Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Можно ли и как досрочно погасить ипотеку? Инструкция и нюансы

Чтобы разобраться в тонкостях досрочного погашения ипотеки нужно знать, как «устроен» платёж.

До недавнего времени банки предлагали заёмщику два варианта:

  1. Дифференцированный платёж;
  2. Аннуитетный платёж.

На рисунке изображены аннуитетные и дифференцированные платежи

Суть первого: каждый следующий платёж меньше предыдущего, потому что существенную часть в структуре взноса занимает плата по «телу» кредита. С каждым платежом оно уменьшается, а с ним и проценты. Платежи поначалу существенные, зато переплата по кредиту вполне приемлемая. Этот тип платежа практически исчез с ипотечного рынка России.

ОФОРМИТЬ КРЕДИТ ОНЛАЙН В БАНКЕ:

Чем он плох? Тем, что существенную часть каждого платежа в первые годы составляют проценты по кредиту, а доля оплаты по самому долгу мала. Зато при такой системе размер месячного взноса меньше, что делает ипотеку доступной для менее состоятельных россиян.

Наглядно разница между аннуитетным и дифференцированным платежами показана в таблице 1 (срок и процентная ставка условные, приведён график на первые полгода кредитования):

ОФОРМИТЬ ЗАЙМ ОНЛАЙН В БАНКЕ:

Таблица 1: Пример графиков с аннуитетными платежами

Условия: График аннуитетных платежей (кредит 5 млн. рублей на 5 лет, годовая ставка 10%)

МесяцЕжемесячный платёжВ том числе «тело» кредитаВ том числе проценты
1-й106235.2264568.5641666.67
2-й106235.2265106.6341128.6
3-й106235.2265649.1840586.04
4-й106235.2266196.2640038.96
5-й106235.2266747.939487.33
6-й106235.2267304.1338931.1
Итого637411.32395572.66241838.7

Таблица 2: Пример графиков с дифференцированными платежами

Условия: График дифференцированных платежей (кредит 5 млн. рублей на 5 лет, годовая ставка 10%)

МесяцЕжемесячный платёжВ том числе «тело» кредитаВ том числе проценты
1-й12500083333.3341666.67
2-й124305.5683333.3340972.22
3-й123611.1183333.3340277.78
4-й122916.6783333.3339583.33
5-й122222.2283333.3338888.89
6-й121527.7883333.3338194.44
Итого739583.34500000239583.33

В первом случае за полгода клиент уменьшил тело кредита на 395 572,66 рублей, а во втором сразу на 500 000,00. Чем больше сумма долга, тем дороже обходится пользование чужими деньгами.

Что делать? Если финансы позволяют, устроить дифференцированные платежи самостоятельно! Для этого регулярно добавлять к месячному платежу любые свободные деньги. Даже лишние две тысячи, прибавленные к стандартному взносу, снижают общую переплату на десятки тысяч!

Можно ли погасить ипотеку досрочно

Конечно, банкам не выгодно, если кредит гасится досрочно. Но отказать в подобной операции они не вправе. Однако, иногда в кредитном договоре прописываются ограничения на возможность досрочного погашения. Например, первые 6 месяцев после заключения кредитного договора.

Когда клиент раньше вносит денег для оплаты больше чем обязательный ежемесячный платеж, ставка, как правило, не меняется. Исключение могут составлять случаи, когда размер процентной ставки привязан к отношению суммы долга и стоимостью залога. Например: существуют случаи, когда ставка снижается, если долг меньше половины стоимости залога.

При досрочном погашении существует четкая схема погашения. В первую очередь платятся штрафы, пени, просроченные проценты и сумма просроченного основного долга (если таковые возникли).

Затем происходит списание процентов по кредиту за последний платежный период. Проценты начисляются на ежедневной основе на остаток долга. Поэтому сделать такой расчет можно в любой момент и за любой отрезок времени. В последнюю очередь будет закрыта сумма (часть суммы) основного долга.

Процедура досрочного погашения

Для того, чтобы осуществить досрочное погашение, необходимо соблюсти определенную процедуру. Так, например, при аннуитетных платежах по ипотеке Сбербанк выдвигает следующие условия:

  1. Наличие заявления на досрочное погашение (без предварительного уведомления). В нем необходимо указать дату и размер платежа, а также счет отправителя, откуда производится перечисление.
  2. Банк не ограничивает минимальную сумму досрочного платежа (но только при оплате в отделении банка).
  3. Комиссии и штрафы за досрочное погашение не предусмотрены.

Да, разумеется, досрочно расторгнуть договор ипотеки можно. Причем в соответствии с вступившими силу изменениями, внесенными в ст. 809, 810 ГК РФ, банки не имеют права взимать с должника дополнительные сборы или штрафы.

Однако нужно понимать, что ипотека – это достаточно специфичные отношения, которые, кроме прочего, связаны с движением крупных финансовых средств. В связи с этим, банки стараются максимально обезопасить себя и получить максимум выгоды. По этой причине, прежде чем расторгать договор, нужно просчитать возможные выгоды.

Узнаем, как досрочно погасить ипотеку полностью

Если говорить о том, как досрочно погасить ипотеку полностью, то следует учесть, есть ли в этом Ваша выгода. Дело в том, что в настоящее время существует две системы расчетов с банковскими структурами: дифференцированная и аннуитетная. В первом случае, гашение общей суммы процентов и основного долга происходит в равных долях в течение всего срока действия договора. А вот размер платежа согласно аннуитетной системе составляется иначе. Вначале выплачиваемые суммы состоят из банковских процентов, а в счет уплаты долга направляется лишь небольшая часть. После полной выплаты банку причитающихся сумм, начинается гашение стоимости займа.

Получается, что досрочно погашать ипотеку в дифференцированной системе выгодно для потребителя на каждом этапе кредитования, так как происходит одновременное снижение суммы основного долга и начисляемых процентов. Для примера: ипотека — 3 млн. рублей, выдана на срок – 15 лет, ежемесячный платеж при этом 40000 рублей. При дифференцированном платеже около половины ежемесячного платежа будет приходиться на уплату процентов, а остальная часть – это сумма основного долга, подлежащая уплате. При этом если через 2 года вы решите закрыть ипотеку, то сумма Вашей ипотеки уменьшится примерно на 0,5 миллиона, но и процентов Вами будет уплачено примерно столько же. Так как процент при дифференцированной системе начисляется на остаток долга, то ежемесячные взносы только изначально будут «бить по карману» и существенно уменьшаться по мере погашения долга.

При аннуитетной системе дело обстоит немного иначе. Происходит это по причине того, что банк просчитает общую сумму начисленных процентов на весь срок ипотечного кредита и разделит эту сумму, но уже не равными частями, а так, чтобы сначала шло погашение процентов, а затем оставшаяся сумма основного долга. При этом получается, что из вносимых 40 тыс. руб. в счет уменьшения основной суммы долга будет уходить лишь приблизительно 10%. По мере уплаты банковских процентов, происходит увеличение суммы, идущей в счет основного долга. Исходя из этого, можно сделать вывод, что досрочно гасить аннуитетный кредит выгодно только на ранних сроках кредитования, так как это позволит избежать выплаты больших процентов.

Частичное гашение ипотеки

В случае если Вы решили погасить только часть суммы долга, особой разницы в выгоде не будет. При дифференцированных платежах, Вам будет пересчитана сумма процентов в соответствии с графиком платежей. Это значит, что за счет снижения размера займа у Вас уменьшится ежемесячный процент, что в свою очередь облегчит для семейного бюджета ежемесячные траты.

При аннуитетных платежах в клиента будет выбор: либо продолжать платить в течение более короткого срока ту же сумму, что изначально установили, либо уменьшить размер ежемесячного взноса, а срок кредитования оставить прежним.

Как внести деньги досрочно

Для досрочного внесения суммы займа (как полностью, так и части) необходимо написать соответствующее заявление в банк. При этом обычно банк устанавливает срок, за который необходимо уведомить о своем намерении (по общему правилу – 30 дней). В назначенный срок явиться в отделение банка или перечислить на карту указанную в заявлении сумму.
Подводные камни досрочного гашения

  1. Обратите внимание на страховые взносы. Не забывайте, что Вы имеете право возместить стоимость оплаченной, но не использованной страховки (как кредитного обязательства, так и самого имущества).
  2. Если Вы закрыли ипотеку полностью, обязательно закажите в банке справку о полном исполнении обязательства по ипотечному договору. Это будет являться надлежащим доказательством исполнения Вами условий договора.
  3. Многие банки предусматривают различные препятствия для желающих погасить ипотеку раньше. В частности может быть установлена минимальная сумма вносимого досрочно платежа, либо установить существенный штраф, за невнесение денежных средств в срок указанный в заявлении.
  4. Досрочное гашение путем рефинансирования. Если Вы найдете банк, который предложит Вам условия по ипотеке лучше, чем уже действующие, то есть смысл в том, чтобы изменить банк-залогодержатель. Но нужно понимать, что такой поступок не избавит Вас от обременения имущества или необходимости страховать его или исполнения иных специфических для ипотеки требований банка. А если Вы хотите взять потребительский кредит, чтобы освободить жилье от обременения, то, скорее всего, Вам придется взять такой кредит под залог иного имущества или поручительство в связи с незакрытой ипотекой и крупной требующейся суммой. Важно учитывать, что процентная ставка по таким кредитам выше, чем по ипотеке.

Дополнительная информация

Чаще всего банки предлагают использование именно аннуитетной схемы. Это выгодный для банка вариант, который позволяет и клиенту заранее, грамотно рассчитать свои возможности. Если же платежи дифференцированные, то схема будет выглядеть иначе:

  1. В начале срока ежемесячная сумма максимальна, но потом она постепенно снижается.
  2. И здесь речь идёт о двух частях для погашения. Это тело кредита и проценты. Просто соотношение между ними отличается от варианта расчётов, описанных выше.

По большей части ежемесячные суммы состоят именно из основного долга, когда речь идёт о дифференцированных схемах. Проценты постоянно меняются, ведь их начисляют не на всю сумму, а на её остаток. Это и способствует уменьшению платежей по мере того, как проходит некоторое время. Если досрочно погасить хотя бы часть долга, то уменьшаются и сроки, и размеры переплаты.

Потому именно дифференцированный вариант стоит рассматривать в первую очередь, если досрочное погашение интересно. Хотя далеко не каждая финансовая организация готова заключать соглашения на таких условиях.

Заёмщики чаще тоже выбирают аннуитетные платежи, и тому есть свои причины.

  1. Не все могут справиться с ситуацией, когда первое время ежемесячный платёж максимален.
  2. Возможность рассчитать семейный бюджет на несколько лет вперёд.

Необходимые документы для погашения

Чтобы оплатить ипотеку сверх установленных графиком сумм заемщику понадобятся такие документы:

  • договор на предоставление ипотечного займа;
  • паспорт;
  • заявление о частичном, полном погашении;
  • график оплат.

Когда происходит оплата ипотеки материнским капиталом, заемщик дополнительно предоставляет кредитору подтверждение того, что жилье оформлено в долевую собственность родителей и детей.

При рефинансировании ипотечного кредита происходит получение нового кредита для полного погашения старого. Пакет документов заемщику предстоит собрать значительный – как при получении ссуды, включая подтверждение права собственности на закладываемую недвижимость, подтверждение дохода. Смена банка не будет означать снятие обременения с жилья. Залог пройдет процедуру перекредитования и перейдет в обеспечение по новому займу. При закрытии договора, заемщик получает право потребовать от страховщика пересчета уплаченных страховых сумм. Для этого нужно подать заявление в страховую компанию.

Узнаем, как досрочно погасить ипотеку полностью

Если говорить о том, как досрочно погасить ипотеку полностью, то следует учесть, есть ли в этом Ваша выгода. Дело в том, что в настоящее время существует две системы расчетов с банковскими структурами: дифференцированная и аннуитетная. В первом случае, гашение общей суммы процентов и основного долга происходит в равных долях в течение всего срока действия договора. А вот размер платежа согласно аннуитетной системе составляется иначе. Вначале выплачиваемые суммы состоят из банковских процентов, а в счет уплаты долга направляется лишь небольшая часть. После полной выплаты банку причитающихся сумм, начинается гашение стоимости займа.

Получается, что досрочно погашать ипотеку в дифференцированной системе выгодно для потребителя на каждом этапе кредитования, так как происходит одновременное снижение суммы основного долга и начисляемых процентов. Для примера: ипотека — 3 млн. рублей, выдана на срок – 15 лет, ежемесячный платеж при этом 40000 рублей. При дифференцированном платеже около половины ежемесячного платежа будет приходиться на уплату процентов, а остальная часть – это сумма основного долга, подлежащая уплате. При этом если через 2 года вы решите закрыть ипотеку, то сумма Вашей ипотеки уменьшится примерно на 0,5 миллиона, но и процентов Вами будет уплачено примерно столько же. Так как процент при дифференцированной системе начисляется на остаток долга, то ежемесячные взносы только изначально будут «бить по карману» и существенно уменьшаться по мере погашения долга.

При аннуитетной системе дело обстоит немного иначе. Происходит это по причине того, что банк просчитает общую сумму начисленных процентов на весь срок ипотечного кредита и разделит эту сумму, но уже не равными частями, а так, чтобы сначала шло погашение процентов, а затем оставшаяся сумма основного долга. При этом получается, что из вносимых 40 тыс. руб. в счет уменьшения основной суммы долга будет уходить лишь приблизительно 10%. По мере уплаты банковских процентов, происходит увеличение суммы, идущей в счет основного долга. Исходя из этого, можно сделать вывод, что досрочно гасить аннуитетный кредит выгодно только на ранних сроках кредитования, так как это позволит избежать выплаты больших процентов.

Как избежать процентов?

Единственный способ не платить проценты – это погасить долг полностью. Сначала нужно накопить сумму, достаточную для закрытия долга, а затем внести ее одним платежом. Этот платеж станет последним месяцем выплат, поэтому проценты за все последующие месяца автоматически сведутся к нулю.

Достоинства такого вида погашения очевидны:

  • можно сэкономить на процентах, снизив тем самым переплату;
  • можно быстрее рассчитаться с долгом;
  • в один момент наступает долгожданная свобода.

Но для такого погашения необходимо накопить много денег, чтобы разом покрыть всю оставшуюся часть платежа.

О расчете платежей и процедуре досрочного погашения ипотеки читайте здесь.

Как погасить ипотечный кредит досрочно: способы

Чтобы выбранный путь был наиболее эффективным, нужно правильно реализовать идею закрытия долга. У каждого из нижеперечисленных методов есть свои плюсы и минусы, поэтому перед принятием решения необходимо рассмотреть каждый из них на предмет эффективности и безопасности для плательщика.

Получение налогового вычета

Покупая любую недвижимость, каждый гражданин может претендовать на получение налогового вычета в размере 2 миллионов рублей. Поэтому представляется возможным вернуть налог на доход физических лиц в размере 260 тысяч рублей. Потребуется заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать её в налоговую инспекцию вместе с пакетом необходимых документов. Ежегодно налоговая будет перечислять средства в размере, удержанном работодателем в части НДФЛ с зарплаты.

Отчисления будут производиться, пока заёмщиком не будут получены все 260 тысяч рублей. Важно, чтобы плательщик был официально трудоустроен, платил налог и ежегодно подавал декларацию. Более того, в случае с ипотечным кредитом вычет составляет 3 миллиона. Это значит, что можно вернуть на 130 тысяч рублей больше.

Вырученные средства можно использовать в качестве ежемесячных отчислений. Но для уменьшения срока выплаты рекомендуется внести деньги одним платежом.

Использование услуги рефинансирования ипотечного кредита

Суть процедуры рефинансирования состоит во взятии банком на себя обязательств по выплате ипотеки у первоначального кредитодателя, предоставив деньги под новый, более щадящий процент. Пользоваться таким способом рационально следует только если в новых условиях процентная ставка меньше на 3 и более пункта.

Как пересчитываются проценты и сумма долга

Как правило, банки классифицируют раннее погашение ипотеки на частичное и полное. Два способа предполагают разный порядок перечисления задолженности и процентов.

При частичном погашении

Если клиент вносит средства сверх ежемесячного платежа (частичное погашение), происходит перерасчет остатка задолженности и банк пересматривает график выплат. При этом заемщик может выбрать один из вариантов:

  • Уменьшение ежемесячного взноса с сохранением прежнего срока – этот способ позволяет снизить нагрузку на бюджет клиента.
  • Сокращение срока кредитования без изменения платежа – данный вариант наиболее выгоден для минимизации переплаты. Однако в этом случае размер финансового бремени не уменьшается и заемщик рискует не справиться со своими обязательствами.

Сумма, которую клиент вносит досрочно, за минусом начисленных процентов направляется на погашение части основного долга. При аннуитетных платежах доля переплаты будет выше по сравнению с дифференцированной схемой.

При полном погашении

Если ипотека погашается полностью, то клиент должен выплатить сумму основной задолженности и начисленный процентов по состоянию на дату проведения операции (проценты за будущие периоды платить не нужно). Так как при дифференцированной схеме задолженность по телу кредита погашается быстрее, по сравнению с аннуитетной, то и сумма переплаты в первом случае будет меньше.

Такой способ досрочной выплаты предполагает полное закрытие долга и завершение действия кредитного договора.

Досрочно гасим ипотеку: пошаговая инструкция

  1. Обязательно изучите договор и удостоверьтесь, что ваш банк разрешает не только полное досрочное погашение ипотеки, но и регулярные платежи для частичного досрочного погашения без каких-либо комиссий.
  2. Выясните, можно ли ежемесячно делать платежи в большей сумме без похода в банк для оформления бумажного заявления.
  3. Желательно внести внеочередной платеж в первой четверти срока ипотеки, когда происходит списание наибольшей доли процентов. Но в принципе сделать это можно на любом этапе закрытия долговых обязательств.
  4. Первый раз для написания заявления потребуется лично обратиться в то отделение, где был получен кредит, или сделать это онлайн, если банк предоставляет такую возможность.
  5. После перерасчета процентов нужно ознакомиться с новым документом и подписать его.

Некоторые банки требуют уведомлять о внесении внеочередного платежа за 30 дней. Следует обязательно уточнить особенности проведения процедуры в своей финансовой организации. При полном закрытии обязательств потребуется получить справку об остатке задолженности, написать заявление и внести платеж в тот же день.

Условия досрочного погашения ипотеки простые, и сама процедура не занимает много времени. Если появляются свободные деньги, пускайте их в дело, это поможет быстрее снять долговые обязательства и стать полноправным собственником квартиры.

голоса
Рейтинг статьи
Читать еще:  Росреестр. График работы и адреса отделений в Москве
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector