Минимальная доля в квартире – сколько это квадратных метров?

Минимальная доля собственности в квартире

Возможно 2021 год станет решающим в вопросе с микродолями в квартире. С 2017 года рассматривается вопрос о внесении изменений в законодательство для запрета на совершение сделок с недвижимостью, если доля не позволяет владельцу использовать ее для фактического проживания. На этой почве процветают мошеннические схемы по захвату жилья или оформления сделки для прописки, получения путевки в детский сад и направления в определенную школу. Рассмотрим, что такое минимальная доля собственника в квартире.

Новый закон о микродолях

Законопроект направлен против так называемых рейдеров, которые оформляют право собственности на микродоли, а затем выживают текущих собственников. Известны случаи, когда люди оставались без жилья или искали деньги на выкуп микродолей. Введение поправок должно ограничить мошеннические схемы.

Инициативу вынесли на обсуждение Государственной Думы 21 декабря 2017 года. Законопроект уже прошёл I чтение и по нему готовятся поправки. Однако говорить о его применении пока рано – на первую половину 2019 года он еще не вступил в законную силу. Впрочем, суды используют часть предложений при вынесении своих вердиктов.

Основная суть закона о микродолях:

• запрет на их продажу посторонним людям;
• ограничение в регистрации (прописке), если доля не соответствует минимальной жилищной норме на человека (от 8 до 15 м²);
• запрет на вселение в квартиру, если дробь собственника меньше учётной нормы (метража).

Исключением будет дробление квартиры на микродоли в результате приватизации или наследования.

Пример 1

Бабушка имеет в собственности комнату в коммунальной квартире. Пенсионерка хочет оставить жилье своим внукам. Проблема в том, что внуков 5 человек. Если откроется наследство, комнату поделят между всеми внуками. Каждый из них получит по 1/5 части, т.е. микродоле. Согласно новому закону, такой раздел не таит в себе никаких проблем, поскольку имеется родственная связь.

Пример 2

3-комнатная квартира принадлежит четверым собственникам. Один из них хочет раздробить ¼ долю на 2 части – ⅔ оставить себе, а ⅓ продать своему знакомому. Однако покупатель не член семьи и не числится родственником никому из жильцов. Если раньше можно было приобрести треть ¼ доли и завладеть 1/12 частью жилья, то новый закон ограничит такое дробление. Учитывая, что 1/12 в 3-комнатной квартире является микродолей – сделка не состоится. Новый собственник не сможет жить в квартире, поскольку его часть меньше жилищной учетной нормы – 8-10 м².

Какая доля в квартире минимальная

В настоящее время остро стоит проблема правового определения того, какая доля является в квартире минимальной. Владелец даже одного квадратного метра в квартире может стать для других владельцев серьезной проблемой.

Отсутствие ограничений на дробление жилплощади на доли до нескольких сантиметров, возможность оформлять ее в собственность десятков человек – это серьезный источник проблем на рынке жилья.

Знание минимальной доли в квартире, которую можно продать или купить необходимо в случаях покупки доли с целью получения прописки, а не для проживания. На 2018 год минимальная доля рассчитывается с опорой на показатели отраженные на рисунке ниже.

Соотношение размера доли в квартире с её площадью

Подобное разделение вызывает серьезные вопросы и требует совершенствования действующего законодательства. Новый закон уже прошел обсуждение в Государственной Думе.

Соглашение об определении долей

Расчет долей в квартире, зная площади, проще всего произвести путем заключения соглашения между всеми владельцами объекта. При этом такой договор позволяет отойти от базового правила равенства прав участников и установить для каждого из них большую или меньшую долю.

В соглашении должны приниматься участия все лица, обладающие правами на объект недвижимости, в противном случае его заключение будет невозможно.

Чтобы соблюсти права каждого участника при формировании размера отдельных единиц общего права, необходимо определить, как рассчитать долю в праве общей собственности калькулятор.

Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире

Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.

Как правильно рассчитать долю в квартире

Чтобы верно рассчитать каждую долю, причитающуюся жильцам квартиры в общем праве, необходимо подготовить информацию и сделать предварительный анализ. Для установления долей потребуются такие величины:

• Показатель совокупной площади объекта недвижимости.
• Жилая площадь квартиры.
• Нежилая площадь объекта недвижимости (вспомогательные помещения – санузел, кухня и т.д.).

Законодатель утвердил положение, по которому права у нескольких владельцев на квартирные помещения равные, за исключением ряда ситуаций. Именно поэтому при определении долевых показателей необходимо предварительно рассчитать соотношение общей площади объекта к параметрам жилплощади, приходящейся на каждого собственника.

Давайте разберем на примере расчета долей в квартире общей площадью 71 м 2 , в которой комнаты имеют площадь 10, 15 и 20 м 2 , а площадь мест общего пользования составляет 28 метров:

• Для комнаты в 10 метров порядок расчета таков: общую площадь делят на площадь комнаты =0.14 /100 от общей площади.
• Для комнаты 15 квадратных метров – 21/100.
• Для 3-ей комнаты – 0,28.
• Доля общей площади – по той же схеме составит 0, 36.

В свидетельстве о праве собственности прописывается как жилая доля, так и общего пользования в общей квартире.

Если квартира находится в общей собственности, например, на трех человек, то каждому из них будет принадлежать равная доля, то есть площадь квартиры/ на три.

Чтo тaкoe coциaльнaя нopмa и кaк ee paccчитaть?

Для oпpeдeлeния cтeпeни блaгoycтpoeннocти жизни в ЖК PФ oпpeдeлeнa coциaльнaя нopмa жилoй плoщaди нa oднoгo чeлoвeкa. Ee пpинимaют кaк ocнoвнoю пpи cyбcидиpoвaнии, выдaчe кoмнaты/дoмa/квapтиpы, oпpeдeлeнии кoммyнaльныx плaтeжeй. Дaнный вид нopмaтивa зaвиcит oт пapaмeтpoв:

• кoличecтвo чeлoвeк;
• ypoвeнь жилoгo oбecпeчeния тeppитopии;
• вид и тип пpeдocтaвляeмoгo жилья.

Cтaндapтными pacчeтaми coциaльнoгo нopмaтивa cчитaютcя:

• 33 кв.м. нa 1 oднoгo;
• 42 кв.м. для двyx ceмeйныx людeй;
• пo 18 кв.м. нa кaждoгo члeнa ceмьи пpи ee cocтaвe oт 3-x и бoлee чeлoвeк.

Ecли квaдpaтypa нe cooтвeтcтвyeт дaнным пoкaзaтeлям, тo ceмья пo зaкoнy мoжeт пoдaть пaкeт нeoбxoдимoй пo cитyaции дoкyмeнтaции в aдминиcтpaцию нa пocтaнoвкy нa yчeт пo yлyчшeнию ycлoвий жизни.

Для ceмeй c выcoкoй плoщaдью пpoживaния, нo низким дoxoдoм, cyщecтвyeт aльтepнaтивнaя гocyдapcтвeннaя пoмoщь — oни мoгyт пoдaть зaявлeниe нa пoгaшeниe гocyдapcтвoм чacти кoммyнaльныx pacxoдoв (ocoбeннo этo кacaeтcя pacxoдa гaзa). Ceмьe мoжeт быть пpeдлoжeнa кoмпeнcaция нa тpaты в paмкax ycтaнoвлeннoй coциaльнoй нopмы.

Минимальная и незначительная доля: отличия.

С юридической точки зрения различаются понятия минимальной и незначительной доли. В первом случае часть недвижимости обозначается в квадратных метрах. Незначительная доля устанавливается в долевом соотношении (1/25, 1/50 и т. д.).

Минимальная часть предусматривает возможность проживания собственника, незначительная является условным обозначением. Последняя не может быть выделена в натуре.

При этом владелец незначительной доли обладает теми же правами и обязанностями, что и остальные собственники.

Суд может обязать продать незначительную долю другим совладельцам, если они инициируют судебный процесс.

С минимальной долей в квартире выполняются различные юридические сделки. Ее можно продать, подарить или оставить в наследство.

Разрешение сособственников необходимо только при заключении договора купли-продажи.

Дарить и оставлять в наследство долю недвижимости можно любому человеку, независимо от родственных связей. Сделка обязательно должна быть зарегистрирована у нотариуса.

Без получения согласия других собственников можно зарегистрироваться в квартире самому, а также прописать в ней своих детей — местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). А вот чтобы зарегистрировать родителей, мужа (жену), иных родственников или лицо, с которым нет родственной связи вообще, потребуется согласие от всех остальных собственников.

Это называется выделение доли в натуре, и такая возможность по закону есть. Но это можно сделать только при условии, что в выделяемой части жилья технически можно организовать отдельный санузел и вход. Без этого не получится зарегистрировать объект на кадастровом учете и право собственности.

В результате человек становится индивидуальным собственником, и долевая собственность на имущество для него прекращается. Надо понимать, что в случае с квартирой провести подобную процедуру почти нереально. Согласно СНиП 01.31.2003, минимальная общая площадь однокомнатной квартиры должна составлять 28 кв. м. Даже если площадь квартиры позволяет это сделать, и в ней можно обустроить дополнительный отдельный вход, то вступает в дело материальный фактор — изменение площади, новое оборудование, коммуникации и пр. будут стоить дорого.

Если по объективным причинам выделить долю в натуре трудно, то можно сделать это в денежном эквиваленте. В этом случае собственник доли от нее отказывается и получает от других владельцев денежные средства, после чего эта доля распределяется между ними.

В современном гражданском праве распространено такое понятие как минимальная доля в квартире. Согласно действующему законодательству существует и понятие «микро доля», которая является наименьшей единицей в рамках трактовки минимальной доли.

Минимальная доля в праве понимается как владение малой частью имущества, при этом владелец минимальной доли обладает всем спектром юридических прав.

Продажа минимальной доли любого имущества, в том числе и квартиры, осуществляется с разрешения собственников других долей.

Минимальная доля в квартире – сколько это квадратных метров?

Как продать долю в квартире и при этом не остаться и без денег, и без своей недвижимости? Здравствуйте уважаемые читатели сайта http://www.dolya.su. Если у вас есть своя доля в квартире, и вы хотите ее быстро продать, то вы наверняка уже где-то смотрели статьи как это нужно сделать. А как это сделать правильно и максимально эффективно без потерь для Вас, мы как раз и поговорим об этом в нашей статье.

Раздел дома

Проблемы с долевой собственностью возникают не только в квартирах, но и индивидуальных жилых домах. Однако при разделе дома есть дополнительная возможность — предъявление иска о выделе доли в натуре, чего нельзя сделать в квартире, поскольку потребуется оборудование отдельного входа, кухни и санузла, что проще сделать в доме, но не в квартире.

ДОЛЯ В КВАРТИРЕ — виды судебных споров

Споры между участниками долевой собственности в квартирах — это одна из распространённых категорий дел в судах современной России. В статье рассматриваются самые распространённые виды таких споров.

Займ под залог доли квартиры

Вы хотите получить деньги в кредит под залог проблемной квартирной доли? Думаете, что это выгоднее, чем продать её? Статья об этом.

Адвокаты Ежов и Голованов против рейдера: убедительная победа в суде – рейдер Махутов Руслан проиграл

Махутов Руслан имеет в собственности 152 квартиры или долей в них. Но некоторая недвижимость была приобретена криминальным путём. Махутов был арестован и ему избрана мера пресечения — содержание под стражей.

Признание утратившим права пользования жилым помещением

Советы адвоката, что нужно сделать для выселения человека из своей квартиры? В статье речь идёт о неприватизированном жилье.

ДОЛЯ КВАРТИРЫ С ПРОБЛЕМОЙ. Если Вас не пускают в квартиру, думаете, суд поможет?

Законодательство в России такое, что в суде не всегда возможно отстоять свои права в конфликте с долевой собственностью. Суд не защищает нарушенное право и гражданам приходится активнее осуществлять самозащиту гражданских прав.

ДОЛЯ В КВАРТИРЕ

В статье рассматривается одна из ситуаций долевых споров, когда одни собственники у других захватили всё квартиру. Но это не принесло им успеха.

Вход на сайт

ДОЛИ В КВАРТИРАХ – это далеко не комнаты в коммуналке.
Определение доли в квартире, выделение доли в квартире, продажа доли квартиры.

Доля в квартире точно соответствовала одной из комнат. Но как был удивлён собственник доли, когда узнал, что прочно закрепить эту комнату за собой невозможно.
У Вас есть доля в квартире и Вам нужна продажа доли квартиры? – Обращайтесь к нам.
Наши телефоны (495) 790-67-86

Был однажды такой случай. Была двухкомнатная коммунальная квартира, где проживали двое жильцов. Всё это происходило в городе Балашиха Московской области. В 2003 году они решили приватизировать квартиру. Но в жилищном отделе администрации им предложили приватизировать не по отдельной комнате, а всю квартиру целиком.

Это был хитрый ход со стороны администрации, поскольку существование коммунальной квартиры порождает больше обязанностей для той же администрации. Например, если дом сносится, то может потребоваться предоставление отдельных квартир. А ещё жильцам комнат легче встать на очередь по улучшению жилищных условий. Да и вообще администрации нужно реализовать программу по сокращению коммунального заселения.

Жильцы этой коммуналки этого не знали и согласились. В результате каждому из жильцов выдали по свидетельству о праве собственности на долю в квартире, где каждая доля с точностью до одной тысячной соответствовала размеру конкретной комнаты. Жильцы ещё не знали, что проблем из-за такой приватизации у них только прибавилось.

Они сначала думали, что нет разницы по сравнению с коммунальной квартирой, в которой приватизированы комнаты. Они ошибались. Доли в квартирах имеют весьма существенные отличия.

Есть, конечно, и похожие моменты у доли квартиры и комнаты в коммунальной квартире. Например, право преимущественной покупки имеется не только у собственника доли, но и у собственника приватизированной комнаты коммунальной квартиры.

Пунктом 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ установлено, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Но эта общая черта скорее плюс для собственника комнаты в коммуналке, поскольку ему дано право, которое присуще собственнику доли. А вот преимуществ коммуналки в долевой собственности нет и это важно.

В коммунальной квартире нет проблемы с определением порядка пользования. Каждая комната в ней определена за конкретным собственником, и у каждого есть помещение, где можно установить замки на двери и куда никто не может войти. Вот если кто-то посторонний взломает такую дверь, то у него будут проблемы, поскольку собственник напишет заявление в милицию, а также обвинит взломавшего в хищении имущества. Т.е. это как взломать дверь в квартиру у соседей по подъезду.

Совсем иная ситуация с долевой собственностью, т.к. даже если доля соответствует комнате, то это ещё не значит, что такая комната становится той площадью, где можно навесить замки на дверь. Ведь нужно ещё определять порядок пользования.

Как можно определить порядок пользования в квартире, где долевая собственность?

Для начала нужно понять, можно ли вообще определить порядок пользования в такой квартире. Заведомо нельзя определить порядок пользования в однокомнатной квартире или даже двухкомнатной квартире, где комнаты смежные. Ведь невозможно в таких квартирах выделить какую-либо комнату. В однокомнатной квартире невозможно, т.к. комната всего одна. А в двухкомнатной квартире, где комнаты смежные, нельзя т.к. одна из комнат остаётся проходной, а поэтому её невозможно перекрыть.

Если в квартире имеются хотя бы два помещения, которые можно выделить (навесить замок на дверь), то тогда можно сравнить размер принадлежащей доли собственники с размером какой-либо из комнат.

Рассмотрим несколько примеров с долями в квартирах:

ПРИМЕР 1. «Доли в квартирах, которые равны одной из комнат».

Возьмём ситуацию с двухкомнатной квартирой, где изолированные комнаты. Одному из собственников принадлежит 2/5 доли квартиры, т.е. 40% всей площади в квартире. Другому собственнику соответственно принадлежит 3/5 доли в квартире, что составляет 60% площади.

Жилая площадь составляет ровно 30 квадратных метров, а комнаты имеют размер 18 и 12 кв.метров.

Обратите внимание, что общая площадь квартиры при определении порядка пользования не имеет значения. Однако учитывается наличие балконов и кладовок, вход в которые происходит только из одной из комнат. Тогда это существенно может осложнить определение порядка пользования. В этом случае один из собственников может лишиться права пользования балконом, а это уже нарушение его прав.

В этом примере нет ни кладовки, ни балкона, а поэтому ситуация проще.

Т.е. при определении порядка пользования важно посчитать, сколько жилой площади приходится на каждого из собственников.

Если первому собственнику принадлежит 2/5 доли в квартире, то жилой на него приходится:

30 кв.м жилой площади умножить на 2/5 доли, т.е. 30 х 2/5 = 12 кв. метров.

А на второго собственника приходится:

30 х 3/5 = 18 квадратных метров.

Поскольку маленькая комната соответствует доле в квартире первого собственника, большая комната – доле в квартире второго собственника.

Таким образом, если в этой квартире нет балкона (или выход на него с кухни или коридора), нет кладовки в одной из комнат, то при возникновении спора между такими собственниками суд определит порядок пользования в точном соответствии с нашими расчётами.

Но насколько такой порядок пользования будет долговечен, расскажу ниже.

ПРИМЕР 2. «Доли в квартирах, которые больше одной из комнат».

Усложним и возьмём трёхкомнатную квартиру, где две комнаты смежные.

Жилая площадь составляет 40 квадратных метров. Комнаты: 18 кв.метров (смежная) + 12 кв. метров (смежная) + 10 кв. метров (изолированная).

В квартире три собственника. Первому принадлежит по 1/3 доле в квартире. Т.е. на каждого приходится: 40 кв.м Х 1/3 = 40 / 3 = 13,334 квадратных метра.

Таким образом, доля каждого из собственников больше самой маленькой изолированной комнаты.

Поэтому один из собственников, который захочет определить себе изолированное жилое помещение, может обратиться в суд с иском об определении порядка пользования, чтобы ему определили маленькую комнату.

В данном случае важно, что этот собственник сам хочет, а поэтому он может пожертвовать частью своей площади, которая в результате уменьшится.

По такому же принципу расценивается наличие балкона, лоджии и кладовки. Если балкон находится в двух смежных больших комнатах, то обратившийся в суд собственник отказывается от пользования балконом. Он ухудшает свои жилищные условия по собственному желанию и поэтому здесь никаких трудностей.

Однако если выход на балкон имеется только из маленькой комнаты, то возникает проблема нарушения жилищных права других собственников долей в квартире. А это уже аргумент против определения такого порядка пользования.

ПРИМЕР 3. «Доли в квартирах, которые меньше одной из комнат».

Рассмотрим ситуацию, где трёхкомнатная квартира, в которой жилая площадь составляет 40 квадратных метров, а комнаты представляют собой 18 кв.метров (смежная) + 12 кв. метров (смежная) + 10 кв. метров (изолированная).

При этом в квартире имеется только два собственника. Т.е. на каждого приходится половина жилой площади или по 20 кв. метров.

Две смежные комнаты можно расценивать по сути как одно помещение, которое в целом составляет:

18 + 12 = 30 квадратных метров.

Получается, что каждый может потребовать маленькую комнату, а две смежные комнаты превышают размер доли каждого.

Если кто-либо из этих собственников доли в квартире потребует себе две смежные комнаты, то он проиграет дело в суде, если у него нет достаточных оснований для победы.

Согласно действующему Постановлению Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (в редакции от 21 декабря 1993 г.) (с изменениями от 25 октября 1996 г., 6 февраля 2007 г.) суд, разрешая требование об определении порядка пользования, учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного использования (п. 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Если в нашем рассматриваемом случае один из собственников долей в квартире имеет несовершеннолетних детей, а второй собственник не проживает в квартире, имея другую жилую площадь, суд может определить первому собственнику две смежные комнаты, которые превышают его долю. И такая судебная практика есть. Однако на основании статьи 247 Гражданского кодекса РФ другой собственник доли в квартире может потребовать от него соответствующей компенсации.

Вот такие принципы определения порядка пользования жилым помещением.

Но у процедуры порядка пользования есть один существенный недостаток. Ведь спор в суде по определению этого порядка происходит между конкретными собственниками. Когда суд определит такой порядок, то решение имеет силу, пока собственник не поменяется.

Стоит собственнику доли в квартире продать такую долю постороннему лицу, как старый порядок пользования сразу же утрачивает силу.

Да, можно опять побежать в суд с аналогичным иском и даже ссылаться на старое решение, но дело будет рассматриваться в суде в лучшем случае полгода. А до нового решения суда никакого порядка пользования не будет. При этом новый собственник доли, приходя в квартиру, сможет взломать все двери. И милиция не поможет.

Вот и получается, что доля в квартире это совсем не комната в коммуналке, а попросту говоря, ПРОБЛЕМНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ.

И в завершение хочу отметить вот что:

Когда я писал статью, то почитал несколько статей в интернете по этой теме. И в одной статье было мнение автора, что якобы продавать квартиру по долям даже бывает выгоднее, чем продавать квартиру целиком. Это полный бред.

Я не буду давать ссылку на этот сайт, и называть имя автора не стану, но расскажу его расчёты.

Автор пишет, что когда квартира стоит 40-50 тысяч долларов, то если её распродать по 1/8 доле, то каждая доля может уже стоить по 10 тысяч долларов. Т.е. выгода может получиться 30 тысяч долларов.

Это полная ахинея и противоречит всякой здравой логике.

Да, бывают случаи, когда уже проблемную долю дробят на более мелкие части для распродажи с целью дальнейшей регистрации иногородних лиц и даже иностранцев, которым нужна регистрация. Но они не заинтересованы в этой площади для проживания, а поэтому хотят вариант подешевле.

А квартира всё же нужна для использования её по прямому назначению: чтобы в ней можно было спокойно спать и кушать, рожать и растить детей, да и просто ходить в ней в одних трусах. Никому не нужна квартира, где постоянно нужно ругаться и скандалить. Даже при отсутствии в квартире с долевой собственностью скандалов ситуация не намного улучшится, если нужно соседствовать с чужим человеком.

Поэтому доли в квартирах никогда не будут стоить столько, сколько составляет соответствующая доля цены за всю квартиру. Т.е. если квартира стоит 40 тысяч долларов, а её взять и распродать по 1/8 доле, как пишет этот самоуверенный автор, то такой продавец сможет выручить не более 15 тысяч долларов, если повезёт. А скорее всего такое дробление уменьшит общую цену квартиры в три раза. Т.е. он получит 12-13 тысяч долларов вместо 40.

Вот так. Доли в квартирах это далеко не комнаты в коммуналках.

Хотите продать долю в квартире?
Наши телефоны (495) 790-67-86

адвокат А.В. Ежов © МОО «Правовая защита»