Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Односторонний акт по ДДУ: что нужно знать дольщику

Расторжение договора долевого участия (ДДУ)

Вид работСтоимость услуг
Телефонная консультациябесплатно
Выиграем суд под ключ (без дополнительных расходов)20 000 30 000 рублей
Подготовка иска (или любого документа)7 000 рублей

Вознаграждение выплачивается только за положительный результат! Узнайте больше по телефону: + 7 (499) 703 48 16

Договор долевого участия (далее ДДУ), согласно российскому законодательству, дает возможность дольщику расторгнуть его в одностороннем порядке. Достаточно одного желания выйти из соглашения и потребовать у застройщика деньги обратно.

Причин у дольщика может быть много: появилась возможность купить жилье на вторичном рынке, переезд в другой регион, непредвиденные обстоятельства (расходы на лечение, распалась семья, и др).

Но чаще всего ДДУ расторгается по объективным причинам: не устраивает качество жилья, строительство затягивается или приостановлено на неопределенный срок.

Если обратиться к ст. 8 ФЗ №214, там подробно расписана передача объекта долевого строительства от застройщика участнику долевого строительства. Не менее чем за месяц до окончания оговоренного срока строительная фирма обязана направить будущему владельцу достроенного жилья уведомление. В документе указывается, что стройка подходит к концу и объект скоро будет подготовлен к передаче.

Получив подобное уведомление, участник долевого строительства не позднее семи рабочих дней обязан приступить к приему объекта. Что под этим подразумевается? А то, что дольщик осматривает новую квартиру на предмет наличия дефектов, недоделок. Более подробно о процессе передачи квартиры от застройщика дольщику можно узнать в статье сайта «Как происходит передача квартиры от застройщика дольщику».

Но вышеуказанный федеральный закон позволяет застройщику составить и односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства. Такое возможно в случаях, когда:

  • участник долевого строительства необоснованно отказывается подписывать акт приема-передачи;
  • дольщик намеренно уклонился от принятия квартиры.

Однако, многие недобросовестные строительные организации переворачивают указанные причины в свою пользу. Ведь срыв сроков сдачи объекта грозит застройщику уплатой неустойки. А потому, вместо устранения указанных дольщиком недостатков, застройщик просто составляет односторонний акт. Подписанный документ, как правило, просто отправляется дольщику по почте.

Процесс составления одностороннего акта приема-передачи

Основываясь на ФЗ №214, минимум за месяц до даты передачи квартиры в эксплуатацию строительная компания должна оповестить жильцов о том, что строительство подошло к концу.

Когда жилец получил такое извещение, в течение семи банковских дней ему необходимо принять свою квартиру. Это означает, что участнику строительного соглашения нужно явиться на место строительства, осмотреть квартиру, определить, что дефектов и недостатков нет. По данному факту составляется акт приема-передачи, который подтверждает, что обе стороны удовлетворены результатом. Или же, если жилец находит недостатки, то прописывается, в какие сроки эти недостатки должны быть устранены или оплачено их устранение.

Однако, ФЗ №214 предусматривается также и односторонний акт приема-передачи в следующих ситуациях:

  • жилец отказывается подписывать акт без должных оснований;
  • жилец уклоняется от принятия в эксплуатацию квартиру.

Так, некоторые застройщики могут пойти на хитрость и составить односторонний акт приема-передачи, чтобы не платить неустойку по факту срыва сроков. При этом такой акт направляется жильцу по почте.

Зачастую, когда жилец получает односторонний акт, он не всегда понимает его назначение. Односторонний акт приема-передачи, являясь подтверждающим документом, дает право долевому инвестору забрать ключи от своей квартиры у строительной компании.

Электронная регистрация ДДУ

Чтобы договор долевого участия имел законную силу, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. В обычном виде этот процесс может занимать до месяца, но сейчас появилась возможность проводить такую процедуру в электронном виде. Это значительно упрощает процесс, а главное — укорачивает сроки. В электронном виде регистрация занимает пять — семь дней.

Чтобы зарегистрировать ДДУ, потребуется текст договора, заявление в Росреестр или МФЦ и электронно-цифровая подпись (ЭЦП). Сделать подпись можно в специализированных аккредитованных центрах, список которых размещен на сайте государственных услуг [4]. ЭЦП должна быть сделана человеком, который подписывает реальный договор.

Когда все условия утверждены, договор подписан с двух сторон, требуется заверить его с помощью ЭЦП, затем направить в Росреестр или МФЦ согласие на использование ЭЦП в бумажном виде и уже после этого загрузить все документы на сайт Росреестра. За регистрацию необходимо заплатить пошлину, но за использование цифровых сервисов предлагается скидка 30%.

В электронном договоре обязательно должны быть указаны: полная стоимость сделки, параметры квартиры, сроки сдачи объекта, каким образом происходит оплата, гарантийный срок на объект, данные на земельный участок под зданием [5].

Стоимость электронной регистрации договора складывается из затрат на создание ЭЦП (около 2 тыс. руб.) и пошлины Росреестра (от 7,9 тыс. до 10,9 тыс. руб.).

В результате дольщик на электронную почту получает выписку из ЕГРН, которую можно проверить по кадастровому номеру на сайте Росреестра.

Порядок расторжения ДДУ застройщиком

Прежде всего застройщик должен направить контрагенту письмо-оповещение, в котором выразить требование о срочном погашении задолженности по обязательным платежам.

Дольщик обязан выполнить требования застройщика в течение 30 дней с момента получения письма. По истечению данного срока возможно расторжение договора ДДУ в одностороннем порядке по инициативе застройщика.

После того, как договор ДДУ был расторгнут, дольщику возвращаются все денежные средства, которые были им уплачены на текущий момент.

Как рассчитывается неустойка?

По словам нашего эксперта, посчитать размер неустойки застройщика не составит особого труда.

Для подсчетов используется простая формула: цену, указанную в ДДУ, необходимо умножить на актуальный на сегодняшний день размер ставки Центрального банка России (сейчас он составляет 4,25%) и на то количество дней, на которое просрочена сдача квартиры.

«Получается, что с особым вниманием при проведении расчетов нужно отнестись к действующим ставкам Центробанка и к моменту начала и окончания периода просрочки», — комментирует Елена Павлович.

«Случается такое, что в договоре долевого участия прописывают сразу несколько дат, из-за чего дольщик не знает, когда начинает рассчитываться неустойка. Нужно четко понимать, что период просрочки начинается с момента, когда объект должен быть передан будущему владельцу, что равно подписанию акта приема-передачи и выдаче ключей», — продолжает юрист.

Как же действовать дольщикам, если объект недвижимости не был сдан вовремя?

Елена Павлович предлагает следующий алгоритм действий:

1. Прежде всего проверяется обещанная дата ввода дома в эксплуатацию — данная информация содержится в проектной декларации. Обратите внимание, что в ДДУ порой встречаются опечатки с датами.

2. Затем составляется претензия застройщику о выплате неустойки. В документе должны содержаться следующие данные:
— дата;
— номер договора ДДУ;
— произведенный расчет размера неустойки;
— срок перечисления неустойки (по Закону о защите прав потребителя он составляет десять дней);
— финансовые реквизиты, на которые должны будут перевести деньги (все подробно);
— дата;
— подпись.

3. Далее претензия направляется застройщику ЗАКАЗНОЙ ПОЧТОЙ!

«Конечно, вы вправе и лично принести претензию застройщику, вот только есть варианты «отфутболивания» либо, к примеру, принятие вашей претензии ненадлежащим лицом (в моей практике была ситуация: стоит подпись секретаря, застройщик приносит штатные расписания, а такая должность там попросту отсутствует). Квитанцию копируете (часто выгорает текст) и сохраняете как зеницу ока», — предупреждает юрист.

4. Через 30 дней (если иной срок не прописан в договоре ДДУ), вы вправе обратиться с исковым заявлением в суд, подкрепив его той самой квитанцией, которую вы так берегли, и документом, подтверждающим отправку копии иска ответчику (сейчас некоторые суды настаивают также на наличии описи вложения ответчику, помимо квитанции об отправке).

Читать еще:  Как сдавать квартиру посуточно — официально и юридически, через агентство или самостоятельно

Расторжение договора: односторонний отказ дольщика от исполнения договора долевого участия

Главная страница » Расторжение договора: односторонний отказ дольщика от исполнения договора долевого участия

Действующим законодательством определены два способа расторжения договора долевого участия (далее также договору ДУ) по инициативе участника долевого строительства (далее также дольщика):
по решению суда;
во внесудебном порядке (односторонний отказ от исполнения договора).

Дольщик вправе расторгнуть договор по своей инициативе одним из приведенных способов, при условии, если застройщик нарушил обязательства по договору ДУ.
При этом, имеет значение, каким именно образом было нарушено обязательство, так как от этого зависит способ расторжения договора (по суду или внесудебном порядке).
В настоящей статье будут рассмотрены основания и порядок одностороннего отказа дольщика от исполнения договора ДУ, иными словами речь пойдет о расторжении договора во внесудебном порядке.

Важно: не смотря, на то обстоятельства, что в ряде случаев у дольщика есть право расторгнуть договор ДУ во внесудебном порядке, тем не менее, не всегда удается добиться результата расторжения (получить уплаченные деньги за квартиру обратно). Причиной тому является игнорирование застройщиком внесудебных требований дольщика, в связи с чем, последний будет вынужден обратиться в суд за защитой.

Основания для отказа дольщика от договора ДУ в одностороннем (внесудебном) порядке

  • нарушил срок передачи объекта строительства;
  • своевременно не устранил недостатки либо не возмести расходы дольщику;
  • существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
  • нарушил иные условия договора (дополнительно согласованные с дольщиком).

Рассмотрим подробнее каждое из условий:

1. Нарушен срок передачи объекта строительства

Если застройщик в нарушение условий договора ДУ задержал передачу квартиры участнику долевого строительства более чем на два месяца.

Полезно: если договор ДУ был заключен до 2010 г, то достаточно просто нарушить срок передачи объекта строительства на один день.

Важно: участник долевого строительства не обязан заключать дополнительное соглашение к договору ДУ с целью изменить срок передачи (отсрочить) объекта строительства. Также застройщик не сможет понудить дольщика заключить подобное соглашение через суд.

2. Своевременно не устранены недостатки либо не возмещены расходы
  • безвозмездном устранения недостатков в разумный срок ;
  • соразмерном уменьшении цены договора, в течение 7 дней;
  • возмещении дольщику расходов на устранение недостатков, в течение 7 дней.

Полезно: как явствует из «обстоятельства 2» право дольщика на односторонний отказ от договора ДУ может возникнуть, только, по истечении срока, предоставленного застройщику для исполнения требования дольщика.
Указанный срок начинает течь, после принятия застройщиком соответствующего требования от дольщика (не путать с уведомлением об одностороннем отказе от договора ДУ, о чем подробней указано ниже).

Важно: разумный срок – абстрактное правовое понятие, что позволяет каждой из сторон трактовать период в свою пользу.
Указанная правовая неопределенность может стать причиной для признания в суде требования дольщика необоснованным.

3. Существенно нарушены требования к качеству объекту долевого строительства

Для признания данного факта наступившим недостаточно, простого несоответствия технических характеристик условиям договора, закона либо техническим нормам, важно, чтобы выявленные дефекты были существенными.

Полезно: обычно факт существенного или несущественного нарушения требований к качеству объекта определятся судом на основании выводов, сделанных экспертом.

4. Нарушены иные условия договора

Стороны договора ДУ (застройщик и участник) могут согласовать дополнительные основания (неоговоренные законом) для расторжения договора ДУ.

Полезно: не будет основано на законе условие договора ДУ, предоставляющее застройщику больше прав, чем дольщику. Например, право застройщика в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора ДУ без наличия на то каких-либо причин может быть оспорено в судебном порядке.

Порядок расторжения договора ДУ дольщиком в одностороннем порядке.

  • паспортные данные заявителя;
  • реквизиты договора ДУ;
  • описание объекта долевого строительства;
  • мотивированная причина (основания) одностороннего отказа;
  • банковский счет (для перечисления денег за квартиру);
  • приложить к заявлению документы, подтверждающие причину отказа.

Полезно: в описи вложения в письмо рекомендуется указать подробную информацию о вложенных в письмо документах, например: «уведомление от 01.01.2017 от гр. Иванова И.С. об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия № 001 от 01.01.2016, заключенного с ООО «Застройщик», на основании п.п. 1 п. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве МКД (нарушение срока предоставления объекта строительства).«

Важно: если причиной расторжения договора ДУ является не своевременное исполнение застройщиком требований дольщика по устранение недостатков или возмещение расходов, то прежде чем направить уведомление о расторжении договора ДУ в одностороннем порядке, дольщику следует направить одно из соответствующих требований о:
— безвозмездном устранения недостатков в разумный срок;
— соразмерном уменьшении цены договора, в течение 7 дней;
— возмещении дольщику расходов на устранение недостатков, в течение 7 дней.
Если застройщик просрочит исполнение требования дольщика, то у последнего возникает право в одностороннем порядке (внесудебном) отказаться от исполнения договора ДУ.

Получив мотивированное уведомление дольщика об одностороннем отказе от исполнения договора ДУ, застройщику надлежит вернуть деньги по договору ДУ.

Регистрация расторжения договора ДУ

После того как собственник направил уведомление об отказе от исполнения договора ДУ в адрес застройщика, он вправе направить копию документов (уведомление с приложением, опись вложение в письмо и почтовый чек) в Росреестр. На основании поданных документов регистрирующий орган вносит в ЕГРН соответствующую запись о расторжении договора ДУ, с этого момента договор ДУ признается официально расторгнутым.

Важно: если договор ДУ заключен позднее 01.01.2018, то в случае одностороннего отказа от исполнения договора ДУ, дольщик получит свои деньги после подачи подтверждающих документов в Росреестр.

Срок возврата денег застройщиком при расторжении договора дольщиком в одностороннем порядке
  • ранее уплаченную сумму за квартиру;
  • проценты за пользование денежными средствами.

Полезно: датой расторжения договора ДУ признается дата направления уведомления дольщиков в адрес застройщика по почте заказным письмом с описью вложения.

Что делать если застройщик деньги не вернул?
  • цены договора долевого участия;
  • процентов за пользование денежными средствами;
  • штрафа;
  • убытков;
  • морального вреда.
Блиц-опрос на тему: расторжение договора ДУ в одностороннем порядке по инициативе дольщика

1. Способы расторжения договора долевого участия?
Договора ДУ можно расторгнуть тремя способами:
— в одностороннем (внесудебном) порядке;
— по решению суда;
— по соглашению сторон между дольщиком и застройщиком.

2. Каков порядок расторжения договора долевого участия в одностороннем порядке?
При наличии факта нарушения обязательства застройщиком, участник долевого строительства направляет в адрес нарушителя уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия заказным письмом с описью вложения.

3. Какие требования, реквизиты предъявляются к уведомлению об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия?
+ Общие требования: написано без помарок и дописок, разборчивым текстом, все наименования, фамилии, имена, отчества, названия указывать полностью без сокращений.
+Обязательные реквизиты:
-паспортные данные заявителя;
-реквизиты договора ДУ;
-описание объекта долевого строительства;
-мотивированная причина (основания) одностороннего отказа;
-банковский счет (для перечисления денег за квартиру);
— приложить к заявлению документы, подтверждающие причину отказа.

Читать еще:  Страховка квартиры при ипотеке: как застраховать и платить

4. Какие требования предъявляются к описи вложения в письмо о направлении застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия?
Опись вложения в письмо не менее важный документ, чем уведомление, поэтому в описи вложения в письмо необходимо подробно и внимательно описать реквизиты всех документов, вложенные в письмо.

5. Какие выплаты причитаются дольщику при одностороннем расторжении договора долевого участия?
Застройщику надлежит выплатить суму уплаченную дольщиком по договору, а также проценты.

6. В течение какого периода времени застройщик обязан произвести выплату, если расторгнут договор долевого участия в одностороннем порядке?
Застройщик обязан произвести выплату в пользу дольщика в течение 20 дней.

7. Можно ли расторгнуть в одностороннем (внесудебном) порядке договор долевого участия, если квартира в ипотеке?
По общему правилу можно, но нужно учитывать положения ипотечного обязательства, которые могут налагать на дольщика дополнительные обязательства, требования при расторжении договора.

8. Как возместить расходы по ипотечному кредиту (проценты), если договор долевого участия расторгнут в одностороннем порядке по вине застройщика?
Подобные издержки дольщика признаются убытками, застройщики обычно возмещают убытки только на основании решения суда.

Как происходит процедура?

Процедура расторжения договора имеет свой, строго определенный законом порядок. В первую очередь застройщик должен отправить покупателю заказное письмо с сообщением о просрочке, требованием выплатить долг и перечислением санкций, которые последуют за нарушение за невыполнение требования.

После этого дольщику даётся ровно 30 дней на исполнение платёжных обязательств. Срок считается с того дня, когда покупатель получает уведомление. Если оплаты так и не произошло, застройщик отправляет заказное письмо с уведомлением о том, что он расторгает договор. Именно с этого момента его можно считать более недействительным.

ВАЖНО. В течение 10 дней застройщик должен вернуть покупателю деньги, которые тот уже заплатил и проценты за пользование ими. От дольщика же, в свою очередь, может потребоваться возмещение убытков, которые понес застройщик (иными словами, уплата неустойки). Их сумма определяется договором.

Все ДДУ в обязательном порядке проходят регистрацию в Росреестре. Соответственно, о расторжении договора необходимо сообщить туда же. Если стороны договорились мирно, то за регистрацию отмены договорённости необходимо будет заплатить пошлину – 350 рублей. Если же расторжение было произведено в одностороннем либо в судебном порядке, оплата пошлины не требуется.

Федеральный Закон 214

Хотя заключения стандартных договором происходит по нормам ГК РФ, для сферы ДДУ был разработан и принят специальный нормативный акт – Закон № 214-ФЗ. Он распространяется на следующие правоотношения:

  • получение и размещение на сайтах стройкомпании разрешительной и проектной документации;
  • установление единого порядка заключения договоров, который распространяется на всех дольщиков;
  • введение штрафных санкций и мер воздействия за несоблюдение сроков сдачи жилья, ненадлежащее качество объекта;
  • определение условий, при которых расторжение договора долевого участия допускается в одностороннем порядке.

ФЗ 214 применяется не только при заключении ДДУ с частными лицами. Дольщиком может быть и организация, вложившая средства на покупку помещений для собственных нужд, либо для последующей перепродажи. Максимальный объем гарантий по Закону № 214-ФЗ регламентирован именно для граждан, в том числе в виде повышенных ставок пени за нарушение обязательств.

Когда застройщики могут пойти навстречу

Зачастую застройщики не хотят вносить изменения в ДДУ. Но в некоторых случаях они охотнее идут навстречу, чем в других, говорят эксперты.

По словам риелтора Ирины Лысенко, одним из важных факторов является цена. Эксперт говорит, что за всё время её работы только застройщик Legenda пошёл на изменение условий ДДУ. Компания продает квартиры намного дороже среднерыночной цены, поэтому заинтересована в каждой сделке и пытается всячески удержать клиента. Когда убедить потенциального покупателя не удаётся, застройщик готов менять пункты договора. Но Лысенко отмечает, что в масс-маркете идти на это не хотят. При этом застройщики говорят, что квартиру всё равно купят – мол «не нравится, не берите».

Также на руку покупателю играет конкуренция. Как говорит директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина, наиболее популярный способ убеждения застройщика изменить договорные условия – сослаться на его прямых конкурентов, отметить законность условий их договора и заявить о намерении купить квартиру в их проекте.

Если покупатель хочет добиться изменения пунктов договора, ему нужно максимально полно обосновать свои требования, сославшись на законодательство и судебную практику, продолжает Шаталина. В этом случае она имеет в виду ситуации, когда предложенный застройщиком вариант ДДУ противоречит закону. Чтобы ускорить согласование условий, дольщику нужно составить протокол разногласий к договору и направить его застройщику.

В основном, застройщики соглашаются на изменение условий договора при старте продаж или если речь идет о дорогостоящем объекте, отмечает Шаталина.

Гендиректор компании «Азбука жилья» Владимир Каширцев подтверждает, что на старте продаж компании могут быть излишне краткими, и в таких ситуациях дольщики часто просят разъяснения некоторых пунктов договора. Застройщики зачастую идут навстречу покупателям. При этом не предполагается, что текст ДДУ будет существенно меняться – по сути, застройщик лишь более полно опишет отдельные его пункты.

Каширцев также отмечает, что компания вероятнее всего прислушается к просьбам покупателя изменить условия договора, если будет в нём сильно заинтересована – к примеру, если человек намерен купить сразу несколько квартир.

Односторонний акт по ДДУ: что нужно знать дольщику

В данной статье содержатся практические советы, на что обратить внимание в договоре долевого участия в строительстве. Все чаще в ДДУ нарушаются права граждан путем внесения застройщиком в договор несоответствующих закону условий. Граждане имеют право на признание подобных пунктов договора не действующими и получение приличной денежной компенсации за нарушение своих прав.

Статья построена по принципу приведения условий договора долевого строительства, которые ущемляют права граждан, и обоснования с точки зрения закона почему застройщик НЕ ПРАВ!

Содержание статьи:

Угроза расторгнуть договор – БЛЕФ застройщика!

Миф№1. Договор участия в долевом строительстве будет расторгнут застройщиков в случае, если гражданин откажется заключать дополнительное соглашение о продлении сроков строительства.

Застройщик стремится избежать ответственности при нарушении обязательства о постройке многоквартирного дома в установленные в договоре сроки. Одним из созданных им механизмом, вводящим граждан в заблуждение, является включение указанного условия в договор.

В дальнейшем застройщик просто «угрожает» гражданам расторгнуть договор в одностороннем порядке, если они не согласятся добровольно с продлением сроков строительства. Результатом подписания дополнительного соглашения о продлении сроков строительства является освобождение застройщика от уплаты неустойки в пользу граждан.

Основания расторжения договора об участии в долевом строительстве застройщиком в одностороннем порядке исчерпывающим образом закреплены в ч.ч. 4 и 5 ст. 5, ч.3 ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»: просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца при условии уплата цены договора путем единовременного внесения платежа, либо систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца.

Читать еще:  Типовая планировка квартиры — от «сталинок» до современного жиль

Других оснований для расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе застройщика не существует и «придумывать» их в договоре долевого строительства застройщик не имеет права. Включение в публичный договор участия в строительстве иных оснований для расторжения сделки в одностороннем порядке по инициативе Застройщика, ущемляет права потребителей и влечет ничтожность оспариваемого соглашения (ст. 16 Закона о защите прав потребителей).

Вы знаете, что платите за несуществующие метры в квартире?!

Миф №2. Допускается отклонение фактической площади квартиры от общей проектной площади, указанной в договоре участия в долевом строительстве без корректировки стоимости квартиры.

Довольно часто застройщик прописывает возможность отклонения реальной площади квартиры от проектной, за которую граждане вносят оплату по договору. По мнению застройщика, если площадь уменьшилась, то гражданину не нужно возвращать денежные средства за несуществующие метры жилья. И снимает с себя ответственность застройщик путем включения соответствующего правила в договор.

На самом деле, застройщик не имеет на это никакого права!

Статьей 5 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрены способы определения цены договора с возможностью изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Однако ни один из способов определения цены договора не должен лишать граждан права на соразмерное уменьшение цены в установленных законом случаях, в частности при несоответствии объекта долевого строительства условиям договора (в том числе права на возврат внесенных денежных средств при уменьшении общей площади квартиры за всю разницу в площади).

Перечисленные пункты договоров противоречат частям 2, 3 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве и пункту 1 статьи 29 Закона о защите прав потребителей, ухудшая положение участников долевого строительства как потребителей. Указанными условиями ущемляется право потребителя на получение необходимой и достоверной информации о предлагаемой услуге (работе), то есть о цене и площади объекта долевого строительства, обеспечивающей возможность их правильного выбора установленной ст. 8, ст. 10 Закона о защите прав потребителей.

Застройщик может оформить передачу квартиры без Вас

Миф №3. Застройщик вправе самостоятельно устанавливать срок принятия гражданами объекта долевого строительства и при его нарушении со стороны гражданина составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства.

Застройщик заинтересован максимально быстро и без замечаний со стороны граждан оформить передачу квартир по договорам долевого участия. Односторонний акт передачи квартиры – идеальное решение, позволяющее не учитывать претензии к качеству построенного жилья.

По закону застройщик не имеет права менять сроки и порядок передачи объекта долевого строительства гражданам.

Застройщик до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства (ч. 4 ст. 8 федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004).

При уклонении гражданина от принятия объекта долевого строительства (за исключением случаев предъявления претензий к качеству квартиры) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (иной порядок может действовать при досрочном исполнении договора долевого строительства) – ч. 6 ст. 8 федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004.

Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства указанного выше сообщения о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Таким образом, если договор предусматривает досрочный переход объекта долевого строительства к участнику долевого строительства, это признается ухудшением положения участника по сравнению с действующими положениями Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» и ставит участника – потребителя услуг, в более невыгодные условия.

Застройщик послал Вас в третейский суд! Что делать?

Миф № 4. Рассмотрение споров, не урегулированных сторонами в претензионном порядке, будет происходить в порядке и месте, установленными правилами Третейского суда.

Обращение в третейский суд рассматривает не как обращение за судебной защитой, а как альтернативный способ разрешения спора. Более того, подсудность споров граждан с застройщиками по договорам долевого участия устанавливается по выбору граждан – данное правило носит императивный характер и его нарушение не допускается! (п.2 ст.17 Закона о защите прав потребителей и ч.7 ст.29 ГПК РФ).

Также необходимо учитывать, что участники долевого строительства не участвуют в разработке договора участия долевом строительстве и не могут вносить в него какие-либо изменения при подписании. Фактически такие договоры являются договорами присоединения (п. 1 ст. 428 ГК РФ). Таким образом, третейская оговорка может быть включена по обоюдному волеизъявлению в договор только после нарушения одной из сторон своих обязательств (например, при нарушении застройщиком сроков строительства объекта) – п.3 ст.5 федерального закона от 24.07.2002 № 102-ФЗ «О третейских судах в Российской Федерации».

Поскольку указанные условия договора ущемляют права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, они однозначно признаются недействительными – п.1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей.

Нарушение прав граждан заключается также в последствиях направления спора на рассмотрения в третейский суд. Так, рассмотрение спора в третейском суде предполагает возложение на гражданина расходов, связанных с осуществлением правосудия третейским судом, в том числе на выплату гонорара третейским судьям, расходов, понесенных третейскими судьями в связи с участием в третейском разбирательстве, а также расходов на организационное, материальное и иное обеспечение третейского разбирательства (глава 4 Федерального закона «О третейских судах в Российской Федерации»). Общий порядок защиты прав потребителей предусматривает освобождение от уплаты государственной пошлины – ч.3 ст.17 Закона о защите прав потребителей.

Выводы

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома используется застройщиком в своих интересах. Но содержание этого договора не имеет значения и не применяется, если законом установлены иные правила.

Поскольку действующее законодательство лояльно относится к нарушениям прав граждан со стороны застройщика (предусматривается только административная ответственность с незначительной суммой штрафа), застройщик будет продолжать использовать договор как средство введения граждан в заблуждение относительно своих прав и ответственности застройщика.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector