Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как оформляется переуступка прав собственности на дом с участком? на сайте Недвио

Что нужно знать о покупке квартиры по переуступке

Когда человек покупает квартиру на стадии стройки, юридически он не становится ее собственником, сначала — дольщиком. С дольщиками застройщик заключает договор долевого участия — этот договор тоже не делает дольщика собственником, но в будущем, когда дом достроят, дает право требовать квартиру в собственность.

Если дольщик захочет продать свою квартиру в недостроенном доме, продавать он будет не квартиру — ее еще нет, — а право потребовать ее с застройщика после сдачи дома. Продажа этого права и называется переуступкой. У сделок с переуступкой есть нюансы, о них рассказывает Юрий Кочергин, юрист и генеральный директор «Центра юридического сопровождения».

От сделки до ее регистрации

Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.

Общий порядок перехода прав выглядит следующим образом:

  • Оформляется договор купли-продажи, предусматривающий соответствующую передачу права собственности. Обратите внимание: по законодательству многие сделки могут быть оформлены в простой письменной форме, что как раз и создает сложности при регистрации.
  • После оформления договора документы передаются в Росреестр—орган, вносящий информацию в ЕГРН. Для проведения регистрации необходимо предоставить полный пакет документов, позволяющий проверить законность заключения сделки.
  • Спустя установленное время данные вносятся в реестр. С того момента, как была проведена регистрация, и изменяется право собственности. А именно: право собственности продавца прекращается, а покупателя – начинается.

Соответственно, во всех вопросах, связанных с налогообложением, и прочих ситуациях, когда возникновение права собственности необходимо отсчитать с точностью до одного дня, точкой отсчета будет дата внесения информации в ЕГРН. Проверить это очень просто: если вы запросите выписку из реестра, в нем будет указана именно дата регистрации, а не дата заключения сделки.

Также следует отметить, что этот принцип распространяется и на все прочие способы передачи имущества, для которого необходимо проходить регистрацию. Например, если совершается дарение или вступают в свои права наследники, датой перехода права собственности будет именно день занесения информации в реестр.

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Порядок оформления договора

Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.

Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:

    изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником; удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта); квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем; выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).
Читать еще:  Типовая планировка квартиры — от «сталинок» до современного жиль

Несмотря на отсутствие строгого формата документа, существуют определенные требования, предъявляемые к юридически значимым бумагам:

    К обязательным данным относят сведения о сторонах сделки (для обычных граждан достаточно внесения паспортных сведений вместе с пропиской). Адрес расположения предмета договора, кадастровый номер участка, размеры передаваемых площадей. Установленные параметры, при которых организуется передача прав и обязанностей. Если накоплен долг, регулируют вопрос выплаты и определяют величину задолженности. Данные параметры должны быть учтены при дальнейших расчетах между сторонами. Описание правоустанавливающих документов, давших полномочия передавать объект новому пользователю. Выписка, констатирующая отсутствие обременений, регистрационных ограничений, залога, судебной тяжбы вокруг объекта. Параметры взаиморасчетов по оплате за использование земель. Плата вносится различными способами – с помесячной, квартальной рассрочкой, в виде однократной выплаты. Допускаются иные варианты определения сроков и кратности платежей. Прежний арендатор уполномочен внести пункт с определением дополнительных обязательств для нового пользователя земель. Если речь идет об аренде участка, нового арендатора могут обязать оплачивать мероприятия по улучшению земель. Документ должен содержать дату оформления и личные подписи каждой из сторон. В договоре устанавливают право пользования в пределах разрешенных категорий согласно предназначенности участка. Правила возврата земли обратно.

Текст документа, как любой юридически важной бумаги, должен быть составлен грамотно, лаконичным языком, с учетом возможных рисков для сторон и в соответствии с принятыми нормами оформления. В случае затруднений при составлении рекомендуется привлечь на помощь опытного в земельных вопросах юриста.

Запрет на уступку прав

Не всегда уступка права аренды является законной. Следует изучить подводные камни, когда данный вариант оформления отношений с арендатором невозможен:

    Первичный договор с собственником содержит положения о запрете на дальнейшую уступку или смену арендатора в рамках действующего документа. Новый пользователь планирует использовать землю не по назначению (когда территории под сельское хозяйство используют для строительство жилых домов). Чтобы была возможна переуступка, предварительно собственник должен изменить категорию назначения. Объектом передачи служит земля с незаконно возведенными постройками. Наличие обременений делает невозможным любое изменение в праве пользования (земли стали предметом судебного разбирательства, имущество арестовано, действуют регистрационные ограничения). Наличие задолженности первым арендатором может привести к отказу в оформлении переуступки, ведь на основании начального договора собственник вправе расторгнуть отношения с неплательщиком, что влечет недействительность новой бумаги.

Существуют и иные обстоятельства, устанавливающие взаимосвязь между арендными отношениями и какими-либо нарушениями закона.

Риски при переуступке прав

Заключение договоров цессии может иметь различные риски в отношении недвижимого имущества. Основной причиной их возникновения является невнимательное прочтение условий сделок, а также отсутствие минимального объёма правовых и юридических знаний. Далее рассмотрим основные и наиболее частые риски, на основании которых будущие покупатели и продавцы смогут узнавать и тщательно анализировать все условия договоров цессии.

Самой большой опасностью, которая может случиться с цедентом, является признание оформленных договоров недействительными. В данной ситуации новые правообладатели могут предъявлять свои претензии именно к покупателям, а не застройщикам. Во избежание данных проблем требуется оговорить наиболее важные тонкости заключаемой сделки. Договоры признаются действительными в тех случаях, когда дольщики полностью выплатят денежные суммы, которые обозначены в документе, когда имеется письменное согласие фирмы на переуступку прав (разрешение кредиторов – при ипотечном финансировании).

Читать еще:  Технический паспорт и кадастровый паспорт — это одно и тоже или нет?

Следующим риском является банкротство застройщиков. Такие ситуации случаются очень редко, но всё же они случаются. Распознать будущих банкротов-застройщиков можно, если вам предлагают слишком низкую цену на жильё (по сравнению с рыночной стоимостью), если срывают сроки строительства и нарушают условия заключённых договоров. В том случае, если продавец переуступил право на жильё, а строительная фирма обанкротилась, то претензии нового дольщика будут направлены в адрес застройщика.

Очередным риском является неоднократная переуступка прав собственности третьему лицу. Довольно часто случаются ситуации, когда по договорам цессии квартира продаётся несколько раз, а владельцем в итоге становится первый дольщик. Во избежание подобных проблем также нужно тщательно изучать условия подписываемых договоров. Соглашения о переуступке также должны быть официально зарегистрированы, как и основные договоры долевого участия.

Последний риск – нарушение условия договора со стороны цедента. Но в данном случае обычно страдают застройщики. В таких случаях эксперты рекомендуют не разбираться в правовых тонкостях самому, а воспользоваться услугами профессиональных юристов, которые изучат все условия сделки, а также помогут обезопасить вас от возникновения каких-либо проблем в будущем.

Минусы

Очевидным недостатком является то, что от продавца требуется большое количество документации. К тому же большинство из документов необходимо согласовывать с банком и застройщиком. Застройщик может потребовать солидные проценты за выдачу своего согласия.

Для покупателя цессия может обернуться обманом, поскольку ДДУ может быть признан застройщиком недействительным. Тогда и цессия автоматически становится недействительной. Для того чтобы не быть обманутым, придется потратить значительное количество времени на изучение и проверку документации. Нередко требуется помощь квалифицированных юристов, что предполагает определенные материальные затраты.

Переуступка квартиры в новостройке – процесс, имеющий множество «подводных камней». Если вы собрались таким образом приобрести недвижимое имущество, правильным шагом будет обращение к юристу, специализирующемуся на подобных сделках.

Кaк пpaвильнo выбpaть жильe для пoкyпки пo пepeycтyпкe

Чтoбы минимизиpoвaть pиcки пpи пoкyпкe нeдocтpoeннoгo жилья, пoпpocитe y пpoдaвцa opигинaл ДДУ. Пpoвepьтe, ecть ли нa нeм пeчaти и пoдпиcи зacтpoйщикa, oтмeткa o peгиcтpaции в Pocpeecтpe. Ecли вceгo этoгo нeт — пepeд вaми мoшeнник.

Taкжe пpoвepьтe peпyтaцию зacтpoйщикa. Для этoгo:

Пpoвepьтe, нe нaxoдитcя ли зacтpoйщик в cтaдии бaнкpoтcтвa. Для этoгo зaйдитe нa caйт Eдинoгo фeдepaльнoгo peecтpa cвeдeний o бaнкpoтcтвe и ввeдитe нaзвaниe кoмпaнии. Ecли oнa — бaнкpoт, oткaжитecь oт пoкyпки. Инaчe пpидeтcя пoтpaтить мнoгo cил, дeнeг, нepвoв нa тo, чтoбы пoлyчить xoть кaкyю-тo кoмпeнcaцию.

Пocмoтpитe, нe зaвeдeнo ли нa кoмпaнию-зacтpoйщикa yгoлoвныx дeл. Cдeлaть этo мoжнo в элeктpoннoй кapтoтeкe caйтa Фeдepaльныx apбитpaжныx cyдoв . Учтитe, чтo чeм кpyпнee кoмпaния — тeм бoльшe cyдeбныx дeл c нeй бyдeт. Пocмoтpитe нa cyть — из-зa чeгo люди пoдaют в cyд, чтo тpeбyют, кaкиe peшeния вынeceны пo paнee зaкpытым дeлaм.

Пocмoтpитe пpoeктнyю дeклapaцию. 3acтpoйщики paзмeщaют ee в oткpытoм дocтyпe нa oфициaльнoм caйтe либo выcылaют пo пepвoмy зaпpocy. Пpocмoтpитe cpoки cдaчи, xapaктepиcтики жилья. Ecли инфopмaция cooтвeтcтвyeт peaльнoмy пoлoжeнию дeл, зacтpoйщикy мoжнo дoвepять.

Пoчитaйтe oтзывы o кoмпaнии. 3apeгиcтpиpyйтecь нa фopyмax, пooбщaйтecь c тeми, ктo yжe пoкyпaл жильe пo ДДУ или дoгoвopy пepeycтyпки. Ecли нeгaтивныx oткликoв бoльшe — oт пoкyпки лyчшe oткaзaтьcя. Ecли иx мaлo или нeт — кoмпaнии мoжнo дoвepять: cкopee вceгo, oнa paбoтaeт кaчecтвeннo.

Отличие переуступки от субаренды

Допустимость уступки прав по договору аренды земли входит в рамки Земельного кодекса РФ. В то же время, передачу прав следует отличать от субаренды, которая во многом схожа.

Читать еще:  Как получить налоговый вычет при уступке квартиры по ДДУ

Есть несколько основных признаков. При субаренде первоначальный пользователь земельного участка не утрачивает права на него. Ведь в любой момент отношения субаренды могут быть прекращены.

Первоначальный арендатор сохраняет свои обязательства по отношению к собственнику земли. При переуступке все права прежнего арендатора прекращаются.

При договоре субаренды арендатор продолжает вносить арендную плату. При уступке прав пользования все денежные обязательства переходят к новому субъекту отношений.

Разным является и документальное оформление взаимоотношений субаренды и правопреемства. Обе сделки отличают правовая природа, а также содержание взаимных обязательств. Поэтому нелишним будет предварительно проконсультироваться с юристом.

Что сделать до оформления сделки по переуступке

  • По договору долевого участия (ДДУ).

Прежде продать квартиру по договору долевого участия продавец обязан оплатить Застройщику всю сумму долга за квартиру или оставшуюся сумму задолженности можно перевести на покупателя. Для этого составляется Договор перевода долга новому владельцу. Данный вид продажи квартиры можно проводить неоднократно, но только до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию и собственник не получит передаточный акт на квартиру. Продажа квартиры по Договору долевого участия требует обязательной регистрации в УФРС.

По предварительному договору купли-продажи.

Покупая квартиру по предварительному договору, право требования на нее остается также у продавца, т.е. покупатель не сможет продать квартиру третьему лицу, по переуступке права требования.

1 апреля 2005 года вступил закон об обязательной регистрации договора долевого участия или договора инвестирования в Регистрирующем органе. Соответственно, если квартира приобреталась до 1 апреля 2005 года по договору долевого участия с Застройщиком в простой письменной форме, то переуступка прав не подлежит обязательной регистрации в Регистрирующем органе. Для этого достаточно покупателю заключить соглашение об уступке прав требования с Застройщиком.

В обоих случаях переуступка прав требования может быть оформлена только после оплаты продавцом застройщику суммы по заключенному между ними договору или одновременным заключением договора перевода оставшегося долга на покупателя.

Кто выступает продавцом квартиры при переуступке

Существуют три основные группы продавцов жилья посредством ППТ. Самая многочисленная – это вышеупомянутые инвесторы, приобретающие новые (строящиеся) квартиры с целью их дальнейшей перепродажи. Это могут быть как частные лица, манипулирующие десятком квартир, так и крупные фирмы, в обороте которых сотни объектов недвижимости. Вторую группу продавцов по ППТ составляют подрядчики, оказывающие услуги застройщику. Девелопер расплачивается с ними квадратными метрами, которые затем реализуются путем переуступки. В третью группу входят обычные люди, купившие квартиру для себя, но по каким-то причинам, вынужденные ее переуступить.

Особенности

Ни один из пунктов договора переуступки не должен противоречить основному договору аренды.

Если отношения с цессионарием нужно выстраивать на новых основаниях, то следует изменить условия основного договора в оговоренном с арендодателем порядке или расторгнуть старый договор и оформить новый (при возможности).

Оплата переуступки производится разными способами. Например, цессионарий может погасить долговые обязательства предыдущего арендатора, отправив ему нужные средства или перечислив их непосредственно арендодателю.

В договоре переуступки обязательно указывается невозможность субаренды или выкупа, если таковая была оговорена в основном договоре.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector