Как проверить застройщика в 2021 году при покупке квартиры в новостройке

Как заключить договор участия в долевом строительстве в 2021 году?

Проверка застройщика и внимательное изучение документов позволят дольщику избежать двойных продаж квартиры и минимизировать риск потери денежных средств

Сфера долевого строительства традиционно воспринимается гражданами неоднозначно. С одной стороны, это возможность приобрести жилье по сравнительно невысокой цене. С другой – считается, что здесь довольно много рисков. Но на практике это не совсем так, если грамотно выбирать застройщика и объект строительства. Разберемся, на что стоит обращать внимание при участии в долевом строительстве.

(Как нарушались права дольщиков в прошлом году, как защититься от таких рисков и что делать, если избежать этого не удалось, – читайте в статье «Рынок долевого строительства в 2020 г.: по-новому регулируем и рискуем»).

1 этап. Найдите сайт застройщика и изучите его

Все застройщики конкурируют за покупателей. Сайт — это один из способов привлечь внимание и убедить в своей благонадежности. Если сайта нет совсем, это повод остановиться и подумать.

На сайте застройщики размещают информацию о проектах, которые уже закончены или находятся на этапе строительства, выставляют модели домов, планы квартир, фотографии готового здания и его элементов, некоторые даже ведут онлайн-трансляции с высоты подъемного крана.

Кроме того, все документы, сертификаты, лицензии и награды компании тоже любят размещать на своих страницах. Они свидетельствует об их опыте и надежности. Если их нет на сайте, можно запросить.

Пpoвepяeм зacтpoйщикa и ЖК нa oфициaльныx caйтax

Пpoгoняeм инфopмaцию oб yчacткe пo кaдacтpoвoй кapтe

B пyбличнoй кaдacтpoвoй кapтe пpoпиcывaют, чтo мoжнo cтpoить нa этoм yчacткe.

Пpoвepьтe зaкoннocть cтpoйки нa caйтe пyбличнoй кaдacтpoвoй кapты

Дaжe ecли вы нaшли нa caйтe ЖК paзpeшeниe нa cтpoйкy, этo нe гapaнтия, чтo дoм зaкoнный. Paзpeшeниe мoжeт быть:

1. Пoддeльным — нa caйтe вылoжили oбмaнкy, cдeлaннyю в фoтoшoпe.
2. Нeдeйcтвитeльным — мecтныe влacти aннyлиpoвaли paзpeшeниe нa cтpoйкy, нo зacтpoйщик этo cкpывaeт.

Ecли дoм cтpoят зaкoннo, в нижнeй гpaфe бyдeт пoмeткa: для мнoгoэтaжнoй зacтpoйки. Ecли нaзнaчeниe зeмли нe yкaзaнo — cкopee вceгo, cтpoйкa нeзaкoннaя.

Нeкoтopыe мoшeнники oфopмляют зeмлю кaк пpиycaдeбный yчacтoк и cтpoят мнoгoквapтиpныe дoмa. Taкиe ЖК нe мoгyт ввecти в экcплyaтaцию: дoмa cтoят гoдaми, нo тaм никтo нe живeт.

3acтpoйщикy мoжнo дoвepять — зeмлю oфopмили для мнoгoэтaжнoй зacтpoйки
Иcтoчник: pkk.rosreestr.ru

Что нужно при себе иметь?

Оценка квартиры при приемке у застройщика – это ваша личная экспертиза. Приемка квартиры застройщика в новостройке производится при наличии таких материалов и инструментов:

1. Мел. С его помощью делаются отметки обнаруженного брака и недоделок.
2. Фонарик. Он пригодится, если в доме не установлены люстры. С его помощью приемщик заглянет во все темные углы.
3. Рулетка. Если есть, можно использовать лазерный дальномер. Эти инструменты предназначены для проверки габаритов жилплощади – соответствуют они заявленным квадратным метрам или нет (габариты помещения прописываются в договоре долевого участия).
4. Уровень. Если хотите убедиться, что стены ровные, без уровня не обойтись. Максимально допустимые отклонения – 5 мм.
5. Электрический прибор. Что это будет не важно, можно даже зарядку от мобильного телефона. Это требуется для проверки исправности розеток.

Что еще взять с собой? Если уже установлена газовая плита, нужно иметь датчик, позволяющий определить наличие утечки газа. Насколько прочны и качественны пластиковые окна поможет определить тепловизор. И важно проверить датчик пожарной безопасности.

Претензии при приемке квартиры от застройщика фиксируются в ходе осмотра помещения, направляются застройщику в письменном виде с просьбой и сроками устранения неполадок.

Покупка квартиры у застройщика: порядок действий

Схема покупки квартиры в новостройке за наличные выглядит так:

1. Проверка застройщика. Это самый важный этап.
2. Заключение ДДУ.
3. Открытие эскроу-счета. Банк выбирает застройщик. Обычно счет открывается в банке, выдавшем компании кредит на строительство.
4. Регистрация ДДУ в Росреестре. Понадобится заявление застройщика и дольщика. Все заполняется на месте. Можно обратиться напрямую к регистратору или подать документы через МФЦ.
5. Оплата по ДДУ.

После этого нужно дождаться завершения строительства и принять квартиру, затем оформить право собственности.

Содержание и образец договора

ДДУ при покупке новой квартиры застройщики предоставляют самостоятельно, у них уже есть разработанные образцы.

Какая информация должна быть отражена в договоре:

1. Наименование и адрес организации, должность уполномоченного к заключению лица, реквизиты доверенности, ИНН, ОГРН,
2. Ф.И.О., паспортные данные, дата рождения дольщика.
3. Реквизиты разрешения на строительство.
4. Срок передачи объекта дольщику.
5. Условный номер квартиры на время строительства.
6. Сведения о квартире: площадь, количество комнат, этаж, адрес дома.
7. Права и обязанности застройщика.
8. Права и обязанности дольщика.
9. Ответственность застройщика за нарушение сроков строительства, и дольщика – за несоблюдение сроков оплаты.
10. Порядок оплаты.
11. Разрешение споров.

От застройщика понадобится подпись уполномоченного лица и печать, от дольщика – только подпись. Договор составляется в трех экземплярах: по одному остается у участников сделки, третий передается в Росреестр.

Коммунальные платежи

Размер коммунальных платежей зависит от нескольких факторов, при покупке квартиры обратите на них внимание:

1. Класс энергоэффективности дома . Чем он выше, тем меньше жители платят за отопление.
2. Управляющая компания . Она определяет тарифы на все услуги, вы можете узнать их заранее.
3. Наличие дополнительных услуг , например, охраны, видеонаблюдения, работы консьержа и т.д. Их стоимость включается в сумму коммунальных платежей.

Алгоритм действий

На подготовительной стадии необходимо избрать желанное местонахождение, соориентироваться с характеристиками потенциального жилища – метражом, численностью жилых помещений, присутствием балкона или лоджии, площадью кухни.

Важно принять решение, на каком этаже конкретно для вас удобнее приобрести жилье. Как правило, обретение недвижимого объекта в новостройке производится еще до сдачи возведенной постройки в пользование, на этапе построения.

Вкладывая финансы в такую покупку, люди должны осознавать, что действительный период предполагаемого вселения в собственное жилище весьма не определён. Подрядчик попросту может не успеть доделать все работы, а также стоит учесть время на ремонт полученной жилплощади, ведь, как правило, внутренняя отделка при сдаче объекта не предусмотрена.

Чтобы не осуществить неправильное предпочтение и постараться ликвидировать возможность возникновения различных неприятностей с исполнителем, предпочтительнее выполнить следующие действия:

• подвергнуть объект тщательному анализу;
• заключить соглашение;
• получить в руки ключи и квартиру по акту-приему;
• зарегистрировать жилище в реестре и прописаться в нем.

Как проверить застройщика на надежность

Есть несколько моментов, которые помогут сделать выводы о надежности строительной организации, возводящей новостройку или планирующей строительство и продающей квартиры на стадии котлована:

1. Обращайте внимание на стаж компании на рынке строительства. Обязательно изучите уже готовые проекты, отзывы по ним, случались ли задержки сроков сдачи в эксплуатацию. Поможет в этом интернет-сайт застройщика, где имеется информация о стаже его работы.
2. На сайте же можно найти, какие проекты уже введены в эксплуатацию, перспективы на будущее. Уточнить по срокам сдачи запланированных объектов, именно вашего, в частности. Довольно большое количество уже сданных домов дает понятие о том, что это не фирма-однодневка.
3. Важно изучить отзывы в сети. Здесь можно почитать и положительные и отрицательные мнения тех, кто сталкивался с застройщиком. Часто такие отзывы присутствуют на форумах. Отсеивайте эмоции, читайте и делайте выводы.
4. Существуют рейтинги застройщиков, построенные на многих объективных факторах. Они помогут сориентироваться и желающему купить квартиру у конкретного застройщика. На сайте Erzrf имеется рейтинг застройщиков по всем субъектам РФ.
5. Не лишним будет проверить застройщика на добросовестность и финансовую устойчивость, не предъявлялись ли к нему требования о банкротстве на сайте арбитражного суда.

Для этого зайдите на сайт Kkad.Arbitr

• Выбираем фильтр «Ответчик» в поле «Участник дела»
• Водим название организации-застройщика
• Нажимаем на кнопку «Банкротные»

Если среди ответчиков по банкротству обнаружится компания, у которой планируется покупка квартиры, лучше от такой сделки отказаться.

Дополнительно нужно проверить застройщика на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве – здесь об отсутствии в отношении его запуска процедуры банкротства.

В регионах имеются реестры проблемных строительных организаций, публикующиеся на официальных порталах. Проверьте выбранного застройщика на отсутствие в таких списках.

Откуда брать информацию о застройщике

Узнать о возможных проблемах застройщика будущему покупателю помогут специальные сервисы. Например, уточнить информацию о застройщике, объекте строительства можно на портале «Наш.дом.рф», говорит член Ассоциации юристов России (АЮР) Мария Спиридонова.

Здесь можно получить доступ к проверенной информации о застройщиках, жилищно-строительных кооперативах и объектах строительства, а также к аналитической информации о рынке жилищного строительства в разрезе каждого дома. В том числе можно ознакомиться с каталогом новостроек, единым реестром застройщиков, единым реестром проблемных объектов, единым реестром ЖСК или даже воспользоваться сервисом проверки строящегося жилья на соответствие федеральному законодательству, изучить сведения, опубликованные в проектной декларации.

«Отсутствие информации о застройщике и проекте на портале «Наш.дом.рф» должно насторожить покупателя. Дополнительно рекомендуем ознакомиться с наличием судебных дел в отношении застройщика на сайте арбитражных судов, посмотреть выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой, наличие информации в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ)», — отметила Мария Спиридонова

Также информацию о проектах девелопера можно найти на Едином ресурсе застройщиков (ЕРЗ), где в отношении каждого застройщика рассчитывается его надежность (на основе соблюдения сроков по предыдущим объектам).

Проверить у девелопера наличие проблемных объектов можно в Едином реестре проблемных объектов. «В каталоге можно выбрать нужный регион и увидеть список всех проектов, строительство по которым было прекращено. На этом же сайте есть каталог новостроек, которые продаются в соответствии с 214-ФЗ, то есть дольщики каких проектов максимально защищены», — пояснила Виктория Кирюхина из ЦИАН. Адреса проблемных объектов Москвы можно увидеть в специальном разделе сайта столичного Стройкомплекса.

Эта информация полезна прежде всего тем, кто еще не заключил ДДУ и только находится в поиске квартиры. Те, кто уже является участником долевого строительства, может получать информацию в группах в соцсетях и тематических телеграм-каналах. Обычно инициативные группы дольщиков создают такие каналы, чтобы информировать будущих соседей о ходе строительства.

Мониторинг СМИ — еще один действенный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах деловых изданий. Введя название интересующего девелопера в поисковую строку, можно за пару минут отследить весь ход реализации интересующего строительного проекта — от истории приобретения земельного участка до смены руководства в девелоперской компании. Из публикаций можно получить представление о том, как часто застройщик задерживает сроки сдачи, объявлял ли себя банкротом, были ли в его практике недостроенные объекты.

Подводные камни

Приобретая квартиру в новостройке, любой человек может столкнуться с определенными проблемами. Многие из них возникают по неосторожности или из-за юридической безграмотности человека, но бывают проблемы другого характера, которые не может предугадать даже профессиональный юрист.

Основные риски:

• оформление договора, в котором не прописаны обязательства застройщика;
• оформление договора на квартиру, которую уже продали другим людям;
• заморозка строительства дома;
• долгое, затянувшееся строительство дома;
• низкое качество жилья;
• несоответствие планировки и метража квартиры;
• отсутствие благоустроенной территории.

Что дает рейтинг надежности застройщиков?

Всевозможные рейтинги надежности застройщиков – это всего лишь один из статистических показателей деятельности компании. Он требует проверки и подтверждения другими показателями. Выбирать Застройщика, полагаясь только на его рейтинг не всегда разумно. Причин тому несколько:

1. Во-первых, в разных рейтингах – разные данные (каждый считает, как ему вздумается по своей собственной методике).
2. Во-вторых, многие рейтинги, даже на вполне авторитетных сайтах, безнадежно устарелии не обновляются (в топе некоторых рейтингов, например, висят компании-банкроты).
3. В-третьих, сами рейтинги составляются, как правило, на основе стандартных публичных отчетов компаний за прошлые периоды (сколько кв.м. было построено, сколько кв.м. продано, какая выручка по итогам года, и т.п.). Это показывает масштаб деятельности компании, но мало говорит о ее финансовой устойчивости на текущий момент.

И еще. Периодическая публикация рейтингов на разных порталах предполагает проведение предварительного исследования. Но дело в том, что эти исследования проводят не аудиторы, которые знают всю внутреннюю «кухню» исследуемых компаний (что было бы гораздо интереснее), а обычные маркетологи, которые собирают открытые данные из интернета.

И все же один рейтинг надежности для правильного выбора Застройщика достоин внимания. Это «рейтинг ЕРЗ» (Единого ресурса застройщиков – см. ссылку ниже), который ведется под патронажем Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА). Он строится на основе текущих данных о соблюдении сроков ввода жилья в строй и сроков передачи квартир дольшикам. То есть те компании, кто не нарушает заявленных сроков строительства – выше в рейтинге. А это можно считать весомым признаком благонадежности Застройщика.

Дополнительно можно посмотреть подробную информацию о строительной компании и всех ее строительных проектах по жилью в официальной базе данных Минстроя России – Едином реестре застройщиков. Этот реестр вместе с рейтингом ЕРЗ можно найти в СЕРВИСАХ – ЗДЕСЬ.

В этих базах данных есть сведения, которые дают представление обо всех количественных и о некоторых качественных показателях надежности, указанных выше. Эти сведения надо собирать и группировать самостоятельно, не обращая внимания на рекламные акции и привлекательные цены новостроек.

Вывод. Чтобы осознанно выбрать Застройщика, Покупателю новостройки нужно самому уделить время для сбора сведений об этой компании и об ее деятельности. Тогда решение о покупке квартиры у этого Застройщика будет взвешенным, основанным на знаниях, а не на рекламных эмоциях. Как все это делать? Для этого есть специальное руководство.

Порядок и последовательность действий для проверки компании-застройщика, а также перечень документов для ознакомления, представлены на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ для Покупателя новостройки – Покупатель >> Первичка >> Знакомимся с Застройщиком.»>«Знакомимся с Застройщиком».

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).