Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что подразумевается под обременением на квартиру и чем это грозит собственнику?

Суть обременения недвижимости заключается в возникновении отдельных прав на нее лиц, не обладающих собственностью на квартиру.

Закон о регистрации содержит понятие обременения – это условия, стесняющие собственника квартиры при пользовании и распоряжении ею, порождая права третьих лиц.

Обременения квартиры могут возникать из договора, соглашения сторон либо на основании судебного акта, вступившего в силу.

Для чего нужно обременение

Обременение на квартиру – это своего рода груз, который после ее покупки ложится на плечи нового собственника.

Оно практически всегда подразумевает некоторые ограничения в сделках, объектом которых является такая квартира. Иными словами, собственник теряет возможность распоряжаться своим имуществом в полной мере и на свое усмотрение.

Обременение может носить переходящий характер. То есть, если до продажи на квартиру были наложены какие-то ограничения или на нее имеют право третьи лица, то после совершения сделки они никуда не денутся. И новые хозяева могут неожиданно обнаружить неприятный сюрприз в виде неожиданных соседей. Или при желании въехать в свое новое жилище вдруг выясняется, что квартира сдается по договору аренды, и немедленно квартиросъемщиков выгнать не представляется возможным.

Последствия обременений права собственности

Арест

Является обеспечительной мерой в соответствии со ст. 139-140 ГПК РФ. Налагается судом или судебным приставом-исполнителем. Обременение регистрируется в ЕГРП.

Переход права собственности на арестованную квартиру нельзя зарегистрировать. Если арест наложен неправомерно, тогда у покупателя есть возможность в судебном порядке потребовать освобождения квартиры из-под ареста, либо требовать от продавца расторжения договора купли-продажи при правомерном аресте квартиры.

Ипотека

Может возникать изначально при оформлении договора купли-продажи и одновременном оформлении ипотечного займа в банке. Другой вариант — купля-продажа квартиры в рассрочку. Данные об ипотеке регистрируются в ЕГРП.

Чтобы продать ипотечную (заложенную) квартиру, продавцу потребуется согласие банка или залогодержателя. При покупке ипотечной квартиры покупатель рискует тем, что на залог может быть обращено взыскание, поскольку переход права собственности не влечет отмены залога.

Договор найма

Договора найма квартир сроком действия более 1 года обязательно регистрируются в ЕГРП в течение 1 месяца с даты подписания (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Регистрация прекращения найма осуществляется по заявлению собственника или нанимателя после истечения срока действия договора или после его расторжения.

По ст. 675 ГК РФ переход права собственности на квартиру не влечет отмены договора найма. Новый собственник обязан соблюдать условия ранее заключенного договора найма. Однако, договора сроком менее 12 месяцев не регистрируются в ЕГРП, поэтому в выписке данных о договоре найма может и не быть.

Договор безвозмездного пользования

Один из самых сложных видов обременения, так как переход права собственности не влечет отмены ранее заключенного договора или иного правоустанавливающего документа на безвозмездное пользование квартирой. Данное обременение может появиться в результате договора ренты, либо по завещательному отказу.

Также право безвозмездного пользования может появиться у лиц (членов семьи) в результате изъявления согласия на приватизацию муниципальной квартиры. Право безвозмездного пользования не регистрируется в Росреестре (кроме завещательного отказа), поэтому покупатель может и не узнать о нем. Следует требовать расширенную выписку из ЕГРП, изучать основания возникновения права собственности на квартиру, а также выписку из домовой книги. Обременение обязательно должно быть указано в договоре купли-продажи.

Покупка квартиры — это всегда рискованная сделка, поскольку от очень многих нюансов зависит: приобретет ли договор купли-продажи законную силу. С одной стороны, закон защищает права покупателя, оставляя много путей для защиты его интересов. С другой стороны, недобросовестные продавцы всегда имеют возможность ввести покупателя в заблуждение.

Обременение в виде ареста

Наложение ареста на квартиру означает, что с ней нельзя совершать никаких юридических действий: ни продать, ни сдать в аренду, ни завещать, ни подарить ее невозможно. Информация о наложении ареста отражается в ЕГРН, и для регистрационных органов этот факт незамеченным не останется. Арест может быть наложен, если жилье является предметом судебных разбирательств (в том числе при разделе имущества при разводе или дележе наследства) либо если у владельца есть долги. Суд может как наложить арест на недвижимость, так и снять его — тогда квартиру можно будет продать.

Возможные трудности

Но не все и не всегда складывается удачно: при покупке квартир с обременением можно столкнуться с большими трудностями. Например, закладывает покупатель перед подписанием договора в банковскую ячейку деньги на покупку квартиры, банк проверяет их и разрешает снять обременение. Квартиру из залога освобождают, и после этого продавец от сделки отказывается. Покупателю в такой ситуации придется через суд обязывать владельца квартиры возместить расходы на несостоявшуюся сделку. Избежать подобной ситуации поможет оформление предварительного договора задатка.

Читать еще:  Как многодетные семьи из СПб могут применить земельный сертификат в 2021 году

На первый взгляд, договор ренты – выгодный вариант для тех, кто мечтает получить свое жилье. Но у ренты есть и немало подводных камней. Внезапное объявление наследников может изменить планы плательщика ренты, поэтому прежде чем заключать договор пожизненного содержания надо убедиться, что на имущество владельца других претендентов нет. И даже в этом случае гарантий, что владелец жилья не расторгнет договор, нет. Настроение у пожилых людей переменчиво, после самой безобидной ссоры или внушения соседей иждивенец-пенсионер обращается в суд для расторжения договора ренты. И суд обычно принимает сторону пожилого человека. Поэтому, подписывая в присутствии нотариуса такой договор, не лишним будет приложить и справку от психиатра, что ваш подопечный на таком учете не состоит и вполне осознанно принимает решение о пожизненном содержании.

Другая ситуация: квартира продана и документы по всем долговым обязательствам перед банком оформлены, но бывший владелец с чужой уже собственности не съезжает. И в этом случае только обращение в суд с требованием о выселении продавца квартиры и признании бывшего владельца утратившим право пользования. Такие иски могут тянуться годами.

Торги по продаже заложенной недвижимости организовывают органы, осуществляющие исполнение решений суда, проводят их по месту нахождения имущества. Информация о торгах появляется за 10 — 30 дней до начала. Все желающие участники вносят задаток (не более 5% от начальной стоимости заложенной недвижимости). Победителем публичных торгов признают участника, который предложил самую большую сумму. В течение пяти дней после внесения покупной цены заключают договор купли-продажи квартиры. Этот договор и протокол о результатах торгов ─ основание для регистрации в ЕГРП.

Форма аукциона от публичных торгов отличается тем, что первоначальная цена объекта продажи устанавливается на основании оценки экспертов. Информацию о проведении аукциона публикуют в периодических изданиях (на официальных ресурсах исполнительной власти за 6 — 13 дней до установленной даты аукциона). Участники также вносят задаток до 5% от начальной цены. Выигравшим признают участника, предложившего максимальную сумму. Победитель с организатором подписывают протокол о результатах аукциона. После внесения всей суммы заключается договор купли-продажи с регистрацией права собственности.

Продажа

На вопрос «можно ли продать квартиру с обременением?» большинство риэлторов ответят утвердительно. Конечно, продавец должен быть готов к тому, что обременение любого типа отпугнёт большую часть покупателей, а также к тому, что реальную цену ему вряд ли кто-то заплатит.

Единственный способ продать помещение по рыночной цене — в срочном порядке снять данную меру или погасить займ, если ограничение прав связано с ипотекой. Во втором случае банк выдаст владельцу жилья справку — подтверждение закрытия соглашения. Бывшему заёмщику останется только предоставить документ в Росреестр и снять обременение.

Продажа ипотечной недвижимости

Если долг не слишком велик, заёмщику стоит попытаться оформить потребительский кредит, который будет погашен после продажи жилья. Проблема заключается в том, что организация может отказать в выдаче потребительского займа, так как оформитель в глазах инспекторов является неплатёжеспособным.

Наиболее приемлемый способ осуществить продажу залоговой жилплощади — выплата основной суммы задолженности в счёт оплаты жилья. То есть, из стоимости вычитается сумма долга, а продавец получает остаток.

  • стороны встречаются с человеком, представляющим интересы организации. Подготовив необходимую документацию, представитель банка оформляет досрочное погашение залога;
  • продавец и покупатель заключают ориентировочный договор купли-продажи, оформляют расписку, подтверждающие, что последний выплатил сумму, необходимую для погашения долга;
  • представитель банка подтверждает факт закрытия ипотеки и выплаты основной суммы задолженности, выдав соответствующую выписку о прекращении действия кредитного акта;
  • документы подаются в Росреестр. Здесь фиксируют факт снятия, предоставив покупателю на руки соответствующую выписку из Единого Государственного Реестра Недвижимости;
  • участники оформляют соглашение о купле-продаже, регистрируют передачу прав собственности.

После этого сумма, оставшаяся от погашения ипотеки, переводится на счёт продавца. В большинстве случаев гражданин, который должен располагать суммой, достаточной для приобретения залогового жилья, сам нуждается в кредитовании, так как не может купить жильё за собственные деньги.

Проблема решается посредством осуществления финансовой операции, известной как «ипотека в ипотеку». Что это значит? Проведение такой сделки станет возможным при условии, что новый кредит будет оформлен в том же банке, с которым продавец заключил договор на выдачу средств.

Обратившись в банк, стороны решают, по какому из сценариев будет развиваться их дальнейшее взаимодействие.

Вариант первый. Гражданин располагает суммой, необходимой для погашения долга продавца. В этом случае:

  • заключив предварительный документ по купле-продаже, стороны заверяют его в нотариальной конторе. Впоследствии, если сделка сорвётся, лицо сможет добиться принудительной продажи жилья через суд;
  • на следующем этапе проведения сделки покупателю предстоит внести необходимую сумму на банковский счёт с тем, чтобы погасить ипотечный долг. Банк, в свою очередь закрывает ипотечный счёт и выдаёт плательщику закладную;
  • покупатель обращается в банк с просьбой предоставить ипотеку;
  • одобрив просьбу клиента о предоставлении ипотечного кредита, банк регистрирует сделку, после чего права собственности на недвижимость переходят к новому заёмщику.
Читать еще:  Хочется квартиру, денег нет, а ипотека не подходит: какие есть альтернативы

Вариант второй. Ипотечный долг переводится на покупателя. Далее события развиваются следующим образом:

  • рассмотрев заявку клиента, банк расторгает кредитный договор, который заключил продавец недвижимости и оформляет новый, где в качестве заёмщика выступает приобретатель ипотечной квартиры. Перевод продавцу разницы, оставшейся после заключения сделки купли-продажи, осуществляется банком;
  • покупатель предоставляет банку необходимый пакет документов, официально подтверждённую справку о доходах и выплачивает сумму первоначального взноса.

В обоих случаях снятие по ипотеке оформляется по общепринятым правилам.

Виды обременения на квартиру в России – особенности каждого случая

Существуют некоторые виды обременения на квартиру.

Перечислим их:

1. Ипотечное жилье

Собственник жилплощади оформляет ее в залог, чтобы обеспечить квартирой выполнение своих долговых обязательств, возникших перед кредитным учреждением. Помещение продолжает принадлежать прежнему владельцу.

Заимодавец, при неисполнении собственником квартиры долгового обязательства, получает узаконенное право вернуть сумму долга через реализацию залоговой жилплощади.

Ипотека может наступать при:

  1. Покупке или стройке жилья, оплаченной кредитными деньгами банковской организации.
  2. Реализации квартиры по кредитному договору.
  3. Подписании на жилплощадь документов ренты.
  4. Оформлении залога на право распоряжения квартирой.

Такая ипотека наступает по прямой указке законодательных актов, регистрируется в государственном реестре автоматически.

Договорная ипотека наступает в случае оформления договора об ипотеке, не рассматривается законодательными актами как самостоятельное обязательство. Записывается в реестре по желанию сторон, жилье остается в собственности у владельца. Обременения не прописываются в документах на квартиру.

2. Арендованное жилье

Владелец жилплощади заключает со съемщиком его квартиры договор аренды в письменном виде, передавая ему права на временное пользование квартирой. Признается действительным только при соответствии формы, указанной законодательными документами.

Заключение договора обязательно для помещений, сдаваемых на срок больше 365 дней, осуществляется регистрация в уполномоченных учреждениях.

Съемщик обладает правом занимать жилплощадь, пока не закончится действие договорных обязательств, при соблюдении всех пунктов договора.

3. Сервитут.

Выделяют несколько форм:

  1. Его частная форма – это договор двух физических лиц. Пример: проходная комната в коммуналке, так как без права проходить через нее невозможно пользоваться своей комнатой.
  2. Публичная форма – договор физического лица и государства. Пример: принудительно накладываемые ограничения государством на жилой объект, на месте которого будет построена новая дорога. Собственнику квартиры выплачивается компенсация или предлагается новое жилье для переселения.

4. Доверительное управление

По договору доверительного управления, зарегистрированному у нотариуса, собственник жилья передает право управления квартирой управляющему без оформления на него права собственности.

После оформления документов купли-продажи это обременение теряет юридическую силу.

5. Рента

Документы договора ренты заключаются владельцем жилья (получателем денежных выплат) и вторым лицом, осуществляющим выплаты. Владельцем квартиры становится плательщик ренты, который, в свою очередь, обязуется предоставить данную площадь для проживания до конца жизни бывшему собственнику.

В документах указываются разные условия взаимодействия сторон. Например, рассматривается оплата коммунальных услуг, пожизненный уход, мытье полов, оплата лечения.

Тщательное составление условий договора и причин его расторжения у грамотного юриста обезопасит обе стороны от обмана.

Обременение снимается после смерти получателя ренты.

6. Обременение опекой

Несовершеннолетние владельцы квартиры или ее долевые собственники защищаются законом при отчуждении имущества, принадлежащего им.

Органы опеки вправе наложить запрет на продажу квартиры, если права детей нарушаются.

При реализации квартиры, владельцем которой является несовершеннолетний гражданин, органами попечительства затребуются документы, указывающие предоставление жилья ребенку в другом месте.

7. Арестованное жилье

Арест накладывается уполномоченными органами по судебному предписанию для возможности выполнения долговых обязательств собственником квартиры.

Также арест накладывается на жилье в случае нахождения собственника под следствием или при возникновении судебного спора.

Стоит еще вспомнить квартиру – архитектурный или исторический памятник. Она охраняется органами по охране памятников истории, культуры или архитектуры. Эти органы накладывают обязательства на владельцев по реставрации жилья. Допустимость изменений внутри и снаружи согласуется с теми же органами.

Как узнать, есть на квартире обременение или нет

Узнать, есть ли обременение на квартире, можно самостоятельно, не прибегая к услугам специалистов. Закажите выписку из ЕГРН в МФЦ, на сайтах Росреестра или Кадастровой палаты.

Выписку из ЕГРН можно получить, не выходя из дома. Фото: rosreester.net

В документе указано, кто собственник интересующей вас квартиры, какова доля в праве собственности, есть ли обременение, и т.д. Стоимость выписки варьируется от 250 до 1000 рублей, в зависимости от вида документа.

Обременение ипотекой

При покупке недвижимости с помощью ипотеки банк имеет право налагать на этот объект обременение в виде залога. Снимается оно только после того, как задолженность и проценты будут полностью выплачены. До этого момента собственник будет иметь полное право пользоваться квартирой, проживать в ней, регистрировать свою семью (супруга, детей), но не сможет отчуждать имущество. В целом, это возможно, но исключительно с согласия банковского учреждения, выдавшего кредит. Прописывать посторонних граждан и дальних родственников тоже можно будет только по согласию банка, если иное не оговорено в договоре.

Читать еще:  Что такое выписка из похозяйственной книги и как ее получить

Решив продать квартиру, которая обременена ипотекой, и не имея возможности самостоятельно закрыть кредит перед продажей, скрывать этот факт от потенциального покупателя нельзя. Если банк даст своё разрешение, продажа возможна, но условия следует оговорить с покупателем. Например, банк может перевести ипотеку на имя нового собственника, и далее уже он будет оплачивать счета. Также потенциальный покупатель может погасить задолженность от имени продавца своими средствами, оформив всё в нотариальной конторе, за что продавец снизит цену жилья на ту же сумму.

Что понимать под обременением?

Если права собственника на жилье ограничены по причине обретения залоговых прав владения этой недвижимостью частными лицами, коммерческими или государственными структурами, о квартире говорят, что она находится под обременением.

Чаще всего владелец имеет право пользоваться обремененным жильем, но распорядиться им в полной мере (продать, подарить, провести перепланировку) он не может, пока не получит разрешение от лица или организации, в пользу которых наложены ограничения.

Наиболее распространенными являются обременения, наложенные по следующим причинам :

• ипотека или нахождение квартиры в залоге у коммерческой организации;

• арест, наложенный на недвижимое имущество;

• собственник заключил договор пожизненной ренты;

• жилье под доверительным управлением.

Так, ипотечное кредитование предполагает получение денег на покупку жилья в обмен на то, что до возвращения суммы часть прав на квартиру будет принадлежать кредитному учреждению. Соответственно, все сделки могут проводиться только с его согласия, в противном случае договор может быть расторгнут, и жилье перейдет в собственность банка.

Немалыми сложностями может обернуться продажа жилья, если есть арендаторы, с которыми заключен официальный долгосрочный договор. Поэтому собственнику сначала стоит разобраться с этим вопросом, добиться полного освобождения квартиры и только после этого продавать жилье. Так что покупателю стоит проверить этот момент, чтобы не столкнуться с арендаторами, которые имеют законное право никуда не выезжать до даты, указанной в договоре .

С наибольшими препятствиями сталкиваются те, на чье жилье наложено обременение в виде ареста по причине неоплаты услуг и счетов, или по решению суда, в связи с рассмотрением различных обстоятельств, или необходимостью изъять имущество для покрытия обязательств текущего собственника пред третьими лицами. В этом случае ограничение налагается государственными структурами, и до снятия ареста продать жилье невозможно (имеется в виду государственная регистрация перехода прав).

Кстати, в некоторых случаях следствием ареста является не только запрет или лимитирование каких-либо операций, но и лишение права владельца на проживание в собственной квартире.

Если владелец с кем-либо заключил договор ренты, и этот человек обеспечивает его всем необходимым, рассчитывая на получение жилья в собственность, продать эту недвижимость также нельзя. Для начала придется расторгнуть договор пожизненного содержания в судебном порядке, компенсировав все расходы.

Нельзя продать собственность, если жилье находится в доверительном управлении, за собственностью присматривает назначенный для этого человек, действующий на основании договора, который заключается на определенный срок. В этот период временный владелец имеет часть прав на имущество. Досрочно расторгнуть договор можно лишь по согласию сторон или в случае смерти исполнителя.

Сложные моменты могут быть также связаны с приватизацией жилья. Если на момент получения квартиры в собственность кто-то из прописанных людей отказался от приватизации, за ними остается право пожизненно проживать в квартире, и принудительное выселение по причине продажи недвижимости является невозможным.

Квартира с обременением: подводим итоги

Наложение обременения не дает владельцу квартиры полноценно распоряжаться своей собственностью. Он не может оформить договор купли-продажи или дарения, на законных основаниях. Обременение на недвижимость накладывается по различным причинам, среди них – покупка квартиры в ипотеку, оформление договора аренды и наличие долгов перед государственными структурами. Ограничения носят временный характер, они снимаются сразу же после устранения причины наложения.

Для принятия решения в вашей конкретной ситуации обратитесь, пожалуйста, к специалисту через форму онлайн-консультанта либо по телефонам:

Москва и область: +7(499) 577-00-25 доб. 691
Санкт-Петербург: +7(812) 425-66-30 доб. 691
Все регионы РФ: 8(800) 350-84-13 доб. 691
Это быстро, бесплатно и конфиденциально!

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector