Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Какие документы нужно проверить при покупке комнаты в общежитии?

Как проверять комнату перед покупкой? На что обратить внимание, чтобы уменьшить риски: документы, соседи.

Прежде чем оформлять договор купли-продажи, необходимо тщательно проверить предмет будущей сделки.
Давайте подробно рассмотрим, на что именно нужно обращать внимание при осмотре, что должно насторожить будущего покупателя и как снизить риск оформления недобросовестной сделки?

Особенности покупки комнаты в квартире

Отличия покупки комнаты в квартире от покупки квартиры целиком существенны, хоть и не всегда очевидны. Во-первых, даже если в квартире никто не живет, это не говорит о том, что в ней никто не прописан. Стоит выяснить, сколько у нее собственников и сколько имеющих прописку (это не одно и то же). В перспективе вам с этими людьми придется соседствовать.

Во-вторых, следует отличать покупку доли в квартире от покупки комнаты. В первом случае вы приобретаете не конкретное помещение, а просто некоторые количество квадратных метров, размазанных по жилплощади. Такое приобретение нотариально не имеет порядка пользования, оно очень ненадежно в качестве инвестиции. Комната же является обособленным объектом.

В-третьих, стоит обратить внимание, какую часть от общей жилплощади составляет приобретаемая доля и сколько уже прописано человек. Если часть меньше 1/25, такая инвестиция не сгодится даже для прописки, а уж продать ее потом и вовсе будет почти нереально.

Чтобы получить максимально подробные сведения о квартире, уточните следующие моменты:

  • Сколько людей зарегистрировано и сколько реально проживает на данной жилплощади;
  • Какой существует график уборки и пользования общественными помещениями;
  • Как распределяются коммунальные платежи между живущими и закреплен ли этот порядок письменно.

Формальные данные вам даст выписка из Росреестра, а насчет соседских взаимоотношений придется уточнять лично. В идеале при составлении соглашения с собственником следует прописать отдельный счет за коммунальные услуги, пропорциональный доле в квартире. И заверить документ у нотариуса.

Инструкция, как продать жилплощадь

Алгоритм такой сделки состоит из следующих обязательных шагов, которые выполняются последовательно, или допускают вариации, в зависимости от предпочтений продавца или обстоятельств, сопутствующих сделке. Пошаговые действия следующие:

  • подготовка документации;
  • уведомление соседей;
  • договор с компанией по работе с недвижимостью (по усмотрению);
  • поиск покупателей;
  • организация просмотров;
  • заключение предварительного договора купли-продажи (ПДКП);
  • заключение основного договора;
  • нотариальное удостоверение;
  • регистрация сделки в Росреестре;
  • освобождение комнаты.

Что делать в первую очередь: подготовка необходимых документов

Если собственник жилья добросовестно оформлял документацию, то у него уже должно быть несколько базовых документов, к которым относится правоустанавливающий документ. Им может быть:

  • свидетельство о приватизации;
  • договор купли-продажи, мены или дарения;
  • свидетельство о наследовании.

Кроме правоустанавливающего документа, который собственник получал при вступлении в права собственности, на комнату должны быть оформлен правоудостоверяющий документ – выписка из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН предоставляется Росреестром при регистрации сделки. Если этот документы отсутствуют, нужно обратиться в МФЦ за его повторным получением. Он будет подготовлен не позднее одного календарного месяца, его стоимость составляет 250 рублей.

Кроме этого в БТИ следует получить технический паспорт комнаты с экспликацией из поэтажного плана. Он отражает отсутствие несанкционированных изменений комнаты. Этот документ подготавливается не более месяца, его стоимость зависит от параметров комнаты и рассчитывается индивидуально.

Остальная документация рассчитана на то, чтобы покупатель мог проверить отсутствие ареста и долгов по коммунальным платежам, а также отсутствие жильцов, которые могут претендовать на помещение. Для оформления сделки она не требуется.

Уведомление соседей

Согласно статье 250 ГК РФ соседи по общежитию имеют право преимущественной покупки комнаты. Сделка со сторонним покупателем может состояться только тогда, когда соседи дадут нотариально удостоверенное согласие на продажу, отказавшись от права преимущественной покупки комнаты. Это обязательство распространяется только на собственников комнат.

Как оформить сделку без согласия соседей?

Если соседи по общаге дали отказ в оформлении официального нотариального разрешения на продажу, то продавец может уведомить их заказным письмом с уведомлением о получении почтового отправления. Такой алгоритм состоит из следующих шагов:

  1. Написать уведомления о продаже комнаты с предложением воспользоваться правом преимущественной покупки, адресованное каждому соседу.
  2. Вложить каждое уведомление в конверт, подписать адрес соседей, конверты не запечатывать.
  3. Отправиться в почтовое отделение для оформления заказных писем.
  4. Получить опись каждого вложения, проверенного и удостоверенного оператором.
  5. Заклеить конверт, оплатить почтовые расходы и получить квитанцию об отправке.

Эта услуга будет платной, её ценообразование складывается из стоимости:

  • конверта с марками, что по городу составит около 30 рублей;
  • веса письма, в зависимости от чего цена варьируется от 50 до 62 рублей;
  • простого уведомления, что составит около 23 рублей.

После того как письма разосланы, сделку можно проводить не раньше одного месяца. Если покупателем является один из соседей, уведомление не требуется.

Читать еще:  Налог на землю для пенсионеров в 2021 году и список льгот

Договор с компанией по работе с недвижимостью

По своему усмотрению продавец может заключить договор услуг с компанией по работе с недвижимостью, или с частнопрактикующим риэлтором. В этом случае все последующие действия будут организованы специалистом в сфере недвижимости.

Однако за них придётся уплатить фиксированную сумму, которая в зависимости от стоимости комнаты может составлять 50-100 тысяч рублей, и больше. Или передать посреднику 5-10% стоимости объекта, установленной для сделки.

По преимуществу оплата за услугу риэлтора взимается только после того, как подписан договор. Расчет происходит из средств покупателя.

Поиск покупателей

Если собственник недвижимости решил заняться сделкой самостоятельно, то ему придётся подать объявление о купле-продаже жилья:

Организация просмотров

Продавец принимает звонки и договаривается о времени просмотров квартиры. В назначенное время приходят потенциальные покупатели, которым он обязан:

  • показать пакет документации;
  • показать комнату и места общего пользования;
  • ответить на интересующие вопросы.

В случае оформления договора услуг, просмотры организовывает уполномоченный представитель компании.

Заключение ПДКП

После того как покупатель найден, целесообразно, но не обязательно, оформить ПДКП. Этот договор оформляется с целью:

  • удостоверения серьёзности сторон в принятии обязательств на заключение сделки;
  • снятия объекта с продажи, отказа остальным интересующимся лицам;
  • получения аванса или задатка от продавца.

Документ регулируется нормами статьи 429 ГК РФ. Получение задатка регулируется нормами статьи 380, 381 ГК РФ.

  • Скачать бланк предварительного договора купли-продажи комнаты в общежитии
  • Скачать образец предварительного договора купли-продажи комнаты в общежитии

Какой порядок заключения основного договора купли-продажи?

Основной договор составляется сторонами сделки в письменной форме, соответственно нормам статей 549 ГК РФ, 550—552, 554—558 ГК РФ. Обязательно нужно указать:

  • наименование документа;
  • дату и место его составления.

Здесь же обязательно даётся предмет договора, в котором содержатся сведения о сторонах и параметры комнаты, участвующей в сделке. А далее вносятся существенные реквизиты ДКП:

  1. стоимость объекта;
  2. условия и сроки предоставления оплаты;
  3. условия и сроки передачи комнаты покупателю;
  4. права и обязанности сторон;
  5. ответственность сторон;
  6. условия расторжения договора.
  • Скачать бланк договора купли-продажи комнаты в общежитии
  • Скачать образец договора купли-продажи комнаты в общежитии

Документ исполняется в трёх экземплярах. Подписи не ставятся. Такой договор у юриста может стоить 5-10 тысяч рублей. Бесплатно его можно подготовить самостоятельно, воспользовавшись бланком договора, внеся в него требующиеся данные.

Нотариальное удостоверение — нужно ли, сколько стоит?

Сделки с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, удостоверяются нотариально. Нотариус может составить типовой договор и удостоверить его. За подготовку документа придётся заплатить деньги порядка 5-7 тысяч.

Если он составляется самостоятельно, юристом или риэлтором, то предоставлять его нотариусу следует без подписей. Подписи ставятся в присутствии нотариуса, о чём он делает удостоверительную запись. За удостоверение ДКП взимается пошлина, которая составляет 0,6% общей стоимости недвижимости. С близких родственников взимается о,3%.

Регистрация в Росреестре

Сделка считается совершённой после подписания договора, но вступает в силу только после проведения регистрации. Для регистрации сторонам следует обратиться в МФЦ, и передать составленные и удостоверенные экземпляры договоров (3 экземпляра), с приложением заявления от покупателя и пакета документов, подготовленных для сделки.

Так как договор удостоверялся нотариально, с покупателя не взимается регистрационная пошлина. А срок регистрации сокращается до 3 дней, не считая времени, требующегося для работы МФЦ (получение и передача документации). Завершение регистрационных действий означает переход права собственности к покупателю.

Подводные камни продажи и покупки комнаты в коммуналке

Хорошо, когда все хорошо (извиняемся за тавтологию). Но в ходе продажи или покупки комнаты в коммунальной квартире нередко имеют место и «подводные камни», опасные для обеих сторон.

Так, соседи по коммуналке могут сознательно препятствовать продаже комнаты (или уведомить о своих намерениях некоторых из них не представляется возможным). Чтобы не зависеть от чужих решений, можно оформить отчуждение жилой площади в виде дарения новому владельцу. Однако в данном случае хозяин комнаты рискует остаться и без денег, и без жилья – порядочность покупателя и тот факт, что он в полной мере рассчитается за «подарок» невозможно гарантировать.

Другой вариант – подарить покупателю малую часть недвижимости, а затем, как уже полноправному соседу, совладельцу квартиры, продать оставшуюся жилплощадь. При таком раскладе рискует уже покупатель: «легальные» соседи, противостоящие этому соглашению, могут оспорить сделку как притворную, доказав в суде ее фиктивность (что, правда, не всегда осуществимо).

Еще один важный момент. Цена комнаты, указанная в договоре купли-продажи, должна быть не ниже заявленной в извещениях другим хозяевам коммуналки. По закону, владелец доли в коммунальной квартире не может продать ее третьему лицу дешевле, чем предлагал своим соседям. В противном случае, собственники соседних помещений могут также инициировать признание сделки недействительной ввиду ее неправомерности.

Читать еще:  214-ФЗ на что обратить внимание при подписании документов для ДДУ

Подобные инциденты не исключены, если продавец намеренно завысил стоимость своей комнаты в извещениях, чтобы продать ее третьему лицу, или же участники сделки банально договорились сэкономить на налогах. Вывод: в интересах покупателя проконтролировать, чтобы в документах фигурировали реальные цифры. Юридическая безопасность – прежде всего.

Практические советы

Как продать комнату в общежитии выгодно? Необходимо подготовить не только документы, но и жилплощадь:

1. Вывезти мебель, которая не будет продаваться с недвижимостью. Это нужно для визуального увеличения комнаты.

2. Проведение небольшого косметического ремонта.

3. Освобождение от ненужных вещей балкона, если он есть.

4. Уборка помещения, включая санузлы.

Показывать жилплощадь желательно тогда, когда соседи будут отсутствовать дома. Для этого нужна спокойная обстановка. Необходимо поговорить с покупателем о стоимости. Следует учитывать, что сумма, зафиксированная в договоре, после подписания не меняется.

Продажа комнаты в общежитии является непростой сделкой, для совершения которой нужно продумать все нюансы. Прежде всего, это касается оформления документации. Только тогда получится реализовать ее правильно и по выгодной цене.

Сложные ситуации

Купля-продажа комнаты может сорваться не только по причине прямого отказа от остальных жильцов коммуналки. Иногда продавец действует грамотно, но при всем желании не может подписать договор. И первый вариант сложной ситуации – сосед живет в другом месте, но числится собственником одной из комнат в коммуналке.

В таком случае придется обращаться в судебный орган. Поскольку человека предстоит признать без вести пропавшим. Тогда продажа коммунальной комнаты или общежития может совершаться, не учитывая его преимущественное право. Но суд не всегда способен помочь. Так как предстоит доказать, что сосед отсутствовал как минимум год по месту его регистрации.

Правда, не всегда даже признание гражданина без вести пропавшим спасает продавца общежития, квадратных метров в коммунальной квартире. Поскольку после этого назначается управляющий его имуществом, который от имени соседа вправе претендовать на продаваемую комнату.

Если человек просто переехал в другой город, его можно уведомить о грядущей операции купли-продажи через нотариуса. Ему отправляют заверенное уведомление, в ответ можно ждать отказ. Этот документ тоже оформляют в нотариальной конторе. Но и молчание в течение месяца в ответ на извещение будет считаться отказом от претензий на комнату в коммунальной жилплощади/общежитии.

Срочная сделка

Помимо основных нюансов, необходимо помнить о государственном уведомлении в случае, если имущество принадлежит ему или муниципалитету. Если продавец хочет продать комнату очень быстро, он может начать собирать отказы соседей, составленные в письменной форме и говорящие о том, что они не заинтересованы в покупке жилплощади. В этой ситуации не нужно в течение месяца ожидать письменного согласия.

Алгоритм продажи комнаты в общежитии

При продаже комнаты в общежитии следует придерживаться следующего порядка действий:

  1. Приватизировать комнату, подтвердить право собственности выпиской из ЕГРН.
  2. Направить соседям по общежитию письменные уведомления о намерении продать свою комнату и предложить ее выкупить по указанной стоимости.
  3. Если желание приобрести выразил сосед, то сделка оформляется с ним. Когда соседи не проявляют интереса к покупке, следует дождаться окончания 30-дневного периода и приступать к поиску покупателя. Сделать это можно, подав объявления на сайты частных объявлений, в местные периодические издания или обратиться к риэлтору.
  4. Подготовка всех документов для сделки.
  5. Снятие с регистрационного учета из продаваемого жилья всех, кто в нем прописан.
  6. Оформление договора купли-продажи, скрепление его подписями участников сделки.
  7. Передача договора на государственную регистрацию перехода права собственности.
  8. Осуществление расчетов и подписание акта приема-передачи комнаты.

Продать комнату в общежитии можно самостоятельно или обратиться за помощью в риэлторское агентство, но тогда придется оплатить их услуги.

Какую комнату можно купить в ипотеку

Взять ипотечный кредит в настоящее время можно:

  1. на комнату в коммунальной квартире, точнее, на долю площади в коммунальной квартире, так как в данном случае кредитуется именно доля, а не количество комнат;
  2. на комнату в общежитии.

Общие требования к недвижимости:

  1. площадь комнаты должна быть не менее 12 квадратных метров;
  2. здание, не должно быть ветхим или аварийным. Если дом построен до 1970 года и к тому же имеет деревянные перекрытия, то в кредите точно откажут. Отказ будет и в том случае, если здание числится в списках на реконструкцию с выселением жильцов, снос или капитальный ремонт в ближайшее время;
  3. в квартире должны быть исправные коммуникации: отопительная система, электричество, канализация, водоснабжение, газ (если квартира с газовыми плитами);
  4. проверяется состояние входной двери, а для комнат на последнем этаже – также состояние окон и кровли;
  5. желательно, чтобы район, где приобретается комната, имел хорошее расположение и обладал развитой инфраструктурой;
  6. все коммунальные задолженности по данной жилплощади должны быть погашены.
Читать еще:  Как долго оформляется ипотечный кредит в банке: сколько дней занимает каждый этап?

Комментарии (4)

Да, на практике не все так однозначно. Если посмотреть порядок оказания коммунальных услуг на практике, то, конечно, как Вы и сказали, в общежитиях коридорного типа на УК ложится обязанность по содержанию общих кухонь, туалетов, душевых и т.д., что благополучно отражается у каждого собственника в квитанции.

Однако тут возникает вопрос, связанный с поведением таких собственников. Ведь если мы признаем, что кухни, туалеты, душевые находятся в общей собственности, то условно говоря, собственник комнатки на 5 этаже может приготовить еду на 3 этаже. Но будут ли довольны собственники комнат на 3 этаже? Едва ли. Зачастую доступ на этаж имеют только собственники комнат на этом этаже, что уже ограничивает право пользования «общим имуществом» со стороны других собственников.

Интересной остается ситуация, когда жилой фонд перешел в муниципальную собственность, муниципальные образования закрыли доступ в «общее имущество», поставив на общие кухни двери с замком, начав сдавать маленькие комнатки в аренду за плату тем, кто пожелает.

« что благополучно отражается у каждого собственника в квитанции »

Не в той пропорции, поверьте. Не вдаваясь в детали, общагу содержать гораздо дороже. Стоимость кв.м. для собственника должна быть выше раза в 3. Но это «политически и социально неприемлемо».
Социальное жилье везде планово убыточно. У нас и за рубежом. Просто в чуть более развитых странах никто не играет в идиотские игры со своим электратом за счет сваливания ответственности и вины на третьих лиц. В тех же США обитатели такого жилья не платят за свет и воду, как минимум.

« Но будут ли довольны собственники комнат на 3 этаже? Едва ли. Зачастую доступ на этаж имеют только собственники комнат на этом этаже, что уже ограничивает право пользования «общим имуществом» со стороны других собственников. »

Ситуация по теме статьи. Возник вопрос ремонта/замены санитарно-технического оборудования в общежитии секционного типа. Из анализа законодательства мы пришли к выводу, что эта обязанность возлагается на управляющую организацию.

«Вариант №1. Если Вы живете в общежитии, где на ваш этаж (блок) вынесены удобства в виде кухонь, туалетов, душевых – Вам следует воспринимать это вынесенное имущество, как собственность только тех граждан, которые проживают рядом с Вами на этаже или в блоке (как в коммунальной квартире), т.е. требовать что-то от управляющих организаций по этому имуществу (и проходам к нему) – Вы не можете.»

В секции находятся душ, туалет, постирочная, находящиеся в пользовании собственников/нанимателей конкретных 8 комнат. Секция вместе с общим санитарно-техническим оборудованиям и жилыми комнатами запирается на замок, что нарушает права всех собственников помещений в данном «многоквартирном доме», независимо от нахождения их помещений на других этажах и в других секциях.

Мы не можем рассматривать секцию с жилыми комнатами как коммунальную квартиру. В техническом паспорте многоквартирных домов именно коммунальные квартиры указываются в перечне жилых помещений с указанием всей площади квартиры (площадь жилых комнат, мест общего пользования в коммунальной квартире).

Согласно экспликации в техническом паспорте общежития (уже «многоквартирного дома») данные жилые комнаты входят в перечень жилых помещений (значит в соотв. с ч. 4 ст. 16 ЖК РФ, данные комнаты являются частью жилого дома, а не квартиры.), а помещение их секции с санитарно-техническим оборудованием в перечень мест общего пользования, что означает принадлежность данного места общего пользования и ванной, туалета, находящихся в нем к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. В договоре управления состав общего имущества прописан в соответствии с ЖК РФ и ПП РФ № 491 (не детализирован).

Также, при оплате статьи содержания собственниками/нанимателями комнат в коммунальной квартире тариф умножается на площадь их комнаты + площадь мест общего пользования коммунальной квартиры, пропорциональную площади их жилого помещения. В нашем же случае тариф содержания умножается только на площадь, принадлежащего им жилого помещения.

Предварительная приватизация

Как сказано выше, перед совершением сделки необходимо пройти процедуру регистрации. Она возможна, если:

  • помещение числится за муниципалитетом,
  • сначала было госсобственностью,
  • комната эксплуатируется только по назначению.

Если помещение соответствует всем трем условиям, инициируют процесс, сначала заключая договор социального найма, а затем проходят и остальную процедуру. Она ничем не отличается от приватизации квартиры. Для этого необходимо подготовить пакет документов, которые потребуют, написать заявление и подать его с приложенными бумагами.

Если муниципальные власти откажут в проведении приватизации, заявитель вправе написать исковое заявление в суд, чтобы оспорить данное решение. При удовлетворении иска муниципалитету ничего не останется, как провести приватизацию.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector