Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Оценка недвижимости для ипотеки — как оценивается квартира покупаемая в ипотеку

Оценка квартиры для ипотеки

При оформлении ипотечного кредита любой заемщик сталкивается с необходимостью провести экспертную оценку квартиры. Без этого отчета оформление невозможно. Банку нужно знать рыночную стоимость и основные характеристики объекта.

Для чего проводится оценка квартиры для ипотеки, как и где ее заказать. Что вообще содержит отчет, какая информация в нем отражается. Бробанк.ру расскажет подробно о процессе проведения оценки и его стоимости. Расходы на услугу кладутся на плечи заемщика.

Что такое оценка недвижимости для ипотеки и для чего она нужна?

Оценка квартиры для ипотеки – это процедура определения стоимости жилья, важная составляющая любого кредитного договора. Это один из пунктов федерального закона «Об ипотеке». Дело в том, что банк, выдавая крупные суммы для покупки квартиры, требует залог, который обеспечит выплату долга в тех случаях, когда заемщик по каким-либо причинам не может далее выполнять свои кредитные обязательства. Стоимость залога при этом должна быть равна сумме займа или превышать его. В случае с приобретением недвижимости залогом становится либо имеющаяся, либо приобретаемая квартира – впрочем, чаще используется именно приобретаемая. Оценка для ипотеки влияет и на сумму кредита: она вычисляется, исходя из ликвидной и рыночной стоимости жилья. При этом кредитная организация выбирает именно наименьшую стоимость.

Однако оценка недвижимости для ипотеки полезна и самим заемщикам. Во-первых, так вы сможете понять, на сколько адекватна стоимость жилья, установленная продавцом. Во-вторых, наличие залога с достаточной стоимостью гарантирует клиенту банка оплату его долга, если сам заемщик больше не сможет выплачивать ипотеку. Квартиру продадут по реальной рыночной стоимости, что покроет появившийся долг.

Обе стороны сделки заинтересованы в честном проведении оценки. Банку важно полностью погасить долг заемщика и покрыть возникшие риски, а заемщику и его риелтору – получить как можно большую сумму в кредит.

Плюсы и минусы оценки в аккредитованных компаниях

  1. Надежность. Компании, замешанные в судебных разбирательствах или оценщики, имеющие судимость не попадут в реестр Сбербанка.
  2. Компетенция. Эксперт обязан иметь соответствующее образование, аттестат и трехлетний стаж работы. По этим параметрам банк определяет профессионалов.
  3. Безопасность. Деятельность экспертов застрахована, поэтому, в случае допущения ошибки в отчетности, все издержки клиента, связанные с этим, будут компенсированы.

Среди минусов оценки квартиры для ипотеки в Сбербанке можно выделить только то, что с сотрудником компании невозможно договориться о завышении стоимости квартиры. Также, оценщик не сможет изменить отчет, обнаружив незаконную перепланировку.

Bиды cтoимocти

Coглacнo ФCO №2 , пpи ocyщecтвлeнии oцeнoчнoй дeятeльнocти иcпoльзyютcя чeтыpe видa cтoимocти oбъeктa oцeнки: pынoчнaя, ликвидaциoннaя, инвecтициoннaя и кaдacтpoвaя.

Pынoчнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo цeнa, зa кoтopyю eгo мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Имeннo ee иcпoльзyют, нaпpимep, пoкyпaтeли и пpoдaвцы пpи oбcyждeнии cтoимocти нeдвижимocти, либo юpидичecкиe лицa в кaчecтвe дoкaзaтeльcтвa нaличия oпpeдeлeнныx aктивoв. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют, в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa: нaxoдят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy. Oнa жe пoявляeтcя в peзyльтaтax oцeнки.

Pынoчнaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo пpoдaть oбъeкт нeдвижимocти.

Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo цeнa, пo кoтopoй eгo мoжнo пpoдaть быcтpo. Taк, пpи pacчeтe cтoимocти oцeнщики иcпoльзyют cpoк экcпoзиции 3–4 мecяцa. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя. Oбычнo oнa cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны.

Читать еще:  Как получить ипотечный кредит под залог имеющейся квартиры?

Ликвидaциoннaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo быcтpo пpoдaть нeдвижимocть. Coглacнo ФCO №2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

Инвecтициoннaя cтoимocть oбъeктa oцeнки — этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx. Чaщe вceгo ee иcпoльзyют для oцeнки эффeктивнocти oтдeльныx пpoeктoв, нaпpимep, чтoбы oпpeдeлить, бyдeт ли пpинocить дoxoд нeдвижимocть пpи cдaчe в apeндy. Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй, пoтoмy чтo yчитывaeт вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм. Ecли oнa мeньшe, знaчит, выбpaн плoxoй плaн, и пpoщe пpocтo пpoдaть нeдвижимocть пo pынoчнoй цeнe.

Инвecтициoннaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo кyпить oбъeкт для извлeчeния пpибыли.

Кaдacтpoвaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo cyммa, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

Peжe иcпoльзyют дpyгиe типы cтoимocти пpи пpoвeдeнии oцeнки, нaпpимep, вoccтaнoвитeльнyю. Boccтaнoвитeльнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo cyммa, кoтopyю нyжнo пoтpaтить нa cтpoитeльcтвo тaкoгo жe oбъeктa в тeкyщиx ycлoвияx. Пpи ee pacчeтe yчитывaют зapплaтy paбoчиx, cтoимocть cтpoитeльныx мaтepиaлoв, oплaтy пpoeктныx мaтepиaлoв и дpyгиe пpямыe, кocвeнныe зaтpaты.

Требования к отчету об оценке

Срок действия отчета – 6 месяцев. Вся информация, которая приводится в отчете и влияет на стоимость квартиры должна быть подтверждена расчетами, документами, экспертным мнением и другими источниками, признанными существенными для определения стоимости объекта.

Банки рекомендуют выполнять следующие требования:

  • Описание квартиры должно ссылаться на документы, в которых отражены количественные и качественные характеристики объекта.
  • При анализе рынка недвижимости оценщик должен доказать ликвидность оцениваемой квартиры. Поэтому нет смысла описывать рынок Москвы, если объект оценки находится, например, в Тверской области.

Ликвидность означает, насколько быстро может быть продан объект на рынке. Банки рекомендуют следующую градацию ликвидности.

  • Обязательно должны быть фотографии дома, прилегающей территории, всех помещений квартиры, подъезда. Снимки должны быть информативные, высокого качества.
  • Оценщик должен обосновать, почему не использовал при определении стоимости другие подходы.
  • В отчете по анализу объектов-аналогов они должны быть представлены на карте, чтобы можно было оценить их близость к оцениваемой квартире.
  • На все найденные аналоги должны быть даны прямые ссылки (например, ссылки на объявления на Авито, ЦИАН) с контактными данными продавца. К приложению прикладываются копии объявлений, чтобы эксперт смог проверить исходные данные.

Полученная в результате анализа и расчетов рыночная стоимость квартиры послужит ориентиром для банка в сумме выдаваемого вам кредита. Она не может быть больше оценочной стоимости квартиры. Иногда случается, что выбранное вами жилье оценили ниже, чем просят за него продавцы. Тогда возможны следующие варианты:

  • пытаетесь договориться с продавцами, показывая им обоснованную рыночную цену;
  • проводите оценку повторно, но в другой компании, оплачивая ее услуги в полном объеме;
  • доплачиваете недостающую сумму из собственных средств, увеличивая тем самым первоначальный взнос;
  • подбираете другую квартиру, заново заказываете и оплачиваете отчет, надеетесь, что рыночная стоимость впишется в сумму кредита.
Читать еще:  Разбираемся с понятиями: как расшифровываются ЕГРП, ЕГРН и в чем разница?

Других вариантов нет. Банк не пойдет на уступки и не увеличит вам сумму кредита.

Стоимость оценки

Стоимость оценки недвижимости для ипотеки от Сбербанка или других банков в столице и области составляет не менее 5 тысяч рублей, стоимость в Санкт-Петербурге это 7 тысяч рублей.

ГородМинимальная цена, тысяч рублей
Москва5
Санкт-Петербург7
Челябинск3.5
Новосибирск3.5
Томск7.5
Екатеринбург2

Риски и расходы (явные и скрытые) при оформлении ипотеки

Сумма, которую придется потратить при оформлении ипотеки на вторичку, варьируется от нескольких тысяч рублей до десятков и даже сотен тысяч. Зависит это от некоторых факторов.

Привлечение риелторов. Зачастую самостоятельно организовать подбор и покупку жилья довольно сложно, поэтому многие пользуются услугами профессионалов. Важным моментом будет обозначенная в договоре ответственность за проверку квартиры на юридическую чистоту. Оплата за такие услуги может составить несколько десятков тысяч рублей.

Проведение рыночной оценки квартиры. Деньги придется потратить на услуги аккредитованного банком оценщика. Поискать более дешевые варианты не получится.

Оплата нотариальных услуг. Банк может настаивать на нотариальном заверении сделки. Но законодательно это требуется только в трех случаях:

  • если собственником является несовершеннолетний гражданин;
  • если собственник находится под опекой из-за недееспособности;
  • если квартира находится в долевой собственности у нескольких лиц.

Комиссии банка. Они могут быть завуалированы под оплату других услуг. Действия, за которые банк возьмет дополнительные суммы, будут прописаны в договоре, и на них необходимо обратить внимание.

Сумма первичного взноса. Размер первоначального взноса можно снизить по договоренности с банком. Однако нужно помнить, что в таком случае процентная ставка по самому кредиту будет несколько выше. В некоторых банках легко идут на отказ от первого платежа, но и проценты там существенно превышают средние.

Ограничение прав заемщика. Важный момент – в договоре может быть прописан запрет на досрочное погашение обязательств по ипотеке. Для заемщика это может быть экономически невыгодным.

Как выбрать оценщика?

Прежде чем нанять оценщика, нужно обратить внимание на следующие нюансы:

  • наличие профильного образования, в частности номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение знаний в области оценочной деятельности;
  • членство в одной из ассоциации оценщиков: СРО или РОО;
  • наличие полиса обязательного страхования ответственности, позволяющего обезопасить сделку, — в случае ошибки в оценке специалист должен будет вернуть деньги;
  • стаж работы в сфере оценочной деятельности.

Заказать услуги можно в компании «Экспертно-правовой центр». Опытные специалисты окажут вам профессиональную помощь.

Преимущества сотрудничества с компанией «Экспертно-правовой центр»

  • Оказание услуг «под ключ». Мы берем на себя решение всех задач, обеспечивая достижение требуемого результата и существенную экономию времени и сил клиента.
  • Точный и быстрый расчет стоимости недвижимого имущества.
  • Выезд специалиста к вам в офис или домой.
  • Информационное сопровождение 24/7.

Кроме того, мы оказываем помощь в приемке квартиры от застройщика, взысканию компенсации за причиненный ущерб в результате залива. Наверняка вас интересует, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки. Получить бесплатную консультацию, узнать цены на оценку квартиры для ипотеки можно, связавшись с нашими специалистами по телефону: +7 (499) 288-70-97.

Оценка квартиры для ипотеки – с какой целью и как она проводится?

Озаботится вопросом о проведении оценки недвижимости необходимо еще до подачи заявления на оформление кредита. Как только интересующий объект, который планируется приобрести, найден, следует привлекать специалистов. Они должны предоставить сведения об актуальной рыночной стоимости квартиры или дома.

При решении выдачи денежных средств в рамках ипотечного кредитования банк значительное внимание уделяет тому, насколько оценено жилье. Это принципиальный момент, который обусловлен желанием застраховать свои риски. Ведь в случае потери платежеспособности клиента банк должен иметь возможность продать квартиру и вернуть выданные в виде кредита средства в полном размере.

Заказ услуг по оценке приобретаемого объекта недвижимости имеет выгоду и для покупателя. Это поможет не попасть в неприятную ситуацию, при которой продавец завысит цену по сравнению с рыночной, а банк выдаст кредит на сумму, размер которой равняется оцененной ликвидной стоимости дома или квартиры. При таком раскладе полученных денег может не хватить на покупку. Неслучайно эксперты рекомендуют пригласить оценщика до того, как будут оговорены итоговые условия сделки.

Пример оценки квартиры

Для наглядности приведем пример оценки квартиры на основании существующих аналогов. Предположим, что оценить нужно жилье площадью 50 кв.м., расположенное в живописном районе, но без ремонта, в черновой отделке. Примерно такие аналоги можно найти почти во всех случаях:

АналогПлощадь (кв.м.)Стоимость (руб.)Цена за 1 кв.м. (руб.)КоэффициентПоправленная цена за 1 кв.м. (руб.)
Квартира – практически идентичная объекту.603 000 000,0050 000,000,050 000,00
Квартира в том же районе, но с ремонтом.804 500 000,0056 250,000,845 000,00
Квартира в плохом районе, без ремонта.502 000 000,0040 000,001,248 000,00

Средняя стоимость 1 квадратного метра, с учетом поправочных коэффициентов составит: (50000+45000+48000)/3=47667 рублей. Итого, рыночная цена объекта оценки будет равна 47667*50=2383350 рублей.

Дополнительно банк может применять другие поправочные коэффициенты. Например, на то, что за время действия кредитного договора дом износится и квартира автоматически упадет в цене. Также могут быть и другие факторы, типа тенденции на рост или падение цен на жилье в регионе и так далее. Эти цифры высчитываются отдельно и зависят уже напрямую от внутренних нормативов банка.

Получение отчёта от оценщика

Заказывать оценку квартиры для ипотеки следует за несколько дней до даты передачи документов в кредитное учреждение. Подобный срок связан с тем, что на посещение строения специалистом обычно требуется до 2 дней. Ещё за 3-4 дня происходит написание отчёта.

Упомянутая отчётность содержит:

  • информацию о заказчике;
  • сведения об исполнителе, включая доказательство того, что он имеет лицензию и разрешение на работу;
  • описание методов, которыми пользовался эксперт;
  • подробная информация о жилище с приложением фотографий;
  • анализ сложившейся ситуации на жилищном рынке;
  • оценочная стоимость объекта;
  • приложение.

Обычно банковских сотрудников интересует только приложение и стоимость, поскольку именно в этих разделах содержится наиболее ценная информация. Остальные части используются в качестве вспомогательных инструментов.

Стоит добавить, что указанный план может незначительно отличаться от того, что подготовит специалист.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector