Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как правильно оформить обмен квартиры с доплатой: меньшую на большую или наоборот?

Как оформить сделку по обмену квартиры или дома

Я не буду разглагольствовать по поводу того, что сначала нужно изучить рынок недвижимости, подобрать варианты и т.д. Моя задача, чтобы после прочтения этой статьи вы ушли полностью подкованным в вопросах данной сделки, а также нашли все ответы на свои вопросы. В конце статьи вы также сможете скачать образцы всех документов, о которых говорится в статье.

Обмен квартиры с 3 комнатами на 1+1+1

Казалось бы, ну что может быть проще: провести размен 3-х комнатной квартиры на 3 однокомнатные, однако в этом случае математику использовать не нужно.

Дело в том, что три однокомнатных квартиры по площади окажутся больше 1 трехкомнатной жилплощади. Да даже 2 однокомнатных квартиры по площади окажутся больше одной трехкомнатной, ведь нужно учесть, что в каждом жилье есть ванная, туалет, коридор и кухня.

Поэтому если возникла необходимость в обмене, то нужно понимать, что без доплаты обменять большую квартиру на 2 или 3 маленьких не получится.

Однако бывают ситуации, когда людям все же удается поменяться жильем без доплаты:

  • если «трешка» оказалась в итоге больше по размеру, чем 3 «однушки»;
  • если большая квартира расположена в центре города либо в престижном районе, а обмен производится на «однушки», которые находятся в спальных районах;
  • если в 3-комнатной квартире произведен новенький ремонт, а в «однушках» нет ремонта либо он легкий, косметический;
  • если просторная квартира имеет удачную планировку, все комнаты раздельные, а выбранные однокомнатные квартиры имеют маленькую кухню или зал, общий санузел.
  • В реалии обменять одну большую квартиру на три маленьких практически невозможно без доплаты. Более реальной окажется сделка по размену 3-х комнатной квартиры на две однокомнатные.

    На первый взгляд, все выглядит просто: нужно найти того, кто хочет жилье побольше, а самому переехать в его квартиру поменьше. Вот здесь и начинаются сложности, ведь у каждой стороны есть свои требования.

    Собственник большей жилплощади выдвигает условия и как продавец (в данной ситуации речь идет о приемлемом размере доплаты), и одновременно выступает в качестве покупателя, пожелания которого могут составлять внушительный список. Например, состояние дома, качество ремонта, район населенного пункта, расположение вблизи объектов инфраструктуры и так далее.

    Собственные аналогичные ожидания в отношении объекта сделки и цены возникают также у другой стороны. Найти вариант, при котором все участники останутся полностью удовлетворены, довольно трудно. При самостоятельном подходе, скорее всего, обмен квартиры на меньшую с получением доплаты приведет:

    • к длительному поиску подходящей альтернативы;
    • к неизбежным уступкам в части характеристик приобретаемого жилья и его стоимости.

    Истории из жизни
    Почти год пытались сами поменять жилплощадь. Решили переехать в новостройку поменьше, а доплату на ремонт потратить. Но никак не получалось найти то, что хотелось. Обратились по рекомендации в агентство недвижимости МИЭЛЬ и все проблемы решились меньше чем за месяц. Нашу квартиру продали, одновременно нам новую подобрали. Теперь думаем — зачем так долго мучились, когда есть отличные специалисты. Отдельное спасибо нашему риелтору, который сопровождал сделку.

    АН «Чистые Пруды» (МОСКВА) располагает собственной базой недвижимости, которая каждый день обновляется. Среди тысяч вариантов, в том числе, по обмену жилья, наверняка найдется подходящее предложение.

    Экспертное мнение
    Прямой обмен, в котором участвуют только две заинтересованные стороны, — явление нечастое. Более распространены сложные сделки, состоящие из череды покупателей и продавцов. Например, собственник, желающий совершить обмен квартиры на меньшую с доплатой, находит покупателя на свою недвижимость и одновременно подбирает себе другую жилплощадь, удовлетворяющую его требованиям. Таким образом уже задействованы два продавца и два покупателя и цепочка может продолжаться. Особенность процесса в том, что все договора должны быть оформлены одновременно. Грамотно осуществить это возможно только с профессиональной помощью.

    Обмен квартиры на меньшую с доплатой при наличии обременения

    Необходимое условие для обмена жилья, находящегося в залоге — предварительное урегулирование претензий банка. Операции с такой недвижимостью без согласия кредитора приводят к неприятным последствиям в виде отказа в регистрации сделки и серьезных санкций от залогодержателя. Чтобы получить разрешение, придется предоставить документальное обоснование необходимости сменить квартиру. Банк, в свою очередь, может выдвинуть дополнительные условия.

    Если удалось добиться предварительного согласия, вероятны несколько вариантов развития событий:

    • Заключение договора мены с одновременным снятием обременения на предыдущее жилье и подписанием нового ипотечного соглашения.
    • Продажа квартиры, полное погашение займа и использование полученной разницы в качестве взноса на новую ипотеку.
    • Привлечение потребительского кредита под более высокие проценты для вывода недвижимости из залога.

    Агентство МИЭЛЬ работает на рынке столичного региона 28 лет, поэтому обладает широкими возможностями и авторитетом. Мы проведем переговоры с кредиторами, решим вопросы с коллекторами, поможем обменять или продать неприватизированную квартиру, при необходимости погасив коммунальную задолженность, и многое другое.

    Истории из жизни
    Возникли проблемы с оплатой ипотеки и мы решились на обмен квартиры на меньшую с доплатой. Нам казалось, что продать залоговое жилье по рыночной цене просто невозможно. В первом агентстве, куда мы обратились, сказали, что на такую недвижимость трудно найти покупателя и придется скинуть половину суммы. Мы уже почти смирились и надеялись хотя бы рассчитаться с банком, но решили проконсультироваться еще в одной фирме Москвы. Менеджер компании МИЭЛЬ посмотрела наши бумаги и заявила, что настолько сильно цену снижать не потребуется. Через месяц мы уже въехали в новую жилплощадь поменьше, которую приобрели через АН после того, как с долгами рассчитались. Спасибо!

    Доверив проведение операции опытному посреднику, клиент получит желаемый обмен своей квартиры на меньшую и с максимальной доплатой.

    МИЭЛЬ — если переехать нужно срочно

    Когда переезд нельзя отложить, наше агентство может предложить срочный обмен через ТРЕЙД-ИН. Система позволяет клиенту сменить место жительства, не дожидаясь продажи своей квартиры. Услуга актуальна и в отношении жилья, находящегося под обременением — в рамках комплексного обслуживания мы выдадим аванс на погашения задолженности, поможем грамотно подготовить документы и убедить опеку дать согласие на сделку и так далее.

    Наше агентство имеет с многолетний опыт проведения срочных сделок. Процесс организован так, что с каждым отдельным случаем работает целая команда специалистов: маркетолог, юрист, риэлтор, страховой брокер. Это дает гарантию проведения обмена быстро, выгодно, юридически грамотно. Выбирайте МИЭЛЬ!

    Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77 , оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

    ______________________

    Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77 , либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

    Расходы на сделку по обмену

    При обмене квартирами придется платить, и не один платеж:

    • выписки из ЕГРН и БТИ – стоят по 400-600 рублей;
    • госпошлина за регистрацию права собственности – 2 000 рублей;
    • услуги нотариуса – 4 000-10 000 рублей плюс 0,2% от суммы сделки;
    • при необходимости – услуги по оценке стоимости жилья;
    • после сделки нужно оплатить налог на доходы физических лиц.

    Налог – это особая статья расходов, если квартира была в собственности более 3 или 5 лет (в зависимости от способа ее получения), НДФЛ платить не придется. Если же срок владения был меньше, заплатить придется 13% или 30% (для нерезидентов) от суммы. Важно, что налоговую базу можно сократить на 1 миллион рублей, а считать ее можно по кадастровой стоимости.

    Все статьи расходов, за исключением НДФЛ, стороны вполне могут разделить пополам. Но иногда кому-то нужно обновить техпаспорт или заказать какие-то дополнительные документы – это владелец квартиры делает уже только за свой счет.

    Читать еще:  Снятие обременения после погашения ипотеки на квартиру в Сбербанке

    Но многие советуют пойти на дополнительные расходы и застраховать свое имущество. Как показала практика, часто собственники квартир сталкиваются с тем, что родственники бывших собственников претендуют на часть жилплощади.

    Через суд они могут признать сделку недействительной. Особенно большой риск, если в сделке участвовал опекун недееспособности или несовершеннолетнего лица.

    Так что даже если сделка была оформлена с учетом всех требований законодательства, часто судьи принимают решения в пользу наследников.

    В итоге новый собственник может остаться без обменянной квартиры. Как вариант, его могут обязать его выплатить определенную сумму за имущество – все будет так, как потребует истец.

    Чтобы избежать такой ситуации, будет нелишним застраховать свое имущество. Этот вид страхования называется титульным. Если наследники обратились в суд в течение нескольких лет после совершения сделки, и суд принял положительное решение, страховая компания возместить новому собственнику имущества стоимость потерянной им квартиры.

    Обмен ипотечной квартиры

    Если задолженность перед кредитором еще не погашена, потребуется его согласие. Среди возможных вариантов решения проблемы:

    Перевод долга на покупателя, если он соответствует требованиям кредитора.

    Подписание предварительного договора купли-продажи. Покупатель вносит сумму, достаточную для закрытия обязательства перед банком. После этого отзывается закладная и можно полноценно регистрировать сделку.

    В любом случае без ведома кредитора подобные сделки лучше не проводить. Банк имеет полное право опротестовать сделку через суд.

    Как обменять квартиру правильно. Способы обмена недвижимости

    Обмен недвижимости, по сути, является наиболее простым и удобным способом улучшения (изменения) жилищных условий, поскольку сделка предполагает быстрый переезд к новому месту жительства, избавляя участников сделки от хлопот. В данной статье экспертами портала RealtyPress.ru рассматриваются различные способы квартирного обмена, а также предоставлен список документов, которые необходимо подготовить для предстоящей операции.

    Цели и средства

    Существует целый ряд причин, побуждающих граждан менять привычное место жительства, обменивать собственное жилье, соответственно, есть не один, а несколько способов обмена недвижимого имущества, каждый из которых имеет свои достоинства, а также свои недостатки:

    Чаще всего необходимость обмена жилья возникает при желании собственника улучшить жилищные условия, другими словами – требуется расширить жилплощадь (по причине пополнения семейства или по мере роста потребностей, претензий к уровню комфорта) или сменить район проживания на «более привлекательный»;

    В практике современных риэлторов встречаются клиенты, которые хотели бы осуществить обмен с целью поправить свое материальное положение – при обмене просторной квартиры на более скромное жилье можно получить доплату и сохранить место для проживания. В свою очередь, возможность «обменять квартиру на большую с доплатой» — именно то, что необходимо гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия;

    Кроме того, всегда есть желающие, которые хотят осуществить обмен большой квартиры на две квартиры меньшего формата. В этом случае речь, чаще всего, идет о разделе наследства или о разъезде – при разводе члены семьи делят совместную жилплощадь и переезжают жить в отдельные квартиры.

    При размене многое зависит от местоположения и состояния квартиры, например, небольшую квартиру в центральном районе столицы вполне можно обменять на достаточно просторную жилплощадь, находящуюся на определенном удалении от центра. Причем, присутствует вероятность того, что владельцу квартиры в центре не придется вносить дополнительную плату.

    Варианты проведения обмена недвижимости

    Операция обмена недвижимости являлась наиболее распространенной в советское время, равноценный обмен квартир практиковался достаточно часто, особенно при необходимости переезда в другой город. Переезд был вызван, как правило, сменой жизненных обстоятельств, места работы, и междугородний обмен квартир избавлял граждан от необходимости поиска покупателя в своем городе, а затем от поиска квартиры на новом месте.

    В реалиях современного рынка недвижимости при рассмотрении вопроса о том, как произвести обмен квартирами, обсуждаются всего три варианта. Это обмен через куплю/продажу, прямой обмен одной квартиры на другую, альтернативная сделка.

    Первый вариант является наиболее простым и, при достаточном количестве опыта работы с недвижимостью у владельца квартиры, это способ позволяет избежать привлечения профессионального риэлтора. Процесс обмена, фактически, разделяется на две операции – сначала собственник подыскивает покупателя на свою квартиру, одновременно находя жилплощадь, которая соответствовала бы его претензиям.

    Второй вариант – прямой обмен, достаточно непростая операция, требующая от риэлтора наличия опыта. Операция дает возможность поменяться приватизированными квартирами, а также — совершить обмен неприватизированных квартир. Сложность этого способа заключается в том, что собственников, желающих совершить обмен, значительно меньше, чем желающих просто продать свою квартиру. Это значительно сужает выбор для каждой из сторон сделки, ведь необходимо сделать так, чтобы предлагаемые условия подходили всем.

    Третий вариант – альтернативная сделка, такие операции, как правило, проводятся риэлторами и позволяют снизить финансовые риски для участников сделки. Альтернативный обмен предполагает получение аванса от покупателя квартиры, эти денежные средства в свою очередь вносятся за жилье, которое предполагается купить. Таким образом, участники сделки фиксируют цену, а также подтверждают серьезность своих намерений, поскольку после аванса отказаться от сделки крайне затруднительно.

    В случае, когда собственник продает квартиру с тем, чтобы сразу же приобрести новую жилплощадь, возникают некоторые риски – внезапный скачек цен (после продажи) может помешать покупке или же владелец квартиры, которую предполагалось купить на вырученные деньги, может просто передумать ее продавать. В результате – квартира продана, и жить ее прежнему владельцу пока негде, а вырученных денег не хватает на покупку «квартиры мечты». Альтернативный обмен позволяет избежать этих рисков и провести сделку максимально быстро.

    Сделка «trade-in»

    Рассматривая различные варианты обмена квартир, нельзя не отметить достаточно интересную схему, которую впервые стали практиковать столичные девелоперы. Это схема «trade-in», которая предполагает быстрый переезд в квартиру новостройки, при этом в счет оплаты принимается старая квартира. Подобный способ обмена часто предлагается московскими агентствами недвижимости и является достаточно востребованным, поскольку сделка занимает крайне немного времени – от начала ее оформления до осуществления переезда необходимо порядка трех дней.

    Несмотря на то, что операции с квартирами вторичного рынка по численности превосходят сделки с новыми квартирами, все больше граждан желают переехать в новое жилье, и обмен старой квартиры на новостройку с каждым годом практикуется все чаще.

    Обмен с доплатой средствами «материнского капитала»

    При обмене квартиры можно использовать не только собственные средства, но и «материнский капитал» – средства, выплачиваемые государством при рождении ребенка. Обмен квартиры с доплатой материнским капиталом уже давно не является экзотическим видом сделок с недвижимостью, подобную услугу предлагают практически все крупные риэлтерские агентства. Однако следует помнить, что «материнский капитал» в этом случае можно использовать лишь по достижении ребенком трехлетнего возраста.

    Обмен ипотечного жилья

    Еще одной разновидностью обмена можно считать обмен ипотечного жилья, то есть – квартир, приобретаемых с привлечением ипотечного кредита. Вопрос о том, можно ли обменять квартиру находящуюся в ипотеке, поднимается достаточно часто, поскольку значительная доля жилья покупается за кредитные деньги. При проведении данной операции требуется одобрение, а также непосредственное участие банка, которым был выдан кредит. Технически происходит следующее: одновременно заключаются два договора – продажи и покупки, при продаже покупатель выплачивает долг продавца перед банком либо принимает на себя долговые обязательства (на что банки идут неохотно). Вместе с переоформлением покупаемой квартиры банк накладывает обременение, что не позволяет осуществить новому владельцу продажу недвижимости до полной выплаты долга.

    Обмен муниципальной квартиры на приватизированную

    В данный момент далеко не вся жилая недвижимость находится в частном владении, достаточно много квартир в городском жилом фонде является муниципальной собственностью. Однако тот, факт, что жилье принадлежит городу, вовсе не означает, что проживающие в этой квартире не могут претендовать на улучшение жилищных условий, и единственным способом, позволяющим расширить жилплощадь (или сменить район), является все тот же обмен.

    Читать еще:  Ипотека второй раз – реально ли получить, какие требования и особенности?

    Впрочем, подобные сделки не получили широкого распространения в силу необходимости сбора многочисленных бумаг, а также невыгодности обмена для владельца приватизированного жилья. Проживание в муниципальной квартире регулируется договором социального найма, и в то время, когда владелец частной квартиры переезжает в муниципальную, этот договор переоформляется на него, а вторая сторона получает квартиру в полную собственность.

    Если владельцы приватизированных квартир могут выбирать способ обмена среди способов, перечисленных в данной статье (использовать договор обмена квартиры с доплатой, договор продажи, договор мены), то для проживающих в муниципальном жилье все обстоит несколько иначе. Чтобы поменяться неприватизированными квартирами, подойдет только договор мены, а если необходимо обменять муниципальную квартиру на приватизированную иным способом, нужно ее сперва приватизировать.

    Налог при обмене квартиры

    Еще одним аспектом квартирного обмена является налогообложение. Налоговый Кодекс никак не регламентирует оплату налога при заключении прямого обмена, но Гражданский Кодекс (ст. 567) определяет, что к договору мены применяются те же правила налогообложения, что и в случае заключения договора купли-продажи.

    То есть, сторона, которая передает права собственности на квартиру, признается продавцом, противоположная сторона, в свою очередь, признается покупателем. При этом предполагается, что оплата за каждую из квартир, осуществляется в натуральной форме по стоимости, отраженной в договоре мены. Кроме того, налог при обмене квартиры не взымается, если обмениваемая квартира принадлежит ее владельцу более трех лет.

    Документы, необходимые при обмене квартиры

    Для того чтобы обменять квартиру (впрочем, это также относится и к продаже недвижимости), собственнику необходимо собрать следующие документы:

    • ·​ Правоустанавливающие документы, которые определяют принадлежность квартиры;
    • ·​ Кадастровый паспорт помещения;
    • ·​ Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета;
    • ·​ Документ, устанавливающий оценочную стоимость квартиры (необходимо провести оценку недвижимости);
    • ·​ Документа, удостоверяющие личность участников сделки (паспорта и свидетельства о рождении).

    Также потребуются документы, которые позволяют удостовериться, что помехой для проведения сделки не окажется нарушение прав третьих лиц:

    Свидетельства участников сделки о заключении и/или расторжении брака. Если недвижимость была приобретена в период брака, для проведения сделки необходимо письменное согласие супруга/супруги. Кроме того, согласие необходимо также в том случае, если брак уже расторгнут, поскольку имущество, приобретенное в браке, считается совместным, и права на него в равной степени принадлежат обоим супругам;

    Справка из отдела опеки и попечительства несовершеннолетних. Документ необходим, если заключаются сделки с недвижимым имуществом, где проживают несовершеннолетние (прописаны либо имеют доли).

    Заключение

    На основании сведений, изложенных в данной статье, специалисты портала RealtyPress.ru хотели бы отметить, что сделки, целью которых является обмен одного объекта недвижимости на другой, являются более сложными, чем, например, процедура купли-продажи квартиры. Поэтому для того, чтобы избежать рисков, связанных с потерей времени, а также прочими неприятностями, желающим обменять жилье рекомендуется самостоятельно готовить сделку только при наличии достаточного опыта. В данном случае привлечение грамотного риэлтора поможет сэкономить время и нервы.

    Кроме того, специалист, работающий в агентстве недвижимости, способен обеспечить профессиональный подход к проверке документов. А это весьма важно, ведь речь идет о сделке с недвижимостью вторичного рынка – квартира вполне могла поменять нескольких владельцев, что повышает риск признания сделки недействительной в результате возможного нарушения чьих-либо прав.

    Обмен между неприватизированными квартирами

    В соответствии с действующим Жилищным Кодексом (ЖК России) обмен может совершаться только с разрешения арендодателем недвижимости. Ими могут выступать муниципальные власти или иные собственники жилья. Разрешение на совершение обмена или отказ выдаётся в течение десяти рабочих дней после подачи заявления в письменной форме.

    Отказ может быть спровоцирован следующими обстоятельствами:

    • В случае внесения изменений в договор о социальном найме недвижимости или его расторжении.
    • Судебные разбирательства, объектом которого выступает обмениваемое жильё.
    • Наличие действующего постановления о непригодности помещения для проживания.
    • В случае принятия решения о переоборудовании недвижимости для других целей, капитальном ремонте или сносе здания.
    • Если обмениваемое жильё относится к коммунальному типу и реализуется лицу, страдающему хроническими заболеваниями.
    • Отсутствие разрешения от органов опеки, в случае проживания в этой недвижимости несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного члена семьи.

    Кроме того, для обмена нужно получить согласие всех членов семьи, проживающих вместе с арендатором. В случае, если таковое получить невозможно, нужно подать заявление о принудительном обмене. Это можно сделать только в судебном порядке.

    При оформлении обмена между неприватизированными квартирами потребуются следующие документы:

    • Письменное разрешение арендодателя недвижимости.
    • Заявление от арендатора, подписанное всеми членами семьи, кроме несовершеннолетних.
    • Ордер, договор найма или иной документ, подтверждающий право социальной аренды этой недвижимости.
    • Справка о количестве проживающих лиц, включая детей.
    • Справка об отсутствии задолженностей по оплате за коммунальные услуги.

    Размен жилья с несовершеннолетними детьми

    Несовершеннолетние граждане, хоть и не принимают участие в сделке, играют важную роль при выборе нового жилья, новых жилищных условий.

    Органы опеки и попечительства должны проконтролировать, какое жилое помещение будет приобретено за счет размена старого. Они должны проверить условия, в которых будет проживать ребенок — и дать свое согласие на обмен.

    Все интересы будет представлять работник органов опеки, не родитель, так как в некоторых случаях даже родители могут ущемлять права детей. В заключении специалист должен описать, соответствуют ли новые условия прежним или превосходят их, — да и вообще, пригодны ли они для проживания ребенка.

    Особое внимание органы опеки уделяют жилью, в котором несовершеннолетний имеет долю. Например, если жилье покупалось за счет средств материнского капитала, то несовершеннолетний имеет часть равнозначную, как и остальные члены семьи. А значит, что при покупке нового жилья он должен иметь такую же часть жилья, не меньшую по площади и условиям. Получение согласия от опеки в этом случае обязательно, исключений нет.

    Какие документы нужны для обмена

    Следует знать, как правильно оформить обмен недвижимости. Основная задача – это правильно решить существующие документальные вопросы. Пакет документов является стандартным, поэтому он соответствует процедуре покупки–продажи жилья.

    1. Обе стороны должны оформить договор мены с учетом действующих стандартов. Оформление договора является обязательным. В документе прописываются данные обеих сторон, характеристики жилья, условия проведения процедуры. Если проводится обмен жилья с доплатой, это потребуется зафиксировать в договоре.
    2. Обязательно используются правоустанавливающие документы, которые подтверждают наличие имущественных прав на квартиру. К правоустанавливающим документам относят договоры передачи, мены или дарения, свидетельства о собственности или государственной регистрации имущественных прав, свидетельства о праве наследства. Иногда имущественные права могут быть установлены судебным решением.
    3. Кадастровый паспорт помещения – это один из основных документов. В кадастровый паспорт включены такие документы, как экспликация и поэтажный план. Документ представляется по специальному запросу в районном БТИ. Также может потребоваться справка об оценочной стоимости жилья.
    4. Документы из ЕИРЦ. В государственном органе получают следующие важные документы: выписку из домовой книги, копию финансового лицевого счета для сделок в нотариальной форме. В последнее время представляется Единый жилищный документ.
    5. Паспорта и свидетельства о рождении всех участников сделки.
    6. Свидетельства об оформлении ирасторжении брака. Если квартира была куплена супругами, владелец жилья должен получить супружеское согласие на проведение предстоящей процедуры. Даже если брак был расторгнут, согласие потребуется.

    Вышеперечисленные документы являются стандартными. Если нужно узнать, как поменять квартиру на большую с доплатой, также потребуется приложить справки об оценочной стоимости двух квартир, прописать в оформляемом договоре дополнительные пункты, оформить документы для подтверждения передачи определенной суммы. Основная задача – это зафиксировать совершение доплаты.

    Важно! В России действуют налоговые льготы до 2 миллионов рублей, поэтому в большинстве случаев удастся избежать излишних расходов даже при доплате во время обмена жилья.

    Как происходит обмен квартиры на квартиру

    Когда обмен равнозначный, процесс проведения сделки состоит из следующих шагов.

    1. Получить выписку из ЕГРН на оба объекта. Она подтверждает права собственности на жилье.
    2. Сделать ксерокопии лицевых счетов для подтверждения того факта, что в квартирах больше никто не зарегистрирован.
    3. Подготовить справки об отсутствии долгов по оплате коммуналки.
    4. Письменно подтвердить тот факт, что обмениваемые объекты подходят друг другу по определенным параметрам.
    5. Составить договор мены, указав в нем такие факторы: сведения об участниках, стоимость объектов, их подробное описание, сроки проведения сделки.
    6. Обратиться в Росреестр или МФЦ для регистрации перехода прав собственности, предоставив уполномоченным лицам все запрашиваемые документы.
    7. Получить выписку из ЕГРН.
    Читать еще:  Как оплачивать услуги ЖКХ через систему Автоплатеж в Сбербанке в 2021 году

    Обмен квартиры с доплатой на другую

    Доплата со стороны одного из участников сделки может потребоваться в следующих обстоятельствах:

    • один из объектов по площади меньше другого;
    • один объект в городе, а второй – в селе;
    • один объект находится в аварийном состоянии, а второй – в новостройке.

    Сделки по трейд-ин тоже часто сопровождаются доплатой.

    Сумма доплаты зависит от таких факторов:

    • различие в состоянии квартир: ремонт, работа системы водоснабжения, газа, электроэнергии, а также сантехники;
    • сумма средств, полученных с продажи и необходимых человеку для приобретения новой квартиры (чем меньше сумма, тем больше доплата);
    • местонахождение жилья: если квартира расположена близко к детскому садику, школе, больнице и отличается развитой инфраструктурой, то его стоимость будет выше (по сравнению с объектами, построенными в неразвитых районах на окраине города).

    Процесс обмена с доплатой аналогичен равнозначному обмену, но при этом в соглашении прописываются такие сведения:

    • сумма доплаты;
    • сроки осуществления доплаты;
    • способ расчетов между участниками сделки.

    Обмен ипотечной квартиры

    Обмен ипотечной квартиры законодательством разрешается, однако на деле участники могут столкнуться со сложностями.

    1. Для обмена ипотечной квартиры необходимо получить письменное разрешение кредитора. При этом некоторые банки требуют или полного погашения ипотеки, или выплаченной части долга (стабильная оплата без просрочек в течение нескольких лет).
    2. При совершении обмена залогом становится приобретаемое жилье. Покупка должна быть одобрена кредитором, для чего необходимо обратиться к профессиональному оценщику и провести оценку жилья.

    Сам процесс обмена ипотечного жилья состоит из следующих шагов:

    1. оформление двух соглашений – на продажу жилья (даже после отчуждения оно будет предметом залога) и на покупку новой квартиры;
    2. регистрация прав собственности на приобретаемое жилье, установление обременения на него;
    3. получение согласия от банка на снятие залога с прежней квартиры.

    Обмен ипотечного жилья допустим исключительно через проведение купли-продажи.

    Обмен неприватизированной квартиры

    Если квартира принадлежит государству или муниципалитету, то обменять его допускается на жилье с таким же статусом. Обмен может быть равнозначным и с доплатой. Необходимо получить разрешение на проведение сделки со всех членов семьи.

    Для обмена неприватизированного жилья следует получить разрешение от местных муниципальных органов, предоставив уполномоченным лицам такой пакет документации:

    1. заявление с просьбой выдать разрешение;
    2. договор соцнайма;
    3. договор обмены объектами;
    4. паспорт нанимателя;
    5. выписка из домовой книги;
    6. выписка, подтверждающая отсутствие долгов по коммуналке и проживанию;
    7. разрешение от сотрудников органов опеки (при наличии в семье недееспособных, детей);
    8. бумага о санитарно-техническом состоянии жилья;
    9. техпаспорт, справка об оценочной стоимости объекта (оформляется в БТИ);
    10. ксерокопии документации на квартиру, в которую наниматель планирует переехать;
    11. разрешение от членов семейства на проведение сделки, заверенное у сотрудника нотариального агентства.

    Разрешение на проведение сделки необходимо получить даже от тех родных, которые временно отсутствуют в квартире.

    Заявление рассматривается на протяжении 10 дней. В основном сотрудники муниципальных органов выносят положительные решения, но есть и основания для отказа – например, дом подлежит сносу или наниматель получил иск об аннулировании договора соцнайма.

    Если наниматели проживают в разных районах города или в разных городах, то им потребуется обратиться в администрацию своего района или города. Далее каждый участник процедуры на новом месте оформит договор соцнайма с местными административными органами, после чего пропишется в новой квартире.

    Преимущества обмена неприватизированного жилья:

    • за проведение обмена квартир плата не взимается (но если дело дойдет до судебного разбирательства, расходы и издержки придется оплатить);
    • нет риска лишиться прав на жилье, денежных средств;
    • криминальные истории в такой сфере не случаются.

    Однако есть и недостаток – найти подходящее неприватизированное жилье сложно, ведь только 20% жилья в России является собственностью государства/муниципалитета. Вероятность того, что взаимные требования нанимателей к состоянию жилья совпадут, крайне мала. По этой причине многие сначала оформляют такое жилье в частную собственность, после чего распоряжаются им по своему усмотрению – обменивают, продают.

    Отказать в обмене личного жилья никто не вправе – есть только риск оспаривания сделки в будущем (к примеру, один из участников недееспособен). В ситуации с неприватизированным жильем причинами для отказа выступают неадекватные условия, запрет со стороны органов опеки, решение по выселению нанимателя в судебном порядке (или аннулирование договора соцнайма).

    Какие варианты обмена квартир чаще всего встречаются

    Равноценный вариант обмена квартиры

    Классический случай — предполагает обмен квартир одинаковой площади, стоимости и т.д., ни одна из сторон ничего не теряет и не приобретает дополнительно. Никаких доплат и «бонусов» к сделке. Стоит отметить, что равноценный обмен предполагает только право пользования, без права собственности.

    Обменные сделки с неравноценными квартирами

    Здесь имеет место обмен, например, 2-х комнатной квартиры на 1-комнатную с денежной компенсацией разницы в стоимости. Возможен любой другой вариант доплаты в виде недвижимого имущества (гараж, часть земельного участка) – главное уравнять недвижимость в цене.

    Обмен квартиры с доплатой популярен среди пожилых людей, чьи квартиры находятся в престижных районах города. Взамен им предлагают жилье в более отдаленных местах, но с приличным денежным «довеском».

    Также часто встречается доплата за различие жилищной площади. Классический пример – коммунальная квартира, где взамен своей маленькой комнатушки каждый жилец получает отдельную полноценную квартиру, но при этом естественно доплачивает разницу в цене за дополнительные квадратные метры.

    Заключение договора мены

    Кардинальное отличие от простого обмена – передача не только пользовательских, но и имущественных прав. По сути, заключение договора мены является сделкой купли-продажи, поэтому придется оплачивать госпошлину за нотариальные действия и пенсионный сбор, а также регистрировать договор в Госреестре.

    Согласно договору мены важно, чтобы изначально обмениваемые объекты недвижимости находились в частной собственности, а обязательства сторон не были заменены деньгами на весь размер стоимости жилья. Устанавливается доплата за квартиру большей стоимости, которая обменивается на менее ценную недвижимость, причем условия доплаты могут оговариваться сторонами и выражаться не только в денежном эквиваленте. Поскольку договор мены является двухсторонним, то право собственности на обмениваемую недвижимость переходит одновременно к каждой из сторон после выполнения ими взятых на себя обязательств.

    Любой обмен – это желание участника сделки улучшить свои жилищные условия или наоборот получить денежную компенсацию за переезд в менее комфортную жилплощадь. Но не стоит забывать, что, как и при других операциях с недвижимостью существует ряд юридических нюансов и определенных рисков.

    Кроме того, поиск подходящих объектов для проведения обмена займет достаточно много временных, денежных и физических ресурсов. Ведь необходимо, чтобы вторую сторону сделки также устраивали параметры, характеристики, место расположения жилплощади и т.д.

    Нет смысла самостоятельно решать подобные вопросы – экономия будет не только не целесообразной, но и слишком рискованной. Обратитесь к крупным риелторам и юристам, ведь правовая сторона вопроса – главная составляющая любой сделки. Специалист по недвижимости четко знает, как составить договор мены, формально урегулировать неравноценный обмен и т.д.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector