имеет. Что касается дифференцированных платежей, то здесь такого «подвоха» нет.

Если сокращать срок, переплата по ипотеке ниже

Досрочное погашение с сокращением срока обычно выбирают, чтобы закрыть ипотеку быстрее. А уменьшение платежа — чтобы снизить риски в будущем, например, при потере работы или болезни через десять лет. Еще один критерий — переплата по процентам. Посчитаем на примере, сколько процентов нужно будет заплатить по ипотеке в трех случаях:

• не гасить досрочно;
• гасить досрочно с сокращением срока;
• гасить досрочно с уменьшением платежа.

Для примера возьмем ипотеку с такими параметрами: квартира за 2 550 000 рублей, первый взнос — 510 000 рублей, ипотечный кредит — 2 040 000 рублей на 30 лет, ежемесячный платеж — 15 975 рублей.

Не гасить досрочно. Если вносить только обязательные ежемесячные платежи, параметры будут такими:

• срок кредита — 30 лет;
• ежемесячный платеж — 15 975 рублей;
• всего заплатим банку — 5 751 327 рублей;
• проценты — 3 711 327 рублей.

За 30 лет нужно будет выплатить тело кредита — это те 2 040 000 рублей, что взяли в банке, и проценты — 3 711 327 рублей.

Рассчитать переплату по процентам со своими параметрами можно с помощью ипотечного калькулятора — банковского или стороннего.

Расчет переплаты по процентам за ипотечный кредит в стороннем калькуляторе

Гасить с сокращением срока. Если вносить каждый месяц на 5000 рублей больше и выбирать сокращение срока, получатся такие цифры:

• срок кредита — 14 лет и 2 месяца;
• ежемесячный платеж — 15 975 рублей;
• дополнительный досрочный платеж — 5000 рублей;
• всего заплатим банку — 3 545 720 рублей;
• проценты — 1 505 720 рублей.

Срок кредита уменьшился почти вдвое, а проценты — на 2 205 606 рублей. Но расходы на ежемесячное обслуживание ипотеки выросли на размер досрочного платежа — в нашем примере это пять тысяч рублей.

Расчет переплаты по процентам при досрочном погашении с сокращением срока

Гасить с уменьшением платежа. Если вносить те же 5000 рублей, но выбирать уменьшение платежа, срок кредита всё равно будет уменьшаться, но не так сильно:

• срок кредита — 25 лет 3 месяца;
• ежемесячный платеж — 15 975 рублей в первом месяце. Платеж с каждым месяцем снижается, например, через пять лет платеж будет около 13 000 рублей, а через десять лет в районе 8 000 рублей;
• дополнительный досрочный платеж — 5000 рублей;
• всего заплатим банку — 4 288 453 рубля;
• проценты — 2 248 453 рубля.

По сравнению с вариантом без досрочного погашения экономия на процентах 1 462 873 рубля.

На 17‑й год ипотеки обязательный платеж снизится до 6 833 рублей

Самая низкая переплата по процентам получается, если досрочно гасить ипотеку с сокращением срока.

Как вносить платежи

При досрочном погашении ипотеки нужно учитывать один важный момент. «Если заемщик вносит сумму, направленную на частичное досрочное погашение ипотеки, в дату ежемесячного платежа, то вся эта сумма уйдет на уменьшение так называемого тела кредита. А если позже хотя бы на несколько дней, то из этой суммы будут вычитаться средства за использование кредита», — говорит Векшина. К примеру, заемщик производит ежемесячный платеж 12-го числа каждого месяца. Он вносит сумму в 250 тыс. руб., которая полностью уходит на погашение тела кредита. Если же при частичном досрочном погашении клиент предоставляет эти средства, скажем, 16-го числа, то из этой суммы будут списаны проценты за использование кредита в течение четырех дней (с 12-го по 16-е число), а оставшиеся средства пойдут на выплату самого долга.

В таком случае заемщик подает в банк заявление о том, что он хочет досрочно погасить ипотечный кредит. При полном досрочном погашении ипотеки банк рассчитывает необходимую для этого сумму (вместе с процентами на дату погашения). Заемщик размещает на счете денежные средства, и в определенный день банк списывает сумму долга и закрывает ипотечный кредит. Обычно это происходит в дату очередного ежемесячного платежа.

Третий путь: уменьшаем платёж и сохраняем выгоду

Этот способ, как мне кажется, придумали самые смекалистые российские заёмщики. Ведь обходить систему – это буквально в крови у нашего народа. В данном случае можно и ежемесячный платёж уменьшить, и на процентах сэкономить. Просто сказка. Для этого потребуется каждый месяц вносить такой же по размеру платёж, как до его уменьшения. То есть гасить кредит досрочно, но небольшими частями. Рассмотрим на наших цифрах.

Для этого возвращаемся к нашей ипотеке на 3 000 000 рублей, взятой на 15 лет под 9% годовых. Обычный ежемесячный платёж – 22 821 рубль. После досрочного внесения 100 000 рублей, он составил – 21 804,04 рубля. В следующем месяце необходимо внести платёж по графику + разницу в 1 016,96 рубля. Так необходимо делать в течение всего срока кредитования.

Что из этого получится? Ипотека закроется в тот же день, если бы вы сделали частичное досрочное погашение в сторону уменьшения срока. При этом размер ежемесячного платежа будет становиться всё меньше и меньше. Это позволит снизить долговую нагрузку. То сеть уменьшить риски для себя.

График платежей будет выглядеть следующим образом:

А что же там получается с переплатой по процентам? Для этого сравним все четыре варианта погашения, включая стандартную оплату по графику.

Видно, что третий вариант частичного досрочного погашения самый выгодный. Он позволяет не только уменьшить срок ипотеки, но и немного сэкономить на переплате по процентам банку. При этом риски минимальны. В любой момент можно начать вносить платежи по графику.

Выгодно ли досрочное погашение кредита (ипотеки)

Ответ на этот вопрос — однозначно да. Ведь что такое кредит? Это пользование заемными деньгами за дополнительную плату, которую банк взимает с вас каждый месяц в виде начисляемых процентов по кредиту. Чем меньше сумма вашего долга, тем меньше процентов вам будет на него набегать. Поэтому досрочное погашение прекрасная возможность не только уменьшить размер начисляемых процентов, но и существенно сократить общую переплату по кредиту. И конечно же наибольшая выгода будет у тех, у кого либо очень большой кредит, либо длительный срок кредитования.

Эффективность досрочных платежей наиболее максимальна на начальных сроках. Далее она начинает постепенно снижаться, но все равно дает хорошую возможность сэкономить значительную часть средств.

Допустим у вас есть кредит со следующими исходными данными:

Размер кредита: 1 миллион рублей

Ставка по кредиту: 12% годовых

Срок кредита: 15 лет

При досрочном внесении 100 тысяч рублей, конечная экономия составит около 350 тысяч.

А теперь представьте, что вы уже платите банку давно, несколько лет, ровно срок и точно указанную в графике выплат сумму. В итоге вам удалось погасить половину кредита и сократить сумму основного долга до 500 тысяч. И вы решили внести в качестве дополнительного платежа 100 000 рублей.

Сумма долга по ипотеке — 500 000 рублей

Процентная ставка — 12%

Оставшийся срок — 5 лет

В этом случае дополнительно внесение ста тысяч на этом этапе конечно даст вам экономию, но не такую как на начальном этапе.

Досрочный платеж в 100 000 рублей экономит вам 80 000 рублей. Конечно это солидная сумма, но в 4,3 раза меньше, чем на начальном этапе или на 270 тысяч.

Поэтому, если у вас есть возможность делать дополнительные досрочные платежи по кредиту — делайте. И чем раньше, тем это будет ощутимее для вашего бюджета. Независимо от имеющейся суммы, будь то 100 тысяч или всего 5. Помните, каждый внесенный рубль будет сокращать ваше кредитное бремя. Да и банкирам меньше денег достанется в виде начисляемых процентов. Тоже хороший повод.

Теперь осталось только понять, что для вас более выгодно.

Советы юриста

Финансовые организации требуют заранее уведомлять о планируемом досрочном погашении. Это способ усложнения преждевременного предоставления денежных средств. Ипотека для банка — способ заработка. Поэтому компания не стремится стимулировать клиентов производить расчёт заранее. Если лицо хочет внести денежные средства, необходимо подготовить заявление, в котором потребуется обозначить сумму займа и дату внесения средств. Уведомление предоставляется за месяц до выполнения процедуры.

Перед погашением рекомендуется детально ознакомиться с договором. Иногда там заранее указано, будет ли сокращен срок ипотеки, или произойдет уменьшение суммы платежей. Если информация отражена в бумаге заранее, сделать выбор самостоятельно не получится.

Если гражданин заранее задумывается о досрочном погашении, лучше оформлять ипотеку на короткий срок. Если такая возможность возникнет неожиданно, при продолжительном периоде расчета предстоит перечислить значительную сумму. Важно заранее рассчитывать силы. Если клиент не уверен, что подобная возможность появится, лучше брать кредит на тот срок, в течение которого лицу будет комфортно производить закрытие обязательств.

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.