Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как составить договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества)

Инструкция: как провести ипотечную сделку с недвижимостью, которая в залоге у Сбербанка

Подготовили подробную инструкцию для проведения сделки купли-продажи недвижимости, которая находится в залоге у Сбербанка — то есть, если квартира была приобретена в ипотеку Сбербанка, а теперь заемщик хочет её продать и нашёл покупателя, который также берет ипотеку в Сбербанке.

1. Заявка на ипотеку

Покупатель подает заявку на ипотеку с предоставлением информации об объекте недвижимости.

2. Предварительный договор купли-продажи

Если есть необходимость быстрого погашения бумажной закладной, то после одобрения ипотеки покупателю и продавцу следует оформить и подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП).

При наличии оформленной бумажной закладной по кредиту продавец предоставляет в банк ПДКП и оформляет заявление на получение закладной.

3. Подписание договора купли-продажи продавцом и покупателем

Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи.

В договоре купли-продажи должны быть следующие обязательные условия:

  • На момент подписания договора купли-продажи объект недвижимости находится в залоге у банка в обеспечение исполнения обязательств продавца по кредитному договору, заключенному банком
  • Оплата за счет кредитных средств осуществляется путем безналичного перечисления денежных средств на счет продавца, открытый в банке
  • Продавец обязуется направить средства или часть средств, полученных от реализации объекта недвижимости, на погашение задолженности по кредитному договору, ранее заключенному с банком, для полного погашения задолженности и прекращения залога недвижимости
  • Расчеты по договору купли-продажи объекта недвижимости осуществляются не позднее 3 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю
  • Пункт 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяется (объект недвижимости до полной оплаты не будет находиться в залоге у продавца)

При ипотеке в силу закона

  • Часть стоимости объекта недвижимости оплачивается покупателем за счет кредитных средств банка (с указанием наименования банка, даты и места заключения кредитного договора, при наличии – его номера, а также положения о том, что условия предоставления кредита предусмотрены кредитным договором)
  • Объект недвижимости находится в залоге у банка с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости
  • Залогодержателем по данному залогу является банк

4. Подписание кредитных документов

Покупатель подписывает ипотечный договор и другие документы.

Первоначальный взнос можно заложить в ячейку и указать в условиях, что эти деньги продавец получит после перехода прав собственности на объект к покупателю.

Банк готовит письмо с согласием на отчуждение объекта и последующую ипотеку.

5. Передача документов на регистрацию в Росреестр

Договор купли-продажи, кредитный договор, письмо от банка и другие документы покупатель и продавец передают в Росреестр для регистрации перехода права собственности и ипотеки покупателя — последующий залог объекта недвижимости.

6. Получение кредита покупателем

После регистрации покупатель предоставляет в банк выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности покупателя на объект и двойное обременение — по кредитам продавца и покупателя.

Банк выдает кредит на счет покупателя.

7. Расчеты по сделке

Покупатель оформляет в банке заявление о перечислении кредитных средств (и своих, если первоначальный взнос не был заложен в ячейку) на счет продавца.

Продавец оформляет в банке заявление о полном досрочном погашении кредита за счет средств, полученных от покупателя.

Кредитные средства перечисляются со счета покупателя на счет продавца с одновременным проведением операции погашения кредита продавца.

8. Снятие обременения по кредиту продавца

Продавец при наличии оформленной бумажной закладной по кредиту оформляет в банке заявление о необходимости погашения регистрационной записи об ипотеке.

Не позднее следующего рабочего дня за днем полного погашения кредита продавца банк передает бумажную закладную в Росреестр для погашения регистрационной записи об ипотеке на основании заявления владельца закладной.

Закладная аннулируется. Обременение продавца (первоначальный залог) с объекта снимается.

Особенности сделок с залоговыми объектами

✅Продать таким образом можно квартиру, комнату, апартаменты, дом с земельным участком («вторичка»)

✅Ипотечный кредит продавца и будущий кредит покупателя должны быть оформлены в Сбербанке

✅Для оформления сделки нужно обратиться в центр ипотечного кредитования в том отделении Сбербанка, где был выдан ипотечный кредит продавцу

✅Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов в таких сделках не применяется

✅В договоре купли-продажи должны быть прописаны обязательные условия (см. пункт 3)

✅Если остаток задолженности по кредиту продавца больше стоимости квартиры (продает дешевле, или из-за разницы в курсе, когда кредит долларовый), у продавца на счете должны быть деньги в размере разницы между остатком кредитной задолженности и стоимостью квартиры, чтобы в итоге можно было полностью закрыть его кредит

Читать еще:  Как правильно оформить обмен квартиры с доплатой: меньшую на большую или наоборот?

✅Если клиент хочет купить залоговый объект за собственные средства, то банк в этом процессе не участвует, все регистрационные действия возможны после погашения кредита и снятия обременения

Когда происходит заключение договора ипотеки

Оформление ипотечного кредита состоит из нескольких ступеней, одной из завершающих стадий становится заключение кредитного договора. Но это не последняя стадия, как многие полагают.

Сначала заемщик получает одобрение ипотеки, после выбирает подходящий объект недвижимости, собирает на него документы и передает в банк для анализа. И только если недвижимость устроит банк, начинается завершающая процедура оформления:

  1. Между покупателем и продавцом составляется предварительный договор купли-продажи. Обычно его подготавливает агентство недвижимости.
  2. Подписание договора ипотеки.
  3. Объект передается покупателю в лице ипотечного заемщика, составляется акт приема-передачи.
  4. Выполнение расчетов с продавцом. Обычно это перевод денег банком ему на счет, но может использоваться и банковская ячейка. Все индивидуально.
  5. Регистрация договора ипотеки в Росреестре, наложение на недвижимость обременения.

Ипотека считается выданной не в момент подписания кредитного договора, а в момент получения денег продавцом.

Виды договоров

За время существования ипотеки появился ряд успешных и популярных договоров кредитования. Все они возникли на протяжении последних 20 лет.

К ним относятся:

  1. Социальная ипотека — предоставляется тем слоям населения, которые не могут заключить договор на общих основаниях. В этом случае государство обеспечивает дополнительные гарантии финансовой организации и выделяет дотацию для кредитной ставки. Банк может снизить ее для заемщика до 9,9%.
  2. Кредит для военнослужащих — эта программа с успехом заменила существующую систему обеспечения жильем людей, находящихся на военной службе. Практически все поступающие офицеры автоматически становятся участниками этой программы. Они заключают договор с банком без первоначального взноса и получают жилье.
  3. Программа поддержки матерей — позволяет получить субсидию от государства за рождение второго и последующих детей, которая используется для погашения первоначального взноса или всей ипотеки.

Кроме того, существует долевая форма ипотечного кредитования, которая объединяет три заинтересованные стороны: банк, заемщика, застройщика. Лицо, отвечающее за строительство объектов недвижимости, аккумулирует средства, собранные заемщиками, и осуществляет строительство будущих объектов. После окончания строительства клиенты финансовой организации получают жилье в новом доме и продолжают расплачиваться с банком.

Порядок заключения ипотечного договора

Согласно закону ипотеку выдают на основании договора, составленного в письменном виде. Юридическую силу также имеют письменные дополнительные соглашения. Кредитный договор составляют в 4 экземплярах: 1 остается у заемщика, 2 — в банке и 1 экземпляр передают в орган, регистрирующий сделку.

Договор вступает в полную юридическую силу только после государственной регистрации. Порядок регистрации регламентируется законом № . Чтобы узаконить ипотеку нужно обратиться в Росреестр или Федеральную службу государственной регистрации, картографии и кадастра по месту нахождения залога.

Заемщик и банк подают:

  • заявление;
  • паспорт заемщика;
  • ипотечный договор;
  • право собственности заемщика на залоговый объект;
  • квитанцию об уплате государственной пошлины.

На рассмотрение документов органу отводится 30 дней. Если все бумаги заполнены верно, не содержат недостоверные данные, сделка признается действительной и запись о ней вносят в ЕГРН.

Права и обязанности сторон по договору ипотечного кредита

Заемщик обязан предупредить банк, если знает о правах других лиц на имущество. Установление факта сокрытия этой информации может стать поводом для того, чтобы банк потребовал выплату всей суммы единовременно либо изменил условия ипотечного кредитования. Имущество, находящееся в залоге, остается в собственности у заемщика, и полномочия последнего не могут быть ограничены договором об ипотечном кредитовании. Ипотечный договор чаще всего не исключает возможности передачи имущества третьим лицам в пользование на срок, не превышающий срока ипотеки.

В заложенной квартире или доме заемщик может жить сам или с членами семьи, а также имеет возможность прописывать проживающих. Банк, предоставивший ипотеку, вправе проверять состояние имущества. В случае выявления нарушений пользования имуществом или просроченных платежей банк имеет право отчуждать собственность. Если на имущество наложено судебное взыскание, то оно может быть продано с торгов.

Возможные условия договора ипотеки. Последующая ипотека

Помимо существенных условий, стороны по своему усмотрению вправе предусмотреть в ДИ также следующие условия:

  1. Возможность обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке.
  2. Порядок реализации заложенного имущества в случае обращения взыскания на него по решению суда.
  3. Условие о закладной.
  4. Условие о возможности последующей ипотеки.
Читать еще:  Выписка из ЕГРН через Госуслуги об объекте недвижимости

Важно! В случае если залогодатель передает имущество в последующую ипотеку в нарушение запрета, установленного ДИ, договор последующей ипотеки может быть признан судом недействительным по иску первого залогодержателя.

При этом не имеет значения, знал или нет о наличии первоначального ДИ второй залогодержатель. Предшествующий залогодержатель должен доказать факт нарушения последующей ипотекой его прав (см. решение Куйбышевского райсуда г. Санкт-Петербурга от 23.10.2017 по делу № 2-5811/2016).

Форма и содержание договора ипотеки

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и обязательно регистрируется в Росреестре. Нотариальное удостоверение осуществляется в добровольном порядке и по соглашению сторон.

В соответствии со ст. 5 ФЗ «Об ипотеке» предметом договора могут стать:

  • квартиры и жилые дома или их части;
  • дачи, гаражи, садовые домики;
  • незавершённые постройки;
  • земельные участки;
  • сооружения, здания;
  • предприятия, цеха, ангары и другое недвижимое имущество.
  • Стороны договора:

    • заёмщик/залогодатель;
    • банк/залогодержатель.

    Если заёмщиком выступает юрлицо, его учредительные документы не должны содержать условий, запрещающих право передачи недвижимого имущества в ипотеку.

    Среди данных предмета договора следует указать:

    • наименование (дом, квартира и прочее недвижимое имущество);
    • точный адрес;
    • подробное описание (площадь, количество комнат и пр.).

    При передаче жилого дома в ипотеку земельный участок, на котором он расположен, также переходит в залог. Поэтому ипотечный договор должен содержать все данные участка: адрес, площадь, номер в земельном кадастре и пр.

    Имущество, принадлежащее государственным органам, а также имущество, не подлежащее приватизации, залогом быть не может.

    Стоимость предмета ипотеки

    В этом разделе договора сторонами указывается конкретная стоимость предмета ипотеки. При снижении оценочной стоимости залогового имущества в результате его износа, а также других причин, залогодатель должен передать в залог банку дополнительное имущество, соразмерное утерянной стоимости.

    Права и обязанности сторон

    Данный раздел должен включать подробное описание прав и обязанностей обеих сторон. Так, к примеру, залогодатель вправе:

    • Использовать предмет ипотеки только по назначению.
    • До реализации недвижимости в любой момент прекратить обращение на него взыскания выполнением обязательства, обеспеченного ипотекой.
    • При утрате, порче предмета ипотеки восстановить или заменить его иным равнозначным по стоимости имуществом.

    Залогодатель берёт на себя обязанности:

    • Обеспечивать сохранность предмета ипотеки (включая ремонт) и содержания его в подобающем состоянии.
    • Не совершать неправомерных действий по отношению к залоговому имуществу.
    • Незамедлительно сообщать залогодержателю об угрозе повреждения или утраты предмета ипотеки.
    • Застраховать недвижимость на полную стоимость в течение 5 дней с момента подписания договора.
    • Не мешать залогодержателю контролировать выполнение условий договора залогодателем.
    • Предъявлять документы по первому требованию залогодержателя о своей финансовой, производственно-хозяйственной и другой деятельности.

    Залогодержатель вправе:

    • Проверять состояние предмета ипотеки, условия его эксплуатации.
    • Предъявлять требования от залогодателя по сохранности предмета ипотеки.
    • Требовать прекращения посягательств на предмет ипотеки, угрожающих повреждением или гибелью.
    • Передавать свои права иному лицу с соблюдением законного порядка передачи прав.
    • Потребовать досрочного исполнения обязательств, если предмет ипотеки по каким-либо причинам выбыл из владения залогодателя.

    Залогодержатель обязан:

    • По требованию залогодателя предъявить документ, свидетельствующий о полном или частичном выполнении обязательств по обеспечению предмета залога.
    • Освободить жилое помещение от проживания в нём третьих лиц и др.

    Прекращение договора

    Договор ипотеки может быть прекращён:

    • в связи с прекращением обязательств по ипотеке;
    • при гибели или реализации предмета ипотеки;
    • в иных случаях, предусмотренных текущим законодательством РФ.

    Договор вступает в силу с момента его регистрации в Росреестре. Действие договора длится до выполнения принятых сторонами обязательств или до момента появления оснований для прекращения ипотеки.

    Все дополнения к договору являются действительными, если они составлены в письменной форме, подписаны сторонами и прошли регистрацию.

    Договор составляется в 4 экземплярах, 2 из них получает залогодержатель, 1 — залогодатель и 1 остаётся в органе, осуществляющем регистрацию сделок с недвижимостью.

    В договоре должны быть указаны фактические и юридические адреса сторон, расчётные счета и другие необходимые данные.

    Страховка

    Любая ипотечная ссуда предполагает оформление следующих видов страхования:

    • жизни и здоровья заёмщика;
    • объекта недвижимости (является обязательным условием);
    • титула (утраты права собственности).

    Постановка на государственный кадастровый учёт осуществляется бесплатно для заявителя. За осуществление регистрации прав предусмотрена госпошлина.

    Использование и содержание предмета ипотеки

    По умолчанию залогодатель должен проводить текущий и капитальный ремонт имущества, а также поддерживать его в исправном состоянии и нести расходы на содержание до тех пор, пока ипотека не закончится. Но вы можете изменить эти правила и, например, переложить часть обязанностей на залогодержателя.

    Читать еще:  Особенности раздела имущества между матерью и дочерьюсыном после смерти главы семейства

    Также рекомендуем согласовать порядок проверки имущества, которую залогодержатель вправе проводить по закону. Например, предусмотреть, в какое время залогодержатель может приехать и проверить состояние имущества, как часто он может это делать.

    Учтите, что запретить залогодателю пользоваться заложенным имуществом нельзя. Условие об этом ничтожно. Но если заложен земельный участок, можно исключить или ограничить право залогодателя строить на нем здания и сооружения без согласия залогодержателя .

    Кроме того, можно предусмотреть льготные условия для залогодателя, например:

    • разрешить ухудшать состояние имущества или уменьшать его стоимость сверх нормального;
    • исключить или изменить обязанность залогодателя страховать имущество. По умолчанию он должен страховать его за свой счет от рисков утраты и повреждения в полной стоимости или не ниже суммы обеспеченного обязательства.

    Залогодатель обязан содержать заложенное имущество и обеспечивать его сохранность.

    Залогодержатель вправе в любой рабочий день месяца с 10 до 18 часов без предварительного уведомления залогодателя проверять состояние имущества.

    Залогодатель обязуется незамедлительно уведомлять залогодержателя о повреждении или гибели заложенного имущества, а также о возникновении их угрозы.

    Нужно ли заверять договор у нотариуса?

    В старой редакции Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» было прописано требование, согласно которому договор ипотеки жилого помещения нужно было обязательно заверять в нотариальной конторе. В действующей редакции такое требование отменено, необходима только государственная регистрация договора. Если процедура гос.регистрации не будет соблюдена, договор не получит юридическую силу и окажется недействительным.

    Однако и процедура заверения не будет лишней – это дополнительная гарантия надежности сделки и своего рода «подстраховка» для заемщика.

    По всем вопросам удостоверения договоров ипотеки вы можете обращаться в нашу нотариальную контору. Чтобы не стоять в очереди, рекомендуем предварительно записаться на удобное время по телефону +7 495 767-12-77 или на сайте через форму онлайн-записи.

    Предварительный кредитный договор ипотеки

    При оформлении ипотеки в 2021 году после выбора жилья и заключении согласия с продавцом заключается предварительный договор ипотеки. Предварительное заключение необходимо для установления определенных гарантий для каждой из сторон.

    Для составления типового договора купли-продажи существует типовая форма, которую, при желании, можно дополнить. Среди обязательных пунктов, которые потребуется включить: сроки, в которые будут выполнены все договоренности, способ расчета, и ответственности обеих сторон.

    Кроме того, будет не лишним внести некоторые нюансы, индивидуальные для каждого случая. Лучше всего заранее учесть все мелочи, чтобы, при возникновении спорной ситуации, не пришлось доводить до серьезного и затратного разбирательства.

    Содержание и форма договора

    В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

    Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

    Из чего следует, что Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента государственной регистрации.

    При заключении договора об ипотеке залогодатель и залогодержатель должны прийти к соглашению о стоимости закладываемого имущества. Стоимость предмета ипотеки указывается в договоре в денежном выражении (п. 3 ст. 9 Закона № 102-ФЗ). При этом, оценка предмета ипотеки (залога) должна соответствовать рыночной стоимости недвижимости.

    Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если это кредитный договор, то должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения, а также сумма кредита и размер процентной ставки.

    Различие кредитного договора и договора ипотеки

    Обращаем внимание, что квалификация кредитного договора и договора ипотеки как смешанного договора является ошибочной. Кредитный договор и принятый в целях его обеспечения договор ипотеки являются самостоятельными и различными договорами, в то время как смешанный договор — это один договор, содержащий элементы нескольких видов договоров.

    Как вы видите, Договор об ипотеке имеет свои нюансы и особенности, которые характерны исключительно для данного вида договора. Между тем, при его заключении следует внимательно подойти к изучении его условий, что позволит избежать неблагоприятных последствий.

    Юристы группы правовых компаний «Бастион» неоднократно сопровождали сделки с ипотекой, что позволило нашим клиентам исключить всевозможные риски.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector