Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Кто имеет преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире?

Кто имеет преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире?

Как купить комнату в коммунальной квартире и кто имеет преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире?

Об этом вы узнаете в данной статье.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Кто имеет преимущественное право на приобретение?

Согласно её положениям преимущественное право покупки возникает у лиц, проживающих в других помещениях коммунальной квартиры, т. е. соседей.

Продажа жилья третьим лицам возможна только после получения продавцом письменного отказа от всех соседей. На принятие решения о выкупе им отводится 30 календарных дней с момента поступления предложения. Цена и прочие условия сделки при этом не должны отличаться от условий, предлагаемых сторонним покупателям.

Пoдгoтoвьтe дoкyмeнты для cдeлки

Чтoбы oфopмить пoкyпкy внe зaвиcимocти oт тoгo, ктo выcтyпит пoкyпaтeлeм — coceд или пocтopoннee лицo — вaм пoнaдoбитcя пaкeт дoкyмeнтoв. Cpeди ниx:

Дoкyмeнт, yдocтoвepяющий пpaвo coбcтвeннocти. Oбычнo этo выпиcкa из EPГН c yкaзaниeм пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть. Ecли ee нeт, пoлyчитe выпиcкy в Pocpeecтpe или пpeдocтaвьтe дoгoвop кyпли-пpoдaжи, дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe вcтyплeниe в нacлeдcтвo, дoгoвop дapeния нa вaшe имя. Нo в бoльшинcтвe cлyчaeв вce paвнo пpидeтcя пoлyчaть выпиcкy из EГPН.

B дoпoлнeниe к дoкyмeнтaм, yдocтoвepяющим пpaвo coбcтвeннocти, пoнaдoбятcя:

paзpeшeниe opгaнoв oпeки, ecли coбcтвeнник или oдин из coбcтвeнникoв кoмнaты — нecoвepшeннoлeтний или чeлoвeк c oгpaничeнными вoзмoжнocтями пoд oпeкoй;

нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe дpyгиx coбcтвeнникoв кoмнaты, ecли oнa нaxoдитcя в дoлeвoй coбcтвeннocти, либo cyпpyгa, ecли нeдвижимocть пpиoбpeли в бpaкe.

Кaдacтpoвый пacпopт. B нeм yкaзaнa вaжнaя инфopмaция o нeдвижимocти — oбщaя плoщaдь кoмнaты, ee пoлoжeниe oтнocитeльнo дpyгиx пoмeщeний, плoщaдь caнтexничecкoгo yзлa и кyxни, кaдacтpoвaя cтoимocть, oт кoтopoй иcчиcляeтcя нaлoг, мaтepиaлы пocтpoйки и мнoгиe дpyгиe пapaмeтpы.

Пacпopтa coбcтвeнникoв. Ecли вы — eдинcтвeнный влaдeлeц жилья, дocтaтoчнo вaшeгo пacпopтa. Ecли coбcтвeнникoв нecкoлькo, пoдгoтoвьтe пacпopтa гpaждaн PФ для вcex влaдeльцeв. Bпocлeдcтвии вce oни дoлжны пpиcyтcтвoвaть нa cдeлкe кyпли-пpoдaжи.

Bыпиcкy из дoмoвoй книги. Oнa нyжнa, чтoбы пoдтвepдить, чтo в кoмнaтe нe ocтaлocь пpoпиcaнныx людeй. Пepeд пpoдaжeй выпишитecь caми и выпишитe пpoпиcaнныx людeй. Ecли в вaшeй кoмнaтe пpoпиcaны нecoвepшeннoлeтниe или тe, ктo нaxoдитcя пoд oпeкoй, нyжнo бyдeт пpoпиcaть иx в жильe нe xyжe.

Квитaнцию oб oплaтe ЖКX. Oнa пoдтвepдит, чтo дoлгoв пo oплaтe жилищнo-кoммyнaльныx ycлyг нeт. Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, нeльзя пpoдaвaть нeдвижимocть c дoлгaми пo ЖКX.

Особенности договора купли-продажи комнаты в общежитии или коммунальной квартире

Договор продажи комнаты в коммунальной квартире оформляется стандартно, но есть одно «но». Согласно ст. 250 ГК РФ, продавец для начала должен предоставить преимущественное право покупки соседям. Только получив отказ или не дождавшись ответа от других собственников, можно приступать к сделке с третьим лицом.

Есть и другие моменты, которые нужно учитывать:

  1. Право собственности. Если квартира находится в долевой собственности, преимущественное право предоставляется. Если же она оформлена как отдельное помещение со своим кадастровым номером, и собственник у нее один, ее можно продать без предварительного уведомления. Но такое встречается редко.
  2. Удостоверение договора у нотариуса. В большинстве случаев продаются доли в праве собственности, и такой договор удостоверяется нотариально. Без печати и подписи нотариуса регистратор не примет его.
  3. Личность собственника-продавца. Если комната принадлежит недееспособного или несовершеннолетнему, перед продажей нужно найти ему другое жилье, получить разрешение органа опеки. Договор удостоверяется нотариально.
  4. Изменение договора. После подписания стороны могут изменить условия сделки. Для этого оформляется дополнительное соглашение.

Важно! Договор купли-продажи (далее – ДКП) всегда составляется в письменной форме. В Росреестре он сейчас не регистрируется, вместо этого подлежит регистрации переход права собственности.

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Коммунальные квартиры появились в советское время, когда к гражданам, обладающим большой жилой площадью, стали подселять чужих людей.

Также они были актуальны, когда жилье предоставлялось на правах социального найма. В современную реальность данная категория недвижимости вписывается с трудом.

Определение такого понятия, как коммунальная квартира, нельзя найти в федеральном законодательстве, однако упоминание о ней есть в целевой программе «Расселение коммунальных квартир в С. -Петербурге». По данному региональному нормативному акту коммунальной называется квартира, которая состоит из 5 и более жилых помещений (комнат), которые принадлежат соответствующему числу собственников, не связанных родственными узами, на основании определенных договоров, сделок и других документов, предусмотренных законодательством.

Есть определенные различия между коммунальной квартирой и квартирой, находящейся в долевой собственности. В коммуналке у каждого жильца есть право на конкретную комнату. А в долевой квартире физически доли не выделяются, они только на бумаге – 1/3, 1/6 и т.п. Поэтому конкретно границы в этом случае суд определяет, кто и чем пользуется, исходя из социального и материального состояния собственников долей.

Следовательно, коммунальной является квартира, обладающая следующими признаками:

  • в ней проживают разные семьи, имеющие собственный счет на оплату коммунальных услуг;
  • все жильцы имеют в собственности или на правах социального найма комнату для проживания, в то время как места общего пользования находятся в долевой собственности;
  • все жильцы получили право на собственное помещение по отдельному правовому основанию, не зависящему от других проживающих.

Формы владения комнатами в коммунальной квартире

Сделка купли-продажи будет возможна, если объект недвижимости приватизирован. Правом на его продажу обладает только его собственник или уполномоченное им лицо. Существует возможность заключить сделку и на неприватизированное помещение. Однако это будет обмен между двумя нанимателями квартир на такое же неприватизированное жилье посредством заключения договора.

В данном случае органы местной администрации или управляющие муниципальным имуществом, которые являются непосредственными собственниками жилья, должны дать согласие на обмен. Только в этом случае договор может быть подписан нанимателями, и сделка будет признана законной.

Преимущественное право покупки, необходимость его соблюдения

Если все жильцы коммунальной квартиры обладают законным правом на собственное помещение, помимо согласия на продажу, которое нужно у них получить, необходимо учитывать их преимущественное право на приобретение продающейся жилплощади.

Оно предполагает приоритетное право соседей как покупателя помещения. В случае нарушения преимущественного права собственников остальных комнат в коммунальной квартире, каждый из них может в течение 3 месяцев оспорить сделку через суд, официально потребовав перевести на себя все права и обязанности покупателя, независимо от наличия подходящего клиента.

Таким образом, продажа комнаты в коммунальной квартире должна происходить с учетом желания остальных проживающих на ее приобретение. Только в том случае, если они отказались от покупки или не дали ответ в течение месяца, можно начинать оформление купли-продажи с третьим лицом.

Для того, чтобы избежать возможных осложнений, процесс предоставления преимущественного права покупки и получение ответа на него необходимо оформлять в письменном виде. Если соседи не дали ответ в течение указанного срока, письменное предложение о покупке будет служить доказательством соблюдения их преимущественного права.

Читать еще:  Наследство после родителей, как вступить в права наследования и оформить дом, квартиру

Здесь следует учитывать тот фактор, что нельзя продавать комнату третьему лицу ниже заявленной стоимости, предложенной ранее остальным жильцам. Это также может служить основанием для признания сделки недействительной.

Шаг 1 — Оценка стоимости жилья

Правильное определение рыночной стоимости недвижимости – это залог успешной сделки. На стоимость комнаты в коммунальной квартире влияют следующие факторы:

  • площадь; количество соседей и комнат в квартире;
  • район расположения и уровень его инфраструктуры;
  • общее состояние жилого дома.

Есть некоторые сложности в определении данных факторов, когда речь идет о коммунальной квартире. Связано это с тем, что оценка комнаты составляется на основе стоимости квадратного метра во всей квартире. При этом, даже если ремонт есть только в комнате, предназначенной для продажи, стоимость площади все равно будет зависеть от общей цены за квартиру.

Шаг 2 — Получение согласия на продажу от соседей

Самая большая сложность в продаже комнаты в коммунальной квартире заключается в зависимости от других жильцов. Необходимо направить письменное уведомление о своем решении всем собственникам остальных помещений для соблюдения их преимущественного права покупки.

При этом следует учитывать, что в квартире могут проживать родственники либо иные люди, которые не обладают правом собственности на данную жилплощадь, в то время, как согласие на продажу нужно получить именно от владельца.

Если соседи живут в помещении на основании соцнайма, уведомлять их о своем решении не требуется. В тех случаях, когда есть неприватизированные комнаты, уведомление о продаже следует направить в орган управления муниципальным имуществом.

Для того, чтобы получить корректные сведения о правообладателях, необходимо посетить Росреестр, где нужно:

  • заполнить заявление на получение сведений о собственниках комнат;
  • оплатить госпошлину, после чего можно получить требуемую информацию в письменном виде.

Следует отдельно решать ситуацию, если имущество принадлежит несовершеннолетнему владельцу. Закон определяет некоторые различия для двух возрастных групп. Если комнатой владеет ребенок, которому меньше 14 лет, его преимущественное право покупки или отказ от него представляет родитель или законный представитель.

Дети в возрасте от 14 до 18 лет имеют право выражать свою волю, однако она должна быть согласована с родителями. Таким образом, ответ на ваше уведомление будет содержать одну подпись, если ребенку нет 14 лет, и две, если он старше этого возраста. Кроме того, соблюдение прав несовершеннолетних контролируется органами опеки и попечительства, у которых нужно получать разрешение на любые сделки с недвижимостью.

Сложности, которые могут возникнуть с соседями

Все нижеописанные проблемы могут быть решены в вашу пользу при соблюдении определенных действий. В первую очередь нужно учитывать, что уведомление необходимо направить соседям заказным письмом, в котором изложено решение о продаже комнаты, сумма сделки и возможность заявления о покупке в течение месяца.

1) Отказ соседей получить уведомление. Этот вид проблемы с соседями решается довольно легко. В данном случае ваше письмо вернется с пометкой об отказе от получения и будет служить доказательством правомочности ваших действий.

2) Отсутствие реакции на уведомление. В том случае, если получатель не реагирует на уведомление, можно воспользоваться услугами нотариуса, который заверит документ и отправит его снова. Если повторное уведомление также будет проигнорировано, вы можете получить у нотариуса свидетельство, которое будет служить доказательством соблюдения вами всех правовых норм.

3) Если соседи не живут по месту прописки и их местонахождение неизвестно. В данном случае для совершения сделки требуется признать соседа без вести пропавшим. Этот статус можно присвоить человеку только в том случае, если срок его отсутствия составляет не менее 1 года.

Признать соседа безвестно отсутствующим можно, направив в суд заявление о том, что основанием обращения является соблюдение преимущественного права покупки. Только в этом случае заявление будет принято от гражданина, не являющегося родственником пропавшего человека.

К документу необходимо приложить выписку из домовой книги и ответы из адресного бюро. В ходе судебного следствия будут опрошены свидетели и направлены запросы по местам возможного пребывания соседа. Если его не удастся обнаружить, судом будет назначен управляющий имуществом, на имя которого следует направить свое уведомление о продаже комнаты.

4) Если сосед живет в другом городе. В случае проживания собственника в другом городе и готовности отреагировать на уведомление, следует воспользоваться услугами нотариуса. Получатель должен прислать нотариально заверенный отказ, который будет служить основанием законности сделки.

5) Если собственник умер, а наследники не вступили в права наследования. Данная ситуация может вызвать самые большие затруднения. В этом случае придется либо обойти преимущественное право покупки либо направить в суд заявление о признании площади выморочным имуществом и необходимости принять ее на баланс местных властей.

В результате судебного следствия будет назначен наследник либо имущество получит статус выморочного и уйдет в собственность государства. В каждом из этих случаев появится адресат, которому можно направить свое уведомление.

Следует учитывать, что в пакет документов при продаже следует включить, как уведомление и отказ от него наследников, так и судебное решение по данному вопросу.

Способы обойти преимущественное право покупки

Есть несколько способов, которые могут помочь провести сделку с 3-м лицом, без участия соседей:

Первый способ – это, составив договор дарения, сделать потенциального покупателя собственником комнаты. Это сделает его таким же владельцем площади, как и остальных соседей, следовательно, он будет обладать преимущественным правом покупки. Риск в данном случае заключается в том, что если сделка по каким-либо причинам не состоится, комната превратится из полноценной собственности в долевую.

Следующий способ – это также с помощью вышеупомянутого договора подарить комнату, не оформляя процесс получения платы за нее. Минусом такого хода является то, что соседи смогут оспорить такую сделку, потребовав перевода права собственности на себя.

Третий способ обойти преимущественное право покупки – это реализовать право залога.

В данном случае нужно составить договор займа с потенциальным покупателем и соглашение о залоге, которым будет выступать аванс за будущую покупку.

Далее продавец пропускает срок возврата денег, что дает покупателю законное право взыскать жилплощать в качестве оплаты займа.

Все эти методы позволяют обойти право преимущественной покупки, однако в каждом из них присутствует доля риска. Поэтому совершать такие сделки следует крайне осторожно.

Шаг 3 — Поиски покупателя

Найти подходящего покупателя можно как самостоятельно, так и прибегнув к помощи агентства недвижимости. В первом случае от вас не потребуется никаких затрат, нужно только разместить объявление о продаже в интернете и печатных изданиях.

При этом вы будете лично общаться с каждым потенциальным покупателем и самостоятельно контролировать юридическую сторону вопроса.

Обратившись к риэлтору, вы сэкономите время и получите дополнительную защиту от мошенничества в ходе сделки. Однако при этом понесете ощутимые финансовые траты.

Независимо от того, какой способ вы выберете, следует учитывать, что поиск подходящего покупателя, который не передумает в ходе оформления бумаг, — это залог успешной сделки.

Читать еще:  Монолит, панель, кирпич: квартиру в каком доме лучше выбрать?

Шаг 4 — Необходимый пакет документов для совершения сделки

Если вопрос с соседями решен, подходящий покупатель найден, то можно приступать к подготовке документов для совершения купли-продажи имущества. Вам нужно предоставить в Росреестр:

  • паспорта участвующих в сделке лиц;
  • договор купли-продажи;
  • акт приёма-передачи комнаты (если составлялся);
  • свидетельство о праве собственности на жилплощадь;
  • справка об отсутствии прописанных жильцов на продаваемой жилплощади;
  • копии заказных писем, которые были разосланы соседям, их ответы, а также свидетельство почты о совершении рассылок;
  • выписка из БТИ;
  • кадастровый план жилого помещения;
  • разрешение органов опеки (в случае, когда один из собственников продаваемой комнаты — несовершеннолетнее лицо).

Таким образом, в продаже комнаты в коммунальной квартире существует множество нюансов, каждый из которых необходимо учитывать для законного совершения сделки.

На нашем сайте вы можете задать абсолютно любой интересующий вас вопрос юристу или адвокату независимо от тематики и сложности обращения. Объединив юристов-профессионалов, оказывающих бесплатные юридические консультации, и людей, которые ищут ответы на вопросы правовой тематики, мы стали незаменимым помощником для тысяч людей по всей стране. Онлайн юридическая консультация – это удобный способ получить необходимую информацию по всем юридическим вопросам и практические советы по их решению.

В силу положений части I статьи 48 Конституции Российской Федерации каждому гражданину гарантирована квалифицированная юридическая помощь. Все юридические консультации проводятся в рамках Федерального закона №324 от 21 ноября 2011 года «О бесплатной юридической помощи».

1. Что необходимо знать, планируя покупку комнаты в коммунальной квартире?

1.1. Понятия «комната» и «коммунальная квартира»

Закон определяет понятие «комната», как часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч. 4 ст. 16 Жилищного кодекса РФ; далее — ЖК РФ).

Необходимо отметить, что в законе нет понятия «коммунальная квартира».

На основе анализа Жилищного кодекса РФ можно сделать вывод о том, что под коммунальной понимается квартира, состоящая из 2-х и более изолированных комнат, предназначенная для проживания одной семьи, но предоставленная в своё время по самостоятельным договорам социального найма разным нанимателям (ст. 57 ЖК РФ, ст. 59 ЖК РФ).

1.2. Правовой статус помещений в коммунальной квартире

Стартовавшая в России в 1991 году приватизация послужила основанием для изменения правового статуса жилых помещений, в том числе в коммунальных квартирах.

К настоящему времени сложившаяся практика владения и пользования коммунальным жильём предполагает несколько форм владения такой недвижимостью:

  • муниципальная собственность на всю квартиру;
  • общая долевая собственность на всю квартиру;
  • собственность отдельных собственников на конкретные комнаты в коммунальной квартире;
  • смешанная собственность (частично муниципальная, частично частная).

В 1-ом случае, когда вся квартира находится в муниципальной собственности (принадлежит муниципальному образованию), все жильцы пользуются помещениями в ней на условиях договора социального найма. Соответственно, они лишены права распоряжаться этой недвижимостью.

Во 2-м случае – случае с общей долевой собственностью на коммунальную квартиру – у сособственников отсутствуют права на конкретные комнаты, а пользование жилыми помещениями осуществляется в соответствии со сложившимся порядком пользования либо по соглашению участников общей долевой собственности.

В 3-м случае у каждого собственника возникает право на конкретную комнату, а режим общей долевой собственности сохраняется только на места общего пользования (кухня, коридор, санузел). При этом доля каждого собственника в праве на места общего пользования пропорциональна площади комнаты, находящейся в его собственности.

Возможна и 4-я ситуация, когда в коммунальной квартире есть комнаты, право на которые зарегистрировано в соответствии с требованиями закона и комнаты, находящиеся в пользовании по договору социального найма. В этом случае речь идёт о смешанной собственности.

1.3. Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире у соседей

Независимо от того, зарегистрирована ли у Вашего предполагаемого продавца долевая собственность на всю коммунальную квартиру или собственность на конкретную комнату в коммунальной квартире, законом установлено преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире у соседей.

Жилищным кодексом РФ установлено, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации (п. 6 ст. 42 ЖК РФ).

В свою очередь, в соответствии с п.1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

На практике это означает, что, поскольку собственники иных комнат в коммунальной квартире имеют первоочередное право приобрести продаваемую комнату за установленную цену, продавец обязан письменно уведомить их о продаже с указанием всех условий, включая цену.

Если все комнаты оформлены в собственность, уведомления о продаже направляются соответствующим правообладателям.

Если лица, проживающие в комнате, пользуются ей на основании договора найма (социального найма), уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире направляется лицу (организации, органу, управляющему имуществом соответствующего уровня), являющемуся наймодателем (как правило, соответствующему Комитету муниципального образования).

Если собственники иных комнат не приобретут продаваемую комнату в течение месяца со дня извещения по обозначенной в нем цене либо в письменной форме откажутся от своего преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире до истечения этого срока, продавец вправе продать свою комнату любому лицу по цене, не ниже, указанной в извещении или отказе от права преимущественной покупки.

Судебная практика

Продавец комнаты в коммунальной квартире при обращении за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю обязан предоставить отказ от права преимущественной покупки только в том случае, если договор заключен до истечения одного месяца со дня уведомления собственников других комнат коммунальной квартиры (Кассационное определение Верховного Суда РФ от 25.05.2018 № 35-КГ18-3).

Если в составе собственников комнат в коммунальной квартире имеются лица, находящиеся под опекой, то отказ от права преимущественной покупки допустим только с согласия органов опеки и попечительства.

Заключение договора

Купля — продажа части жилого помещения представляет собой более сложный процесс по сравнению с передачей в собственность квартиры целиком. Необходимость соблюдения прав остальных владельцев и избежания ошибок предполагает доверение составления договора и наблюдения за ходом сделки квалифицированному юристу.

Образец договора включает:

  • ФИО, паспортные данные, сведения о регистрации покупателя и продавца;
  • характеристику комнаты (метраж и т.д.), адрес ее местонахождения;
  • обязательство продавца передать, а покупателя — принять указанное жилье и документы, подтверждающие владение им;
  • отсутствие взаимных претензий относительно технического состояния недвижимости.

Если по договоренности сторон ремонт в комнате будет сделан силами покупателя и за его счёт, это тоже указывается в документе. Договор купли — продажи недвижимости подлежит обязательной госрегистрации (ст.558 ГК РФ), поэтому составляется и подписывается в трёх экземплярах: по одному для каждой из сторон сделки, третий — для регистрирующего органа.

Читать еще:  Самоизолированные граждане увеличили спрос на посуточную аренду квартир в России на 50%

В соответствии со ст.556 ГК РФ получение покупателем ключей от комнаты происходит на основании акта приема — передачи, после чего новый владелец вправе распоряжаться комнатой по собственному усмотрению.

Чтобы снизить вероятность неприятных сюрпризов, на стадии переговоров с продавцом следует тщательно осмотреть наружный фасад здания, в котором располагается квартира, на наличие свидетельствующих об аварийном состоянии трещин. У хозяина комнаты нужно осведомиться о наличии перепланировки в квартире и документах, подтверждающих ее законность.

Знакомство с соседями и исследование мест общего пользования на предмет присутствия протечек труб, плесени и грибка на стенах, прочих требующих серьезных денежных вложений недостатков позволит избежать лишних трат после переезда и споров с остальными жильцами по этому поводу.

Образец договора купли-продажи комнаты доступен для скачивания по ссылке.

Правовая база

Согласно ст.209 ГК РФ продажа неприватизированного жилья запрещена. Это значит, что продажа может быть осуществлена только собственником или его законным представителем. Жилплощадь, находящуюся в социальном найме или же аренде, продать нельзя, т.к. у нее уже есть другой собственник – муниципалитет, физическое или юридическое лицо.

Также в соответствии со ст. 42 ЖК РФ при продаже коммунальной квартиры действует принцип приоритетной продажи другим жильцам. Перед тем, как оформить покупку третьему лицу, необходимо предложить личную собственность или долю по одинаковой стоимости и на аналогичных условиях остальным собственникам. Только в случае их письменного отказа в течение 30 дней (ст. 250 ГК РФ) можно организовывать куплю-продажу на стороне.

Как справиться с продажей комнаты в случае проблем с соседями?

Продажа комнаты может затянуться по следующим, связанным с соседями, причинам:

  • соседи отказываются от получения уведомления о продаже,
  • соседи получают уведомление о продаже, но хранят молчание,
  • место нахождения собственника соседней комнаты неизвестно,
  • собственник соседней комнаты проживает в другом городе.

Все эти проблемы решаемы.

Отказ от получения уведомления

В случае отказа соседей от получения вашего письма, оно к вам вернется. На конверте будет стоять штемпель почты России с указанием, что адресат «отказался от получения». Предъявив этот конверт в Росреестр при регистрации сделки, вы сможете подтвердить направление уведомления, а также игнорирование его соседом.

Игнорирование соседями уведомления

Если сосед получает уведомление о продаже, но никак на него не реагирует, стоит прибегнуть к помощи нотариуса. Нотариус заверит и направит уведомление еще раз. В случае молчания соседа, вы сможете получить у нотариуса документ (свидетельство), подтверждающий направление уведомления определенного содержания, получение его соседом, отсутствие ответа от соседа. И пойдете сдавать договор продажи комнаты в Росреестр с этим свидетельством.

Отсутствие соседей и сведений об их месте нахождения

С пропавшим соседом придется повозиться. Необходимо признать его через суд безвестно отсутствующим. Основанием для этого является отсутствие сведений о соседе в течение 1 года.

В заявлении о признании безвестно отсутствующим необходимо указать, что причиной обращения в суд стала необходимость соблюсти преимущественное право покупки комнаты (иначе суд не станет рассматривать заявление). В качестве доказательства к заявлению можно приобщить выписку из домовой книги, ответы адресных бюро. Суд опросит свидетелей (соседей и родственников отсутствующего гражданина), направит запросы по местам его вероятного нахождения.

В случае, если пропавший сосед так и не обнаружится, суд назначит управляющего его имуществом, в том числе и квартирой. И дальше направить уведомление можно уже управляющему, и получить ответ от него.

Собственник соседней комнаты проживает в другом городе

Если собственник соседней комнаты не против получить уведомление о продаже и готов на него отреагировать (купить комнату или отказаться от ее покупки), но живет далеко, придется действовать через нотариуса. Пусть, получив ваше уведомление, он заверит свой ответ у нотариуса и отправит вам по почте. Нотариально удостоверенный отказ позволит вам провести сделку со сторонним покупателем.

Собственник соседней комнаты умер, а наследник не вступает в наследство

Это самая проблемная ситуация. Если вы столкнулись с ней, то стоит либо идти обходными путями (мы рассказываем о них ниже), либо сделать оригинальный ход: подать в суд исковое заявление о признании комнаты покойного выморочным имуществом и обязании местных властей принять ее на баланс.

В результате судебного процесса будет определен наследник, фактически вступивший в наследство (или имущество признают выморочным, принадлежащим государству). А значит, будет, кому направить уведомление о продаже комнаты (наследникам или в администрацию). Сдавая документы по продаже комнаты на регистрацию, необходимо будет приложить к ним не только уведомление и отказ от наследников, но и указанное судебное решение.

Согласие соседей на продажу комнаты в коммунальной квартире

Обязанностью продавца является уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже своей комнаты, это зафиксировано в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, поскольку они имеют преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире. Порядок реализации такого права установлен ст. 250 ГК РФ.

Передается извещение о продаже комнаты:

  • гражданам — собственникам других комнат, если они приватизированы;
  • в орган опеки и попечительства, если соседом является недееспособный гражданин;
  • в муниципалитет, если комнаты не приватизированы.

Оповестить владельцев соседних помещений возможно любым из удобных способов, гарантирующих получение уведомления:

  • заказным письмом с уведомлением;
  • лично с простановкой даты и подписи на втором экземпляре, через нотариуса.

Оповещение через нотариуса используется в следующих случаях:

  • сосед длительно отсутствует и место его фактического пребывания неизвестно;
  • собственник комнаты проживает за пределами РФ;
  • соседи отказываются от получения извещения.

Если же нотариусом отправленное уведомление останется безуспешным, то в качестве доказательства, что Вы предприняли все меры, выдаст подтверждающий документ.

В результате продать комнату возможно:

  • любому из соседей, изъявившему желание приобрести ее за озвученную цену;
  • третьему лицу, если все соседи оформили отказ от покупки или не ответили на извещение и срок ответа вышел. Срок для ответа составляет 30 дней от даты получения уведомления (в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ). Если же адресат уклонился от получения документа, то срок отсчитывается от даты возврата письма в почтовое отделение.

Игнорировать оповещение соседей ни в коем случае нельзя. При несоблюдении процедуры сделка не будет зарегистрирована или может быть обжалована в суде.

Заключение

Как можно судить из всего вышесказанного, сделка по продаже комнаты в коммунальной квартире несет в себе множество сложностей, соблюдения прав. Соблюдение юридической процедуры и заверение всех действий у нотариуса поможет собственнику избежать длительных разбирательств в судебных инстанциях.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector