Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Каковы порядок и методики определения кадастровой стоимости объекта недвижимости согласно ФСО №4?

Оценочная компания — это юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки, имеющее в своём штате не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено.

  • При оформлении ипотеки. Это самый частый случай. Отчет об оценке требует банк для формирования суммы займа. Как правило, банк учитывает рыночную и ликвидационную стоимость.
  • При судебных спорах как доказательство. Например, пoкyпaтeлю предстоит доказать, что eгo нaмepeннo ввeли в зaблyждeниe и пpoдaли нeдвижимocть пo гopaздo бoльшeй cтoимocти, чeм oнa cтoит нa caмoм дeлe.
  • Пpи пpoдaжe нeдвижимocти или обмене жилья. Отчет об оценке может понадобиться и продавцу, и покупателю. Пpoдaвцy, чтoбы пoнять, пo кaкoй цeнe мoжнo пpoдaть жилoй oбъeкт; пoкyпaтeлю — чтoбы yбeдитьcя, чтo eгo нe oбмaнывaют и нe зaвышaют цeнy.
  • При peopгaнизaции пpeдпpиятия.
  • Для зaлoгa. Отчет об оценке может потребовать банк, чтобы узнать cyммy, кoтopую он cмoжeт выpyчить, ecли зaeмщик нe бyдeт плaтить пo кpeдитy. Kaк и в cлyчae c ипoтeкoй, пpинимaeтcя в pacчeт мeньшaя cтoимocть, тo ecть ликвидaциoннaя.

Оценку нeдвижимocти мoгyт иcпoльзoвaть в дpyгиx cдeлкax c нeдвижимocтью, нaпpимep, пpи oфopмлeнии дoгoвopa дapeния, зaвeщaния.

Когда и для чего нужна независимая оценка?

Кадастровая оценка недвижимости – это процедура документального подтверждения цены объекта с использованием ряда установленных критериев. Определение стоимости имущества требует соблюдения ряда норм и правил. Важно, чтобы оценка была сделана предельно объективно. Поэтому она осуществляется независимыми специалистами. Недостоверная экспертиза считается мошенничеством и подлежит наказанию.

Потребоваться кадастровая оценка недвижимости может в разных случаях:

  • отчуждение или раздел имущества;
  • купля-продажа. При расчете стоимости объекта бывает сложно найти поблизости похожее по характеристикам имущество, чтобы определить примерную стоимость. Кадастровая оценка дает возможность установить реальную ценность недвижимости;
  • оформление ипотеки в банке. Если кадастровая стоимость устарела и это является преградой для оформления кредита, то нужно обновить ее путем заказа проведения независимой оценки;
  • сдача жилья в аренду. Актуальна государственная оценка имущества для тех случаев, когда муниципалитет предоставляет квартиру по договору коммерческого найма. Величина ежемесячной арендной платы рассчитывается на основании кадастровой стоимости;
  • постановка объекта на налоговый учет. Для уплаты налога с недвижимого имущества нужно знать его кадастровую цену;
  • оформление субсидии. Для правильного расчета государством льгот для граждан принимаются во внимание сведения из Росреестра.

Порядок проведения государственной оценки зарегистрированного недвижимого имущества России приведен в ФЗ №237 от 3 июля 2016 года.

Процедура состоит из таких этапов:

  • принятие решения об осуществлении экспертизы;
  • расчет стоимости;
  • подготовка отчета;
  • утверждение результатов.

Внесены существенные изменения в законодательство о кадастровой оценке недвижимости

Юридическая компания «Пепеляев Групп» сообщает, что с 11 августа 2020 г. вступил в силу Федеральный закон от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который предусматривает изменение правил проведения государственной кадастровой оценки и порядка оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Правила проведения оценки кадастровой стоимости

Согласно принятым изменениям государственная кадастровая оценка проводится одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) на территории субъекта РФ земельных участков и/или зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.

Первая такая «сплошная» государственная кадастровая оценка по новым правилам во всех субъектах РФ должна быть проведена в отношении земельных участков в 2022 г. и в 2023 г. – в отношении зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.

В дальнейшем государственная кадастровая оценка будет проводиться каждые четыре года. В городах федерального значения по решению региональных властей периодичность государственной кадастровой оценки может быть сокращена до двух лет. Нормы о проведении внеочередной государственной кадастровой оценки из закона исключаются.

Процедура государственной кадастровой оценки осуществляется специализированным государственным учреждением под постоянным контролем Росреестра. Руководители соответствующих учреждений несут персональную ответственность за качество кадастровой оценки, вплоть до увольнения.

Меняется порядок исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Заявление об исправлении допущенных ошибок вправе подать любые (а не только заинтересованные) юридические и физические лица, а также органы государственной власти и местного самоуправления в течение пяти лет со дня внесения в ЕГРН сведений о соответствующей кадастровой стоимости.

Ошибкой является, в том числе, допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости и/или использование недостоверных сведений о его характеристиках.

Решение о необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть принято уполномоченным органом субъекта РФ и без соответствующего заявления.

Важным изменением является то, что при выявлении ошибок, допущенных в ходе оценки кадастровой стоимости (не важно, были они обнаружены самим учреждением, осуществлявшим оценку, Росреестром или третьими лицами), в обязательном порядке проводится проверка относительно того, применима ли такая ошибка к иным объектам недвижимости, в том числе соседним, смежным, однотипным. При выявлении соответствующей необходимости кадастровая стоимость таких объектов также пересчитывается.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости

Упраздняются комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости.

Согласно новой терминологии закона, порядок установления кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости предусматривает:

  1. заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подается заинтересованными лицами в учреждение, осуществляющее государственную кадастровую оценку, непосредственно или через МФЦ, и рассматривается этим учреждением;
  2. к заявлению должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта, составленный лицом, не являющимся сотрудником учреждения, производящего государственную кадастровую оценку;
  3. заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости;
  4. решение, принятое учреждением в отношении заявления об установлении рыночной стоимости, может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Можно ли обратиться с требованием установить кадастровую стоимость в размере рыночной сразу в суд без предварительного рассмотрения данного вопроса упомянутым учреждением, из формулировок новой редакции закона не ясно. Изменения в КАС РФ пока не приняты. Вполне вероятно, что законодатель вновь стремится снизить нагрузку на суды, заменив оказавшиеся неэффективными комиссии при Росреестре на специалистов учреждений по оценке.

Новый порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной начнет действовать по всей стране с 1 января 2023 г., региональные власти могут принять решение о более ранней дате начала его применения на своей территории.

Период применения кадастровой стоимости

Уточняется период применения кадастровой стоимости для целей, предусмотренных законодательством (в первую очередь речь идет о налогообложении):

1) по общему правилу кадастровая стоимость применяется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости;

2) в случае изменения кадастровой стоимости в сторону увеличения новая кадастровая стоимость применяется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта о внесении изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости;

3) измененная кадастровая стоимость применяется со дня начала применения изначальной кадастровой стоимости (т. е. имеет ретроспективное действие) в случаях:

  • исправления технической ошибки в сведениях ЕГРН, повлиявшей на кадастровую стоимость;
  • внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в сторону ее уменьшения;
  • уменьшения кадастровой стоимости в связи с исправлением ошибки, допущенной при ее определении;

4) в случае изменения кадастровой стоимости в связи с изменением учтенных в ЕГРН характеристик объекта новая стоимость применяется со дня внесения в ЕГРН сведений о таких измененных характеристиках объекта;

Читать еще:  Ипотека с иностранным акцентом: как иностранцу оформить ипотечный кредит в России?

5) в случае увеличения кадастровой стоимости в связи с исправлением ошибки, допущенной при ее определении, новая кадастровая стоимость применяется со дня внесения ее в ЕГРН;

6) кадастровая стоимость, установленная в размере рыночной стоимости объекта, применяется с 1 января года, в котором подано соответствующее заявление в учреждение, осуществляющее кадастровую оценку;

7) в случае уменьшения величины индекса рынка недвижимости более чем на 30% кадастровая стоимость изменяется в соответствии с индексом рынка с 1 января года, по состоянию на который рассчитан соответствующий индекс (индексы рынка недвижимости рассчитываются кадастровой палатой ежегодно, порядок их расчета планируется определить подзаконным актом).

В случае наличия нескольких применяемых в один момент времени кадастровых стоимостей, определенных на одну дату, применяется наименьшая из таких стоимостей.

О чем подумать, что сделать

Текущая редакция изменений содержит в себе ряд неопределенных положений. До 2023 г. фактически будет длиться переходный период, в течение которого будет осуществляться перенастройка системы государственной кадастровой оценки, включая нормативную базу. Правообладателям объектов недвижимости следует проанализировать состоявшиеся изменения законодательства, отслеживать принятие подзаконных актов и разъяснения уполномоченных органов.

Помощь консультантов

Специалисты «Пепеляев Групп» готовы оказать юридическую поддержку компаниям по вопросам, связанным с применением и оспариванием кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая представление интересов в суде, а также помочь в определении налоговых последствий изменения кадастровой стоимости объектов недвижимости и реформирования законодательства в этой сфере.

ФСО №6

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ И ТОРГОВЛИ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
(МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РОССИИ)

[ ФСО 6 утратит силу 01 июля 2017 г. См. Приказ Минэкономразвития от 06.12.2016 г. № 786 ]

П Р И К А З

07 ноября 2011 года

N 628

Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)»

В соответствии со статьями 20 и 21.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, №31, ст. 3813; 2006, №31, ст. 3456; 2011, № 1, ст. 43; №29, ст. 4291) приказываю:

Утвердить представленный Национальным советом по оценочной деятельности Федеральный стандарт оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)».

Министр
Э.С. Набиуллина

УТВЕРЖДЕН приказом
Минэкономразвития России № 628 от 07.11.2011 г

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ
«Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)»

I. Общие положения

1. Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки на основе Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31, ст. 3813; 2002, № 4, ст. 251; № 12, ст. 1093; №46, ст. 4537; 2003, №2, ст. 167; №9, ст. 805; 2004, №35, ст. 3607; 2006, № 2, ст. 172; № 31, ст. 3456; 2007, № 7, ст. 834; № 29, ст. 3482; № 31, ст. 4016; 2008, № 27, ст. 3126; 2009, № 19, ст. 2281; № 29, ст. 3582; № 52, ст. 6419, ст. 6450; 2010, №30, ст. 3998; 2011, №1, ст. 43; №27, ст. 3880; №29, ст. 4291) (далее — Федеральный закон об оценочной деятельности).

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки устанавливает требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков.

3. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению аттестационной комиссией Национального совета по оценочной деятельности при определении уровня знаний при проведении единого квалификационного экзамена.

II. Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков

4. Эксперт должен обладать знаниями, уровень которых позволяет осуществить действия в целях:

а) проведения проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

б) проведения проверки отчета об оценке в целях подтверждения стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете;

в) проведения проверки соблюдения оценщиком при составлении отчета об оценке требований законодательства Российской Федерации в различных областях в части, затрагивающей вопросы оценочной деятельности;

г) проведения проверки обоснованности применения оценщиком при проведении оценки указаний и рекомендаций, утвержденных (одобренных, согласованных) Национальным советом по оценочной деятельности;

д) проведения проверки соблюдения оценщиком при проведении оценки требований задания на оценку;

е) определения точности и однозначности описания и идентификации объекта оценки в отчете об оценке, а также указанных в отчете об оценке количественных и качественных характеристик, информации, существенной для определения стоимости объекта оценки и факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки, используемых в расчетах его стоимости;

ж) проведения анализа наиболее эффективного использования;

з) проведения проверки соблюдения оценщиком требований, предъявляемых к:
составлению отчета об оценке;
содержанию отчета об оценке;
описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки;
описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов;

составлению, содержанию отчета об определении кадастровой стоимости, к описанию в отчете об определении кадастровой стоимости информации, использованной при определении кадастровой стоимости.

5. Эксперт должен обладать знаниями, уровень которых позволяет сделать вывод об обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке, в том числе знаниями:

а) содержания сравнительного подхода, области его применения, методов оценки, применяемых в рамках сравнительного подхода, в том числе процедур, позволяющих на основе существенной для данных методов информации определить стоимость объекта оценки в рамках сравнительного подхода, и последовательности их применения;

б) требований, предъявляемых к объектам-аналогам и единицам сравнения;

в) содержания доходного подхода, области его применения, методов оценки, применяемых в рамках доходного подхода, в том числе процедур, позволяющих на основе существенной для данных методов информации определить стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода, и последовательности их применения;

г) способов прогнозирования будущих доходов и расходов;

д) методов расчета ставки дисконтирования и коэффициента капитализации;

е) содержания затратного подхода, области его применения, методов оценки, применяемых в рамках затратного подхода, в том числе процедур, позволяющих на основе существенной для данных методов информации определить стоимость объекта оценки в рамках затратного подхода, и последовательности их применения;

ж) методов определения износа и устареваний;

з) требований к определению кадастровой стоимости, этапов ее определения и их содержания;

и) методов массовой оценки, используемых при определении кадастровой стоимости;

к) способов согласования результатов различных подходов и определения итоговой величины стоимости объекта оценки.

Как исправить ошибку?

Изменение кадастровой стоимости путем исправления ошибок регламентировано ст. 21 Закона № 237-ФЗ.

С заявлением об исправлении ошибки можно обратиться в ГБУ, проводившее государственную кадастровую оценку, в течение 5 лет со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости. Информацию о ГБУ можно найти на сайте Росреестра в Фонде данных государственной кадастровой оценки.

Способы подачи заявления в ГБУ:

  • лично;
  • через многофункциональный центр;
  • регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении;
  • через интернет, в том числе Портал госуслуг.

Форма заявления и требования к его заполнению утверждены Приказом Росреестра от 6 августа 2020 г. № П/0286 «Об утверждении формы заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, требований к заполнению заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости».

Заявление должно содержать:

  • Ф.И.О. физлица (наименование юрлица), номер телефона, почтовый адрес и при наличии адрес электронной почты заявителя;
  • кадастровый номер объекта недвижимости;
  • содержание ошибок с указанием при необходимости номеров страниц (разделов) отчета;
  • обоснование отнесения сведений к ошибочным.
Читать еще:  Можно ли купить квартиру у родственников на материнский капитал?

К заявлению об исправлении ошибки можно приложить документы, подтверждающие ее наличие. Такими документами могут быть декларация об объекте недвижимости, отчет об оценке рыночной стоимости, фотографии и др.

Срок рассмотрения заявления – 30 календарных дней. После этого ГБУ либо пересчитает кадастровую стоимость в течение 45 дней с момента подачи заявления, либо откажет в ее пересчете.

Заявление рассматривается в отсутствие интересанта. ГБУ обязано проинформировать заявителя о решении в течение 3 рабочих дней после его вынесения.

В случае положительного решения ГБУ в течение 3 рабочих дней после пересчета кадастровой стоимости обязано сообщить сведения о новой стоимости в уполномоченный орган субъекта для внесения изменений в акт об утверждении кадастровой стоимости и в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН.

Bиды cтoимocти

Coглacнo ФCO №2 , пpи ocyщecтвлeнии oцeнoчнoй дeятeльнocти иcпoльзyютcя чeтыpe видa cтoимocти oбъeктa oцeнки: pынoчнaя, ликвидaциoннaя, инвecтициoннaя и кaдacтpoвaя.

Pынoчнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo цeнa, зa кoтopyю eгo мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Имeннo ee иcпoльзyют, нaпpимep, пoкyпaтeли и пpoдaвцы пpи oбcyждeнии cтoимocти нeдвижимocти, либo юpидичecкиe лицa в кaчecтвe дoкaзaтeльcтвa нaличия oпpeдeлeнныx aктивoв. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют, в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa: нaxoдят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy. Oнa жe пoявляeтcя в peзyльтaтax oцeнки.

Pынoчнaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo пpoдaть oбъeкт нeдвижимocти.

Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo цeнa, пo кoтopoй eгo мoжнo пpoдaть быcтpo. Taк, пpи pacчeтe cтoимocти oцeнщики иcпoльзyют cpoк экcпoзиции 3–4 мecяцa. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя. Oбычнo oнa cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны.

Ликвидaциoннaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo быcтpo пpoдaть нeдвижимocть. Coглacнo ФCO №2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

Инвecтициoннaя cтoимocть oбъeктa oцeнки — этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx. Чaщe вceгo ee иcпoльзyют для oцeнки эффeктивнocти oтдeльныx пpoeктoв, нaпpимep, чтoбы oпpeдeлить, бyдeт ли пpинocить дoxoд нeдвижимocть пpи cдaчe в apeндy. Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй, пoтoмy чтo yчитывaeт вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм. Ecли oнa мeньшe, знaчит, выбpaн плoxoй плaн, и пpoщe пpocтo пpoдaть нeдвижимocть пo pынoчнoй цeнe.

Инвecтициoннaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo кyпить oбъeкт для извлeчeния пpибыли.

Кaдacтpoвaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo cyммa, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

Peжe иcпoльзyют дpyгиe типы cтoимocти пpи пpoвeдeнии oцeнки, нaпpимep, вoccтaнoвитeльнyю. Boccтaнoвитeльнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo cyммa, кoтopyю нyжнo пoтpaтить нa cтpoитeльcтвo тaкoгo жe oбъeктa в тeкyщиx ycлoвияx. Пpи ee pacчeтe yчитывaют зapплaтy paбoчиx, cтoимocть cтpoитeльныx мaтepиaлoв, oплaтy пpoeктныx мaтepиaлoв и дpyгиe пpямыe, кocвeнныe зaтpaты.

В закон о кадастровой оценке внесли поправки: как теперь оспаривать кадастровую стоимость?

Сегодня, если кадастровая стоимость завышена, ее можно оспорить в специальной комиссии или в суде. Это нужно, например, чтобы снизить налог, который зависит от кадастровой стоимости. Но скоро этот порядок изменится. С 2023 года (или раньше, если такое решение примут в субъекте РФ) сначала нужно будет обратиться с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в бюджетное учреждение, определенное субъектом РФ, и только после этого можно будет обратиться в суд.

В Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке) внесены значительные изменения. Речь идет о Федеральном законе от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 269-ФЗ). Он вступил в силу 11.08.2020, но многие важные поправки начнут действовать позже – с 2021 или 2023 г.

В Законе № 269-ФЗ предусмотрен обновленный порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, исправления ошибок, а также исключены прежние положения об оспаривании кадастровой оценки.

Как теперь снизить кадастровую стоимость?

По новым правилам для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости нужно будет обратиться в бюджетное учреждение, определенное субъектом РФ. В случае несогласия с решением этого учреждения нужно будет подать иск о признании незаконным решения бюджетного учреждения.

Пока что действует такой порядок: в случае несогласия с кадастровой стоимостью можно обратиться в специальную комиссию, если она сформирована в регионе, или сразу в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Учитывая, что сроки рассмотрения заявления об оспаривании в комиссии короче, на практике заинтересованные лица чаще обращаются в комиссию, а в случае несогласия с ее решением – в суд.

С 2023 г. будет действовать обязательный «досудебный» порядок. Субъекты РФ могут ввести его даже раньше (ч. 2 ст. 6 Закона № 269-ФЗ). Чтобы снизить кадастровую стоимость, придется обратиться сначала в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. К нему нужно будет приложить отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Как и ранее, заявление смогут подать те лица, чьи права и обязанности затрагивает кадастровая стоимость. К таким лицам относятся:

  • собственник объекта недвижимости,
  • субъекты ограниченных вещных прав (лица, которым объект принадлежит на праве постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения),
  • лица, имеющие обязательственные права в отношении объекта недвижимости, если кадастровая оценка оказывает влияние на их права (например, арендатор госимущества, если арендная плата зависит от кадастровой стоимости).

Заявление можно будет подать в бюджетное учреждение или МФЦ в период с даты постановки объекта на кадастровый учет до даты снятия с учета. На подачу заявления дается шесть месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта. Эта дата должна быть указана в отчете об оценке рыночной стоимости. Заявление об установлении рыночной стоимости рассмотрят в течение 30 календарных дней (ч. 2, 3, 7, 10 ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке в новой редакции).

Далее бюджетное учреждение примет одно из следующих решений:

  • об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке;
  • об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Основаниями для отказа могут быть неполные или недостоверные сведения, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, нарушение законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости (ч. 11 ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке в новой редакции).

Что делать при несогласии с кадастровой стоимостью, установленной бюджетным учреждением?

Теперь в Законе о кадастровой оценке нет такого института как «оспаривание кадастровой оценки» (результатов определения кадастровой стоимости). Соответствующая ст. 22 Закона о кадастровой оценке утратит силу с 01.01.2023 (или ранее при переходе субъекта РФ к новому порядку).

По новым правилам придется оспаривать в суде не кадастровую оценку, а решение бюджетного учреждения. То есть заявлять нужно будет требование о признании незаконным решения бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. Одновременно можно будет заявить требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. Иск будет рассматриваться по правилам административного судопроизводства (ч. 15 ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке в новой редакции).

КОММЕНТАРИЙ

г

Людмила Степанова,

адвокат, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»

Читать еще:  Список документов для оформлениея материнского капитала 2021 и куда их подавать?

Если суд признает решение бюджетного учреждения незаконным, то в течение трех рабочих дней со дня вступления в силу решения суда бюджетное учреждение должно будет принять решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению (ч. 16 ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке в новой редакции).

При этом если в суд одновременно было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанное решение бюджетного учреждения требоваться не будет, и данные о кадастровой стоимости могут быть внесены в ЕГРН на основании решения суда.

Необходимо отметить, что с точки зрения сущности процесс «оспаривания» кадастровой стоимости не изменился — изменились уполномоченные органы, терминология, но, как и ранее, смысл процедуры заключается в установлении рыночной стоимости объекта с использованием подготовленного правообладателем отчета об оценке. Если бюджетное учреждение будет незаконно отказывать в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, в то время как отчет об оценке соответствует требованиям законодательства, то данное решение должно быть признано незаконным судом.

С 2021 г. вступит в силу обновленный порядок исправления ошибок (ст. 21 Закона о кадастровой оценке в новой редакции). Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, вправе подать любые юридические и физические лица (раньше только лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права или обязанности), а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Заявление об исправлении ошибок можно подать в течение пяти лет со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости (ранее – пока кадастровая оценка действует, то есть до дня принятия акта об утверждении результатов очередного определения кадастровой стоимости, либо до дня включения в ЕГРН кадастровой стоимости, определенной по итогам оспаривания кадастровой стоимости).

Скорректированы предусмотренные ст. 21 Закона о кадастровой оценке сроки: как и ранее, заявление рассматривается в течение 30 дней, при этом исключена возможность увеличения сроков. Бюджетное учреждение будет исправлять ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, в течение 45 календарных дней со дня поступления заявления (ранее – 60 дней).

Если бюджетное учреждение решит, что была ошибка, и нужно пересчитать кадастровую стоимость, то оно будет обязано проверить, допущена ли выявленная ошибка в отношении иных объектов недвижимости, в том числе соседних, смежных, однотипных. Если да, то кадастровую стоимость этих объектов тоже пересчитают.

Кадастровая стоимость может быть пересмотрена не только в сторону понижения, но и в сторону повышения. Об этом свидетельствует то, что исключена ч. 16 ст. 21 Закона о кадастровой оценке (об изменении кадастровой стоимости, полученной после исправления таких ошибок, только в сторону понижения).

КОММЕНТАРИЙ

г

Людмила Степанова,

адвокат, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»

Необходимо разграничивать два разных способа защиты: исправление ошибки в кадастровой стоимости и установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.

Об ошибке в кадастровой стоимости можно говорить, если:

    • при определении кадастровой стоимости были нарушены методические указания о государственной кадастровой оценке;
    • была выявлена описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка (п. 2 ст. 21 Закона о кадастровой оценке);
    • при определении кадастровой стоимости было допущено искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость: местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование, характеристики (п. 13 Закона о кадастровой оценке в новой редакции).

Если допущена одна из указанных ошибок, надлежащий способ защиты – подача заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Если указанных нарушений нет (кадастровая стоимость определена в соответствии с методическими указаниями, счетных ошибок нет, данные об объекта использовались верные), но кадастровая стоимость не отражает реальную рыночную стоимость объекта (например, часто встречается в отношении домов в деревне, иной недвижимости в «непривлекательных» с точки зрения местоположения местах), то надлежащим способом защиты является подача заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. В рамках рассмотрения этого заявления будут максимально учтены все характеристики объекта, которые способны повлиять на условия его оборота на рынке.

Что такое государственная оценка?

  1. Государственная оценка недвижимого имущества проводится специальной службой кадастра. Осуществляется она на основании Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-ФЗ. Службой кадастра оценивает все объекты недвижимости, имеющиеся на ее учете.

Проводят оценку эксперты, которые используют в своей работе массовый метод. Но в зависимости от обстоятельств может применяться и индивидуальный подход. Результат такой оценки вносится в кадастровый паспорт квартиры. Проводится такая работа государственными экспертами не реже одного раза в 5 лет.
Независимая экспертиза требуется в случае, если при установлении кадастровой цены она была завышена. Также если при оценивании были обнаружены собственником явные ошибки экспертов: неправильно указан метраж помещения, этаж его расположения, материал стен здания.

Независимая экспертиза поможет повлиять на изменения результатов государственных расчетов. При подаче иска в суд для оспаривания размера кадастровой стоимости требуется наличие проведенной независимой экспертизы. Впоследствии это сэкономит средства на оплату имущественного налога, который рассчитывается на основании кадастровой цены.

Особенности оценивания земель разного назначения

Оценка земель разного назначения основывается на сравнительном методе, то есть на сравнении информации о динамике изменения цен, любых других сведений об участках, с применением разных методик.

Земли обычно относятся к городскому или сельскому поселениям, огородническому, садоводческому или дачному обществам.

Если участок сельскохозяйственного назначения располагается за границей городских и сельских поселений, то применяется доходный метод, то есть определяется уровень капитализации рентного дохода. Определяются плодородие почвы, место расположения, технологические свойства.

Если земля относится к другим категориям, располагается вне сельских и городских поселений, то используют затратную или доходную методику:

  • определение капитализации расчетного рентного дохода;
  • учет расходов на рост, поддержание или сохранение ценности природного потенциала данных земель.

Как определяется кадастровая стоимость?

При расчете суммы оценщики учитывают длинный перечень факторов:

  • площадь недвижимости;
  • целевое назначение объекта;
  • расположение, расстояние до административного центра;
  • техническое состояние (год постройки, материалы и т.д.);
  • близость к объектам инфраструктуры и санитарно-защитным зонам;
  • другие факторы, которые могут повлиять на рыночную стоимость объекта.

Важным нюансом является то, что кадастровая стоимость должна приблизительно совпадать с рыночной на момент проведения оценки. Проще говоря, определенная оценщиком сумма не должна существенно превышать ту цену, по которой можно приобрести или продать такое недвижимое имущество.

Когда выгоден пересмотр кадастровой стоимости

Прежде, чем приступать к оспариванию стоимости квартиры (дома), отмеченной в кадастре, следует взвесить финансовые затраты.

К примеру, на территории города Уфа к недвижимому имуществу физлиц с кадастровой ценой более 4 млн, но меньше 7 млн руб. действует ставка 0,165% (на квартиры, комнаты, части квартир и домов). Т.е. если для уфимской квартиры определена кадастровая стоимость размером 4 150 тыс. руб., то годовой налог по ней будет 6 847,5 руб.

Если же пересмотренная кадастровая оценка этой же квартиры составит, допустим, 3950 тыс. руб., то налоговая ставка будет ниже (0,11%) и меньше годовой налог (4345 руб.).

Следует отметить, что установленный комиссией или судом размер кадастровой цены действителен лишь до планового осуществления очередной госоценки. Возвратить сумму переплаты имущественного налога на квартиру после измерения ее кадастровой цены невозможно, поскольку новая стоимость будет применяться лишь для налогового периода, в котором подано заявление на оспаривание (ст.403 п.1 Налогового кодекса).

Вопрос-ответ (0)

Задать вопрос

Ваш вопрос принят. Мы постараемся ответить на него в ближайшее время.

Ошибка при отправке вопроса. Попробуйте отправить еще раз.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector