Можно ли обменять квартиру на большую, с доплатой материнским капиталом?

Покупка жилья с использованием средств маткапитала

Какую недвижимость смогут приобрести родители и что для этого нужно? Как выделить доли в праве собственности на жилье и что будет, если это не сделать?

Одно из направлений использования средств материнского (семейного) капитала – улучшение жилищных условий. Маткапитал может пойти на строительство или реконструкцию жилого дома, приобретение жилья. Но тем, кто решил использовать средства дополнительной господдержки на покупку жилого помещения, нужно помнить о нюансах этой сделки.

Как определить доли детей?

Рассмотрим самый частый вопрос: как определить, кому из детей, сколько положено в долях? За основу берем соотношение первоначальной стоимости квартиры и суммы материнского капитала, которую получили и направили на покупку или погашение кредита (ипотеки). Очевидно, что для Москвы доли детей будут незначительные, например, 1/40, 1/30 и т.п. Точная формула расчета долей не установлена законодательно. Для понимания приведем пример:

Купили квартиру за 5 млн руб. и использовали материнский капитал, который составлял на момент покупки 466 617 руб. В семье 3 человека (папа, мама и ребенок). Расчет такой – сумму материнского капитала делим на количество членов семьи, затем стоимость квартиры делим на получившийся итог, и получается минимальная доля для 1 ребенка.

466 617 / 3 = 155 539

5 млн / 155 539 = 32,15.

Итого: на ребенка нужно выделить минимум 1/32 доли в квартире, можно больше. Оставшиеся доли родителям рекомендуем объединить в «общую совместную собственность», чтобы обойти оформление через нотариуса.

Важное примечание: доли должны быть разделены верно. Если вы выделяете доли через нотариуса, нередки случаи, когда нотариусы ошибаются в расчетах. Поэтому обращайтесь к компетентным юристам и будьте заранее готовы к контролю над ситуацией.

Популярные вопросы

Раньше для приобретения жилья нужно было ждать, когда ребенку, за которого получен материнский капитал, исполнится три года. Но стало ясно: многие молодые родители не могут ждать несколько лет — покупать новое жилье нужно как можно быстрее. Тогда законодатель внес корректировки: теперь материнским капитало можно рассчитаться за первоначальный взнос, а можно погасить кредитный долг или проценты. Важное ограничение: это играет роль только, если мама и папа брали кредит на покупку или строительство жилья (в том числе, и на ипотеку).

Также деньги можно тратить до трехлетия, если малыш — инвалид, а средства нужны на приобретение товаров, которому помогут ему адаптироваться в обществе.

Если вы решили продать квартиру, купленную на материнский капитал, то знайте: сделать это можно. Другой вопрос: если вы изначально выделили ребенку положенную долю в этом жилье, то проводить сделку нужно через нотариуса.

Этот момент опасен не столько для продавцов, сколько для покупателей квартир. При покупке обязательно нужно проверять, не было ли жилье приобретено с использованием средств материнского капитала.

— Может возникнуть такая ситуация: ребенок вырос и нашел у мамы в чемодане документы, подтверждающие, что есть квартира, которая была куплена, по сути, на его материнский капитал, — делится Волков. — Тогда он легко может пойти в суд, сказать, что только вчера об этом узнал, и потребовать возмещения своей доли. Приятных эмоций у новых хозяев это точно не вызовет, впрочем, адекватные риэлторы всегда проверяют этот момент.

Образец договора мены квартиры с материнским капиталом

Юридическим актом, по которому происходит мена, является договор обмена. Документ предполагает возникновение новых собственников у одного и другого товара, по отношению к которым у них были договоренности.

Образец договора мены можно скачать ниже. Основными его реквизитами являются сведения о:

• сторонах (каждом собственнике);
• объекте, его оценке;
• порядке и условиях фактической реализации соглашения.

Недвижимость за материнский капитал: правовой статус

Согласно нормам права, содержащихся в Федеральном законе «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 №256-ФЗ программа материнского капитала начинает функционировать тогда, когда в семье рождается второй и последующий ребенок. Одной из основных статей расходов полученных таким образом денежных средств является приобретение жилья, улучшение условий проживания и покупку жилья.

Приобретение недвижимости с помощью государственной поддержки в виде материнского капитала осуществляется с учетом некоторых особенностей:

• объект недвижимости разделяется на равные доли между всеми членами семьи, включая тех, кто не достиг возраста совершеннолетия;
• если на день, когда регистрируется право собственности на дом (квартиру), нет возможности зарегистрировать право собственности на долю в пользу несовершеннолетних (не позволяет сделать ипотека либо условия кредитования), то регистрация производится только на родителей (одного из них), которые предоставляют в качестве обязательного документа для регистрации права собственности письменное нотариально заверенное обязательство о передаче равных долей каждому из детей в срок не позднее полугода.

Исходя из указанных особенностей, несколько отличается и порядок производства обмена одного жилого объекта, приобретенного с помощью материнского капитала, на другой.

Совмещение военной ипотеки и маткапитала

Напомним: накопительная ипотечная система (НИС), то есть военная ипотека – это программа, которая позволяет военнослужащим получать ежегодные дотации, которые впоследствии пойдут на приобретение недвижимости. Использовать деньги можно только после трех лет участия в НИС, а накапливаются ресурсы на протяжении всего срока службы.

Семьи военных могут объединить средства НИС и МК для приобретения более комфортного и просторного жилья. Однако для объединения двух этих субсидий имеется несколько условий:

• супруги должны состоять в официальном браке, то есть гражданский брак не рассматривается, даже если отцовство зарегистрировано в ЗАГС;
• жилье обязательно должно находиться на территории РФ;
• до момента полного погашения долга жилье будет в залоге банка.

Совмещение дотаций позволяет в ускоренном порядке погасить задолженность и быстрее снять обременение с жилья.

Согласование

Можно ли военную ипотеку погасить материнским капиталом? На самом деле это оптимальный вариант для объединения двух дотаций. Недвижимость приобретается на средства НИС с доплатой из маткапитала. В этом случае семья может полностью оплатить жилье за счет государственной поддержки, не привлекая собственных средств.

После того, как вы оформите квартиру в военную ипотеку, родитель – владелец сертификата обращается в ПФР с заявлением о направлении средств МК в счет оплаты ипотеки. К заявлению потребуется приложить:

• паспорт родителя, получившего сертификат;
• сам сертификат;
• копию предварительного кредитного договора или действующий договор, а также справку об отсутствии задолженностей по действующему займу;
• обязательство в течение 6 месяцев выделить доли для детей;
• свидетельства о рождении всех детей в семье;
• подтверждение, что мать и ребенок – граждане РФ;
• свидетельство о браке.

Заявление рассматривается в течение 30 дней, после чего ПФР перечисляет средства МК банку, выдавшему ипотеку.

Продажа квартиры

Участие в НИС практически не влияет на продажу ипотечной недвижимости. Реализовать заложенное жилье можно следующими способами:

• досрочно погасив долг и сняв обременение,
• переуступив права на имущество и кредитные обязательства.

При этом сохраняется нюанс в виде использованного материнского капитала и долей в недвижимости. После реализации жилья необходимо подобрать новое, в котором будут выделены такие же доли для детей и родителей, как и в предыдущем.

Что делать при разводе

Если для приобретения квартиры использовались средства только НИС, то разделу недвижимость не подлежит, а значит, останется в полной собственности военнослужащего. Раздел возможен только при дополнительных вложениях обоих супругов. Однако, если при выплате кредита использовался маткапитал, за матерью и детьми будут закреплены соответствующие им доли. В этом случае заемщики должны поступить одним из способов, описанных выше в пункте о разводе, и либо разделить долг и выплачивать его отдельно друг от друга, либо договориться и продолжать выполнять обязательства раздельно. При этом квадратные метры по итогу будут разделены с учетом детских долей.

Оформление покупки квартиры с материнским капиталом в доме, который строится возможно, если новостройка готова к сдаче на 70% или более. Семейная пара должна предупредить застройщика, что сделка будет проводиться с использованием субсидии, что требуется отсрочки по платежу. Если строительная компания дает согласие на такие условия, то подписывается договор и распределяется долевое участие каждого из членов семьи.

1. Составляется двусторонний договор о продаже жилплощади.
2. Регистрация сделки в Росреестре.
3. Отправляется запрос в ПФР о выплате субсидирования строительной компании.
4. После зачисления денег на счет застройщика права владения жилплощадью переходит к семье.

Часть сумы оплачивается покупателем из собственных сбережений, а ПФР переводит деньги позже, после регистрации сделки.

Вопрос 3. Я приобрел квартиру в ипотеку с привлечением материнского капитала и еще не погасил кредит. Можно ли беспрепятственно продать эту недвижимость, при этом зарегистрировав детей у дедушки с бабушкой? Необходимо ли для законной продажи квартиры выделить детям долю в квартире дедушки с бабушкой или можно просто зарегистрировать их на жилплощади?

На вопрос ответил юрист адвокатского бюро А2 Максим Сафиулин:

– Беспрепятственно продать квартиру, приобретенную в ипотеку с помощью материнского капитала, не выйдет. В законе нет прямого запрета на это, но существуют ограничения, существенно осложняющие сделки с такой недвижимостью.

Во-первых, если ипотека не выплачена, то речь идет о квартире с обременением, которая является залоговым имуществом. Покупатель такой недвижимости может свободно ей распоряжаться только, когда исполнит обязательства перед кредитором. Такое жилье нельзя продать без участия банка – причем независимо от того, его покупали с привлечением материнского капитала или без. Чтобы совершить сделку купли-продажи, заемщик должен обратиться в банк и заявить о своей готовности досрочно выплатить ипотеку, поскольку намерен продать квартиру. Если банк согласится, покупатель перечисляет деньги на счет банка, а продавец получает разницу между стоимостью квартиры и внесенной покупателем суммой.

Но учитывая, что квартира куплена с помощью материнского капитала, ее не получится свободно продать даже после погашения ипотеки, так как необходимо получить согласие государства на сделку. Согласно статье 36 Гражданского кодекса, для продажи такого жилья необходимо одобрение органов опеки. Поскольку квартира, купленная с привлечением материнского капитала, находится в долевой собственности несовершеннолетних детей и их родителей или опекунов, их интересы защищает государство. Поэтому на практике, согласовывая продажу такого жилья с органами опеки, родители должны документально подтвердить, что: во-первых, после продажи недвижимости жилищные условия детей не ухудшатся; во-вторых, доля детей в новом жилье будет не меньше, чем в проданном; в-третьих, новая квартира соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам.

Чтобы получить одобрение органов опеки, нужно не просто перерегистрировать несовершеннолетних детей у дедушки с бабушкой, но и сделать их собственниками недвижимости, в которой они будут проживать. Если при этом доля детей в новом жилье даже незначительно уменьшится, органы опеки сделку не одобрят. Кроме того, будет учитываться площадь жилья, где будут жить дети. Например, если на одного жильца квартиры дедушки и бабушки будет приходиться меньшая жилплощадь, чем в продаваемой недвижимости, опека откажет. Также не одобрят сделку в случае, если новое жилье детей будет в худшем состоянии, чем то, которое намереваются продать родители. На слово никто не поверит – всю информацию будут тщательно проверять.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал – пошаговая инструкция

Для начала рассмотрим последовательность шагов по продаже купленной на материнский капитал квартиры, по которой не привлекался банковский кредит или он уже погашен (ипотека выплачена, обременение снято).

1. Разобраться с выделением долей – выполнить требования ПФР

Используя материнский капитал, родитель или заменяющий его человек обязуется перед Пенсионным фондом выделить всем членам семьи (и детям – в первую очередь) доли в приобретаемой квартире. Если покупается готовое жилье, доли выделяются сразу при покупке. Если квартира оплачивается маткапиталом на стадии строительства или с привлечением ипотечного кредита, то на выделение долей дается полгода после оформления свидетельства о собственности или завершения выплат по ипотеке.

После выделения долей обязанности, связанные именно с использованием материнского капитала, заканчиваются. Однако остаются ограничения, связанные с распоряжением жилплощадью, принадлежащей несовершеннолетним. И вот в этом отношении дальнейшие сделки с квартирами контролируются органами опеки и попечительства, что ограничивает продажу квартир с детскими долями вне зависимости от того, использовался ли при покупке материнский капитал.

2. Найти подходящий вариант продажи квартиры, купленной на материнский капитал

Как правило, купленную на материнский капитал квартиру нельзя просто продать – детям будет негде жить. Исключение из этого правила – если ребенку требуются деньги на дорогое лечение. Учитывая приоритет жизненно важных интересов ребенка, орган опеки может дать разрешение на продажу квартиры без покупки нового жилья.

Вообще, идеально подходит вариант с обменом жилья, или хотя бы одновременной продажи и покупки другой квартиры или дома. Нужны веские основания для отчуждения недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему – например, улучшение качества или размера жилья, переезд семьи в связи со сменой места работы родителей, переезд из города в деревню или в другой регион по медицинским показаниям и тому подобное. При этом должны соблюдаться определенные условия:

• в собственности ребенка будет не меньшее количество квадратных метров или доля в квартире, чем до этого;
• новое жилье должно располагаться в не менее комфортном доме, чем до переезда – обмен нового жилья на развалюху не одобрят;
• приветствуется переезд с окраин в центр города, из провинции в столицу;
• кадастровая стоимость новой квартиры должна отличаться в большую сторону от старой (ну, или хотя бы стоимость детских долей должна стать выше, а не ниже).

Если новое жилье будет приобретаться с использованием ипотеки или число собственников в нем будет больше, чем в старой квартире, то опека может не согласовать такую сделку. Это будет ухудшением жилищных условий и способно повредить интересам ребенка. Как вариант, можно попробовать выделить детям доли в квартире родственников на время квартирной неопределенности.

3. Согласовать сделку с органами опеки и попечительства

Любые сделки, которые могут привести к отчуждению жилых помещений, принадлежащих детям, требуют разрешения от органа опеки и попечительства, иначе они не пройдут государственную регистрацию. Если каким-то образом даже удастся зарегистрировать такую сделку без согласия органа опеки, то это будет мошенничеством и повлечет, как минимум, расторжение договора.

Исключением является ситуация, когда ребенок достигает возраста 18 лет и становится совершеннолетним. С этого момента органы опеки перестают защищать его интересы. В результате может получиться так, что доля старшего ребенка уменьшится при смене квартиры: доля его несовершеннолетних братьев и сестер не может быть уменьшена по закону, а вот его собственная доля такой защиты не имеет.

Для получения разрешения на сделку нужно предоставить пакет документов в орган опеки:

• заявление на получение разрешения на продажу – пишут оба родителя на бланках, которые можно взять у сотрудника органа опеки;
• паспорта и свидетельства о рождении (если нет паспорта) владельцев квартиры, включая детей;
• свидетельство о браке или о разводе;
• свидетельство о собственности на квартиру или выписка из ЕГРН;
• договор, по которому возникло право собственности на жилье;
• кадастровый паспорт квартиры;
• справка о зарегистрированных лицах – если ребенок не прописан в этой квартире, то нужна справка с места его постоянной регистрации;
• справка о технической характеристике квартиры.

Единого административного регламента работы органов опеки пока нет, поэтому на разных территориях требования к документам могут различаться. Могут и принять различные решения в одинаковых ситуациях, поэтому до подписания документов – в том числе и договора задатка, – следует проконсультироваться в опеке и узнать мнение чиновников относительно продажи квартиры с детскими долями. Если ребенок не входит в число собственников квартиры, а лишь зарегистрирован в ней по месту жительства, то получать разрешение органа опеки не нужно.

4. Пройти государственную регистрацию

В процессе подготовки сделки нужно серьезно проверить весь пакет документов – как по приобретаемой квартире, так и по своей, купленной на материнский капитал.

Перед продажей доли членов семьи в квартире должны быть выделены в соответствии с соглашением, которое хранится в Пенсионном фонде с момента обращения родителя за материнским капиталом. Пройти согласование будущей сделки по продаже квартиры в органах опеки может быть нелегко, но это – лишь часть работы с документами.

Органы опеки следят за соблюдением прав детей на сохранение доли в квартире, и на этом их зона ответственности заканчивается. Обеспечение юридической безопасности сделки целиком ложится на плечи родителей. Выбрать безопасный вариант обмена, продажи и покупки нового жилья, – все это требует сбора максимально полной информации.

Наиболее надежный источник достоверных сведений о недвижимости – базы данных Росреестра. Выписки из ЕГРН бывают разных видов и содержат не только информацию о текущей принадлежности квартиры, но и об истории перехода права собственности, об ограничениях и обременениях, о кадастровых номерах объектов, из которых был выделен данный объект (например, разделение квартиры на комнаты). Быстро получить любую выписку из государственных баз недвижимости можно через онлайн–сервис ЕГРН.Реестр, указав только адрес или кадастровый номер.

Продать квартиру, купленную на материнский капитал, можно только через нотариуса, поскольку обязательно выделяются доли членов семьи, а все долевые сделки удостоверяются нотариально.

5. Сообщить в органы опеки о выполнении условий разрешения

После завершения государственной регистрации продажи квартиры, купленной на материнский капитал. предоставить в орган опеки документы, подтверждающие наличие детских долей в новой квартире:

• договор купли-продажи,
• выписку ЕГРН о регистрации права собственности.

Обмен ипотечной квартиры

Если задолженность перед кредитором еще не погашена, потребуется его согласие. Среди возможных вариантов решения проблемы:

Перевод долга на покупателя, если он соответствует требованиям кредитора.

Подписание предварительного договора купли-продажи. Покупатель вносит сумму, достаточную для закрытия обязательства перед банком. После этого отзывается закладная и можно полноценно регистрировать сделку.

В любом случае без ведома кредитора подобные сделки лучше не проводить. Банк имеет полное право опротестовать сделку через суд.

Можно продать дом купленный за материнский капитал ? Можно!

Можно продать дом купленный за материнский капитал ?
Можно! А почему нельзя. Собственники могут распоряжаться своей недвижимостью по своему усмотрению.
Конечно, в этой сделке продажи дома есть особенность — несовершеннолетние участники долевой собственности. И есть специальные требования к отчуждению прав на недвижимость, принадлежащую детям.

Можно продать дом купленный за материнский капитал

В этой статье я вам подробно расскажу об этой сделке.

В сделке продажи дома, купленного за счет средств материнского капитала, собственниками являются все члены семьи — родители и дети?

-Нет.
Дом оформлен только на меня/ на мужа/ на обоих родителей.

-Тогда вам нужно выделить доли всем членам семьи, чтобы исполнить нотариальное обязательство перед Пенсионным фондом о наделении долями. Или вы уже об этом забыли?

-Я сначала дом продам, а потом куплю квартиру и в ней выделю долю детям!

-Но ведь таким образом обязательство перед ПФР окажется невыполненным.
Там ведь адрес жилья указан!
К тому же вы заводите своих покупателей в оспоримую сделку.
Это не честно. И не законно.

-Да мы не хотим ни кого обманывать.
Просто доли выделять очень дорого.
Да и волокиты с органами Опеки и попечительства много!

Все не так трудно!

Во-первых, доли на всех членов семьи можно в большинстве случаев выделить без нотариуса. Это не большие расходы.

Во-вторых, получить согласие органов Опеки и попечительства на продажу не так уж сложно.

В третьих, расходы на нотариальную сделку по продаже ( продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним — это обязательная нотариальная сделка) можно разделить пополам с покупателями.

Как продать дом купленный за материнский капитал

Давайте разберемся подробно, как продать дом купленный за материнский капитал.

Исходим из того, что вы уже выполнили обязательство перед ПФР и ваша недвижимость находится в долевой собственности всех членов семьи.

Алгоритм продажи дома, купленного за материнский капитал

Первое.
Получить разрешение на продажу из органов Опеки. Без этого документа продать дом нельзя! Ни нотариус , ни Росреестр сделку не пропустит.

Опека дает разрешение на продажу в двух вариантах:

1. Разрешение на продажу с одновременной покупкой. То есть сделка должна состоятся в один день. Причем регистратор приостановит регистрацию перехода права при продаже, до тех пор, пока не произойдет регистрация права собственности на детей в новом жилье.
2. Разрешение на продажу с обязательным зачислением денег от продажи детских долей на специальные банковские детские счета. Использовать эти деньги можно только под контролем опеки и только на приобретение жилья.

В любом случае, Опека не допустит ухудшения жилищных условий несовершеннолетних.

Второе.

Вам нужно определиться, к какому нотариусу вы обратитесь за услугой по удостоверению Договора купли-продажи.

Вы можете обратиться к любому, в рамках кадастрового округа.

Услуги нотариуса недешевы, но, увы, закон требует провести вашу сделку в присутствии нотариуса.

Вам придется оплатить госпошлину за удостоверение договора купли-продажи (ДКП) нотариусом и работы по составлению ДКП и Акта приема-передачи.

Но есть и маленький плюс.

С 01.02.2019 года нотариус обязан бесплатно передать ваши документы в Росреестр для регистрации перехода права.
Это сэкономит ваше время, а покупателю — 600 рублей, так как при электронной подаче документов в Росреестр, госпошлина за регистрацию права собственности будет уплачена в размере 70%, то есть 2 000 * 70% = 1 400 рублей.
То есть в МФЦ вам не нужно будет идти.

Нотариальные сделки. как правило, затяжные. Нотариусы перегружены работой, к тому же они требуют бОльший пакет документов.

К тому же нотариусы НЕ клиентоориентированы, работают по-старинке, с ними трудно согласовываются сроки сделки. Будьте к этому готовы.

Нотариус требует участия в сделке по продаже детской недвижимости обоих родителей.
Поэтому, если даже родители не являются супругами, на сделке они должны быть.

Третье.

В связи с долгой подготовкой к сделке, вам в обязательном порядке нужно заключить предварительный договор с покупателем, где необходимо прописать сроки выхода на сделку, цену, условия передачи ключей и другие важные моменты.

Для выполнения условий предварительного договора купли-продажи нужно передать задаток.

Посмотрите видео урок, как легко и не имея специальных знаний, можно составить предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке.