Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как рассчитать ипотеку – виды платежей по ипотеке и их расчет

Как рассчитать платежи по ипотеке

Многим гражданам не под силу приобрести жилье самостоятельно. Накопить средства удается не каждому, ведь наличных надо немало. Поэтому единственным вариантом расширения квадратных метров для большинства является ипотека.

Люди решаются на такой шаг, потому что делать возврат долга можно частями на протяжении многих лет. Ведь это легче, чем накопить огромную сумму. Найти человека, который никогда не слышал о таком понятии вряд ли возможно. А вот, как рассчитать ипотеку, не каждый знает. Нужно разбираться.

Основные сведения о кредитах с залогом жилья

Обычно под ипотекой подразумевают денежные средства, которые клиент одалживает у банка, оставляя купленную недвижимость в собственности кредитора. Произнося фразу «мы купили квартиру в ипотеку», человек имеет в виду, что жилье он приобрел в долг и оформил квартиру в качестве залога.

Российские банки разработали разные кредитные продукты на приобретение жилья:

  • квартиры в новостройке;
  • жилье на вторичном рынке;
  • строительство или покупка загородного дома;
  • ипотека с материнским капиталом;
  • субсидиями из программ господдержки.

По любой из программ, согласно статье десятой Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», кредитные организации обязаны предоставлять клиентам график ежемесячных платежей. Но для получения такого документа нужно оставить в банке заявку и провести переговоры с менеджером.

Проценты по ипотеке

От размера процентной ставки будет зависеть величина ежемесячных взносов и общая итоговая сумма переплаты.

Процентные ставки можно разделить на два вида:

  • Плавающие ставки могут изменяться, в зависимости от колебаний основного процента. Помимо этого, может приниматься во внимание процент, под который банки сами оформляют денежные средства в развитие своих активов. Плавающая ставка будет зависеть от размера процентов, установленного ЦБ РФ для оказания воздействия на величину процентов в экономической сфере страны.
  • Фиксированная ставка представляет собой определённую величину, которая не изменяется в течение всего периода действия договора.

Самым оптимальным способом оформления ипотеки является заключение договора на короткий период времени. За годы переплата будет только расти, при этом ежемесячный платёж снизится совсем незначительно.

Как правило, минимальные проценты дают при приобретении недвижимости в новостройке. Сегодня большинство застройщиков готовы вместе с банками предложить выгодные программы клиентам под низкую ставку. Помимо этого, снижение можно получить при обращении в кредитное учреждение, в котором клиент получает заработную плату на карту.

Рекомендуется выбирать банк с самыми выгодными условиями. Чем меньше переплата, тем выгоднее ипотека для клиента.

2 вида платежей

Платежи по ипотеке высчитываются в зависимости от индивидуальных возможностей погашения долга заемщиком. В ходе оформления ипотеки формируется платежный график, по которому вы будете каждый месяц вносить начисленную сумму. При этом платежи могут быть:

Аннуитетными, когда вы каждый месяц платите одну и ту же сумму. Это удобно, но основная часть суммы погашает %, поэтому заем выплачивается дольше.

Дифференцированными, когда вы ежемесячно платите сумму в счет погашения основного долга. Из-за этого в начале выплаты будут выше и не такими стабильными. Каждый месяц вам нужно будет уточнять сумму, которую предстоит внести. Ежемесячно на остаток основного займа начисляются %. Преимущество в снижении переплаты по сравнению с аннуитетным видом платежа.

Однако иногда с кредитом все не так просто. Приведем примеры некоторых расчетов.

Пример аннуитетного платежа

По формуле аннуитетного платежа размер ежемесячных выплат будет составлять:

А — аннуитетный платеж каждый месяц,

К — коэффициент аннуитета,

S — ипотечная сумма.

Как рассчитать аннуитет:

i — месячная % ставка (высчитывать ее нужно по такой формуле: годовая % ставка/100/12 мес.),

n — число месяцев, на протяжении которых выплачивается заем.

Вероника взяла ипотеку на 30 000 рублей, выбрав аннуитетный платеж на 3 года при 18% годовых.

i = 18/100/12 = 0,015

n = 3*12 = 36 месяцев

Для вычисления коэффициента сначала: 0,015*(1+0,015)36

Затем (1+0,015)36 — 1

Делим первое число на второе и получаем 0,03615.

Вычисляем выплаты для каждого месяца: A = K*S = 0,03615 * 30000 = 1084,57 рубля.

Пример дифференцированного расчета

Формула дифференцированного платежа: P=St+In

P — размер дифференцированной выплаты по ипотеке

St — сумма, которая пойдет на погашение кредитного тела

In — сумма уплачиваемых %.

Пример: Ипотечная сумма — 70 000 р, годовая % ставка — 20%, срок, на который берется ипотека — 24 месяца.

При дифференцированных платежах не меняется взнос, который идет на погашение кредитного тела. Рассчитываем его так: St = S/N.

St — сумма, идущая на погашение кредитного тела;

S — ипотечная сумма;

N — срок, на который оформляется ипотека, в месяцах.

В нашем случае 70 000 делим на 24, получаем 2917.

Чтобы рассчитать долю %, нужна такая формула: Sn умножить на p и разделить на 12. Так мы получим In.

In — сумма, которая пойдет на погашение % по ипотеке в данный расчетный период;

Sn — остаток задолженности по ипотеке;

p — годовая процентная ставка.

Посчитаем, сколько нужно на погашение % во втором дифференцированном платеже. Берем именно второй, чтобы наглядно показать расчет остатка по задолженности (Sn). Из всей суммы долга нужно вычесть только сумму, которая ушла на погашение кредитного тела. В нашем случае, говоря о втором платеже, получаем Sn = 70 000 — 2917 = 67 083 рублей.

Читать еще:  Получаем технический паспорт на дом: порядок оформления, срок действия, образец и цена

Теперь рассчитываем проценты: 67 083 умножаем на 20% и делим на 12%. Получаем 1118,05 рубля.

Теперь может рассчитать дифференцированный платеж. Но для примера возьмем второй платеж:

P = 2917+1118,05 = 4035,05.

Так мы рассчитали второй дифференцированный платеж.

Вам нужен ремонт?

Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам

Как производить расчет в особенных случаях

Ипотека без первоначального взноса очень распространенное явление. И хоть чаще всего по таким кредитам условия изначально хуже, благодаря возможности отсроченного платежа она пользуется большим спросом. Здесь либо требуется оставить в залог уже имеющуюся в наличии недвижимость, либо брать два кредита — ипотечный и потребительский, которым и платится первый взнос. Многие банки предлагают такой вариант, однако в таком случае клиент фактически сразу платит два кредита. Поэтому, прежде чем соглашаться на подобные условия, нужно быть уверенным в платежеспособности и собственной зарплате. В любом случае, как рассчитать ипотеку без первоначального взноса ясно из того, что именно этот взнос заменяет. Другие важные цифры — размер процентной ставки и срок всего кредитования.

Как рассчитать ипотеку для молодой семьи, особенно если в расчет входит материнский капитал или другие государственные дотации? Здесь особенно важно количество детей, их возраст и итоговый срок кредита (возможно погашение долга на протяжении 30 лет). В зависимости от состава семьи банк может предоставить различные бонусы и более выгодные условия кредитования.

Чтобы посчитать досрочное погашение ипотеки, нужно знать, позволяет банк досрочно гасить кредит или нет. У некоторых в договоре прописаны штрафные санкции за погашение ипотеки сверх оговоренного платежа.

Зная, как посчитать платеж по ипотеке самому, можно заранее определиться со всеми факторами. Но полученные предварительные цифры всегда являются лишь ознакомительными. Точные расчеты проводят специалисты банка.

Ипотечный калькулятор Сбербанка 2021

В основе ипотечного калькулятора от Сбербанка лежат основные математические формулы, помогающие быстро рассчитать все кредитные показатели. Это актуально для людей, которые желают рассчитать сумму ипотеки на 2021 год в Сбербанке. Результат вычислений получится более точным, если указать достоверную информацию, а поэтому необходимо заранее обратиться в банк для уточнения следующей информации: ставка по кредиту, наличие комиссии за услуги, дополнительные оплаты.

В калькуляторе потребуется еще ввести размер первоначального взноса, но это число уже зависит от возможностей человека, который планирует брать ипотечный кредит.

Официальный сайт банка: sberbank.ru

Ипотечный калькулятор: принцип работы

Калькулятор ипотеки работает по стандартным формулам. Взяв самый простой калькулятор, вы можете проверить полученный результат.
Ипотечный калькулятор удобнее тем, что нет необходимости самостоятельно производить многоступенчатые математические расчеты для определения суммы ежемесячных выплат на погашение кредита. Расчёт ипотеки позволит вам узнать эффективную процентную ставку, объём денежных средств, которые идут на погашение основного долга и погашение ипотечных процентов.

Обратите внимание

Калькулятор ипотеки позволяет рассчитывать платежи по двух схемам:

1) аннуитетный платеж — сумма ежемесячного платежа по кредиту неизменна и состоит из процентов за кредит и суммы основного долга.

2) дифференцированный платеж — ежемесячный платёж уменьшается со временем, состоит из постоянного долга (неизменный размер) и процентов на невыплаченный остаток займа (такой кредит часто предлагает Сбербанк, похожая программа — «Ипотека: Молодая семья»).
Ипотечный калькулятор позволяет рассчитать ежемесячный платёж как в первом, так и во втором случае, с использованием математических формул.

Как рассчитывается дифференцированный платёж?

Дифференцированный платёж в самом начале срока кредитования заметно больше, однако со временем он сокращается. То есть платежи по ипотеке не равны между собой. Они включают в себя фиксированную сумму задолженности и убывающую процентную часть, рассчитывающуюся в зависимости от размера задолженности по кредиту (именно поэтому со временем «процентная» часть будет сокращаться).

Вычислить сумму основного долга, которую осталось вернуть, довольно просто: достаточно разделить первоначальную сумму ипотеки на срок кредита —

, где
ОД — основной долг к возврату.
СК — изначальная сумма ипотеки (кредита).
КП — количество периодов.

Так работает наш ипотечный калькулятор. Сбербанк считает по похожему принципу, как любые другие коммерческие банки. Есть только различия в расчётах суммы процентов к выплате. Некоторые банки принимают за основу «12 месяцев в году», поэтому в знаменатель формулы ставится число 12:

, где
НП — проценты начисленные.
ОК — остаток по кредиту в текущем месяце.
ПС — процентная ставка (% годовых).

Другие банки считают по схеме «в году 365 дней» — в данном случае расчёт процентов получается более точным. Соответственно, размер выплат каждый месяц определяется по следующей формуле:

, где
НП — проценты начисленные.
ОК — остаток по кредиту в текущем месяце.
ПС — процентная ставка (% годовых).
ЧДМ — количество дней в месяце (варьируется от 28 до 31).

ПРИМЕР

Простой пример (не ипотека, а кредит). Ниже представлен график платежей по кредиту, размер которого — 1000 у.е. (допустим, рублей), срок — 12 месяцев. Можно сказать, что ежемесячно будет возвращаться 1/12 часть кредита + проценты начисленные. Расчёт в примере ведётся по второй формуле (то есть «12 мес. в году).

Читать еще:  Оформление прописки в квартире, взятой в ипотеку: основные требования банка, условия договора


Обратите внимание: при расчётах возможны погрешности.

Как рассчитывается аннуитетный платёж?

Аннуитетными платежами (то есть равновеликими) называются платежи, равные друг другу на протяжении всего срока кредита. Заёмщик на протяжении кредита совершает равновеликие платежи, размер которых может меняться только после договорённости сторон или при досрочном погашении части долга.
Структура аннуитетного платежа при этом также состоит из суммы погашения основного долга и процентов за пользование кредитными деньгами. Соотношение этих величин со временем меняется: увеличивается сумма погашения основного долга, размер процентов, напротив, увеличивается (в пределах фиксированного аннуитетного платежа). Важный момент: проценты начисляются всегда на остаток долга, при аннуитетных платежах вначале сумма основного долга минимальна, а значит, размер процентов заметно больше и убывает незначительно. В первые месяцы приходится платить в основном проценты по кредиту.
Определить величину аннуитетного платежа можно по формуле:

, где
АП — платёж аннуитетного типа.
ПС — процентная ставка.
СК изначальная сумма займа.
КП количество периодов.

Эта формула является классической, её, например, часто использует Сбербанк. Расчёт аннуитетных платежей можно упростить за счёт использования формул в программном средстве MS Excel.

ПРИМЕР

Есть заявка на ипотеку на сумму 1000 условных единиц (гипотетически) на срок 12 месяцев. Ниже приведён график платежей по данному кредиту:


Внимание: при расчётах возможны погрешности при округлении.

Как ещё можно подсчитать аннуитетные платежи?

Некоторые банки считают аннуитет с первым платежом обычного типа. Если не использовать ипотечный калькулятор, то можно рассчитать аннуитетные платежи по другой формуле.

, где
АП — платёж аннуитетного типа.
ПС — процентная ставка в периоде начисления.
СК изначальный размер кредита.
КП число периодов начисления процентов.

В таком случае первый платёж является предварительным и включает в себя проценты за первый период — полный или неполный. Размер предварительного платежа может быть как ниже (при неполном периоде), так и выше стандартного аннуитетного платежа (при высокой процентной ставке в полном периоде).
Другой вариант, не очень часто использующийся на практике, — как первый, так и последний платежи не являются аннуитетными (такой подход почти не практикует Сбербанк). Ипотечный калькулятор позволяет рассчитать платежи по такой схеме.


, где
АП — платёж аннуитетного типа.
ПС — процентная ставка в периоде начисления.
СК изначальный размер кредита.
КП число периодов.

При такой схеме расчёта первый платёж — проценты за первый период, последний платёж — «хвосты», то есть остатки по невыплаченным процентам.
Все остальные платежи — классические аннуитетные. Обычно такое происходит, когда банк стремится «подогнать» размер платежа под целое число («без копеек»), поэтому и получается «неудобный» остаток, который и переходит на последний период. При досрочном погашении «хвост» пересчитывается, причём возможно как увеличение, так и уменьшение его размера.
Стоит отметить, что по последней формуле получается наибольший аннуитетный платёж. Именно поэтому при оформлении кредита всегда нужно уточнять способ расчёта процентов — это сильно влияет на итоговую выплаченную сумму.

Какой платёж выгоднее: аннуитетный или дифференцированный?

Калькулятор ипотеки позволяет выбрать один из типов расчёта платежа: аннуитетный или дифференцированный. Если их сравнить, то очевидно следующее:

  • При аннуитетной схеме размер постоянного платежа неизменен, при дифференцированной схеме размер платежа уменьшается со временем.
  • Вначале приходится больше платить по дифференцированной схеме (в сравнении с аннуитетным платежом).
  • Взять кредит по дифференцированной схеме сложнее для заёмщика (ввиду повышенного первоначального платежа), требуется показывать примерно на 25% больший размер подтверждённого дохода.
  • При этом сумма основного долга по аннуитетным расчётам убывает очень медленно (ипотечный калькулятор это показывает), да и общий объём начисленных процентов заметно больше. Если заёмщик решает погасить свой кредит досрочно, то уже выплаченные проценты «сгорают». При платежах по дифференцированной схеме такие потери отсутствуют.
  • Дифференцированный платёж больше в начале выплат по кредиту, что автоматически требует более высокого уровня дохода заёмщика. Но при этом общий размер выплат по кредиту будет заметно меньше.

Подводя итоги, стоит отметить: ипотечный калькулятор позволяет рассчитать платежи по любым схемам. Различия порой впечатляют. Именно поэтому необходимо всегда обращать внимание не только на процент по кредиту, но и на способ его погашения — узнавайте все подробности касательно платежей и сравнивайте выплаты, пользуясь удобным калькулятором ипотеки.

Рассчитать ипотеку под материнский капитал

Одним из законодательно обусловленных способов использования материнского капитала является жилье. При этом ипотека может быть связана с материнским капиталом двумя путями. Рассмотрим их подробнее далее:

  1. Когда первый взнос по ипотеке оплачивается с помощью материнского капитала. Например, если общая желаемая сумма займа составляет примерно 3 400 000 с учетом процентов, а материнский капитал на настоящий момент – это порядка 409 000 рублей, то после первого взноса вам останется оплатить 2 991 000 рублей. Эту сумму разделят по всем условиям ипотеки на необходимое количество месяцев для учета ежемесячного взноса.
  2. Сумма материнского капитала идет в пользу имеющейся ипотеки. В данном случае происходит следующее. Например, на текущий день сумма вашей задолженности по ипотеке составляет 1 700 000, а впереди еще 5 лет выплат. Соответственно, сумма ежемесячного взноса составляет 28 340 рублей. Если вы вносите в счет ипотеки 409 000 материнского капитала, то срок выплат остается прежним (5 лет), а сумма ежемесячного платежа сокращается. Так, в нашем случае она составит 21 517 рублей.
Читать еще:  Субсидии на строительство дома: условия в 2021 году

Вот пример того, как нужно заполнить ипотечный калькулятор с учетом материнского капитала:

После взноса материнского капитала за ипотеку заемщик получит документ с изменившимся графиком выплат и новым ежемесячным взносом.

Как купить квартиру с использованием материнского капитала – узнаете тут.

Виды платежей по ипотечному договору

Есть 2 типа: аннуитетный и дифференцированный. Банки, преимущественно, используют первый способ кредитования. Но ближайшее время в законодательство хотят внести изменение, обязывающее займодателей предоставлять клиентам право выбора способа погашения задолженности.

Аннуитет

Аннуитет – погашение долга равными частями на протяжении всего периода выплат. Выплата состоит из двух частей: основного долга и процентов на остаток средств. В первые годы % максимально высокие, что удобно для банка, тело кредита – на порядок меньше. Уменьшение происходит постепенно и к моменту, когда показатели поравняются, клиент уже выплатит большую часть долга по процентам. После начнется длительный процесс возврата уже «своих денег».

Дифференцированный

При таком способе происходит постоянное уменьшение ежемесячных платежей. Первые из них – наиболее высокие, существенно больше, чем при аннуитете, но спустя время становятся меньше. Отличие состоит в том, что основной долг гасится равномерно и изначально приблизительно равен начисляемым процентам, а потом – он остается тем же, а % ежемесячно падают.

Дополнительные варианты оплаты ипотеки

По любому варианту можно снизить переплату, если вносить дополнительные суммы на счет на основаниях, прописанных в правилах. Произойдет уменьшение тела кредита, а вместе с ним – начисленных процентов. Для дополнительной экономии есть смысл подать документы в свой или другой банк для реструктуризации или рефинансирования. Делать это лучше в первые годы, пока не выплачено много %.

Что должны знать потенциальные заемщики перед тем, как взять ипотеку

Перед тем как взять ипотеку, вы должны знать сколько составляют ваши общие затраты на проживание.

И быть готовы к тому, что полученная ипотека будет съедать до 60 % от вашего бюджета.

Для верности считайте, что ваш будущий платеж по ипотеке не должен превышать половины ваших доходов. Это на тот случай, если возникнут какие-то финансовые накладки.

Сами вы как-то перебьетесь месяц на сухарях, и коммуналку оплатите позже. А вот каждый день просрочки платежа вам дорого будет стоить.

Поэтому просрочки должны быть полностью исключены и подстрахованы второй частью вашей зарплаты.

Если половины вашей зарплаты не хватает на ежемесячный платеж по ипотеке, то стоит подумать о переносе сроков для получения ипотечного кредита на будущее.

По всей видимости вы просто еще к ней не готовы, и ипотека может принести вам разочарование в совершенной покупке.

Необходимо понимать, что реальный платеж по ипотеке будет всегда немного выше того, который получится при расчете на ипотечном калькуляторе.

И окончательную сумму платежа вам озвучит только тот банк, который и одобрит вам ипотечный кредит. А до этого все расчеты будут лишь приблизительными.

Какой платеж выгоднее по расчетам — аннуитетный или дифференцированный

Существует миф о том, что от выбора схемы взносов по ипотеке зависят размер ежемесячных платежей. Если выбрать аннуитет, то необходимо каждый месяц переводить банку одну и ту же сумму. При дифференцированном платеже она другая: сначала высокая, а потом снижается из месяца в месяц. Если провести расчеты платежа по ипотеке по двум схемам, используя одни и те же данные, то получатся разные цифры. Потребители начинают их сравнивать и искать наиболее выгодный вариант, и это — ошибка.

Какой платеж выгоднее по расчетам — аннуитетный или дифференцированный

Если потратить немного больше времени и суммировать все ежемесячные суммы взноса по ипотеке в обоих схемах, то в результате получится одна и та же цифра. Проще говоря, общая итоговая сумма долга будет все равно одной и той же. Выше расписано, как рассчитать платеж по ипотеке при аннуитетных и дифференцированных платежах. Только сделать это нужно за каждый месяц, чтобы потом суммировать все платежи между собой. После этого наглядно станет видно, что при любой схеме размер долга по ипотеке будет одинаковым.

Для одних потребителей важно преодолеть все трудности на начальном этапе после взятия ипотеки. Они выбирают дифференциальные платежи, когда нужно перечислять больше всего средств в первые месяца после оформления кредитного договора. Другие же предпочитают стабильно вносить одну и ту же сумму, выбирая аннуитет.

  • 5 shares
  • 5

Город Жуковский (с населением 106 тыс.человек) находится на расстоянии 23 км от МКАД, это позвялет ему быть очень востребованным среди покупателей нед…

Ипотечное страхование — где дешевле и выгоднее оформить? Интересный вопрос, с которым необходимо обязательно разобраться, если вы решили брать ипотеку…

Многие работники мелких предприятий получают заработную плату в конвертах, и когда необходимы деньги в кредит, возникает закономерный вопрос, а может …

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector