Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке: пошаговая инструкция, условия кредитования

Среди достоинств данного банковского продукта следует выделить:

Большой выбор предложений. Если выбрать крупный банк, можно оформить кредит на жилье в любой точке страны.

Не нужно ждать сдачи объекта. После оформления ипотеки заемщик сразу может отмечать новоселье и прописываться в квартиру.

Возможность покупки в районе, где застройщики не ведут строительство.

Сниженные процентные ставки.

Спокойное проживание: нет строек по соседству и бесконечного ремонта у соседей.

Покупка жилья в районе с налаженной инфраструктурой.

Некоторые нюансы приобретения «вторички»

Действительно, заманчивые предложения застройщиков новых домов не могут никого оставит равнодушным. Однако при всех плюсах новой квартиры в абсолютно новом доме не стоит забывать об имеющихся рисках. Во-первых добросовестность и ответственность застройщика — явление которое в наше время есть далеко не у каждого, а во вторых — новые дома строятся в основном на окраинах, а это слабо развитая инфраструктура. Что касается «вторичек» — то такую квартиру действительно можно выбрать по своему вкусу, и рядом с работой, однако и этот вариант сопряжен с рядом рисков.

Некоторые моменты на которые стоит обратить внимание при приобретении квартиры в ипотеку на вторичном рынке:

  1. Наличие прав третьих лиц. Обычно при выборе квартиры подобные вопросы мало кто задает, да и сам владелец жилья может умолчать о том, что его квадраты по закону принадлежат кому-то еще. К сожалению, даже юридические проверки не могут с точностью ответить появится ли после заключения сделки какой — нибудь наследник или собственник? Чтобы не стать жертвой подобной ситуации, необходимо тщательно выбирать. Обычно проблемные квартиры продаются по цене ниже рыночной. Купить квартиру по дешевле наверняка устроило бы каждого заемщика, однако такая сделка в итоге может принести лишь убытки, и покупатель рискует остаться без квартиры, без денег, и с огромным долгом длиною в несколько лет;
  2. Квартира на вторичном рынке может оказаться заложенной, или иметь некоторые обременения. К сожалению, бывают случаи что данных об ограничениях на момент заключения сделки не было, но через некоторое время такая информация «всплывает». Сложно сказать почему такое происходит, может не вовремя переданная информация, или умышленное замалчивание. Однако наличие подобных моментов приведет к тому, что банк просто напросто откажет в ипотеке;
  3. Вторичное жилье имеет одну характерную особенность — оно построено давно и давно эксплуатируется. За такой промежуток времени собственников могло быть не мало, и каждый из них вовсе не обязан быть чистоплотным и аккуратным. Часто случаются ситуации,что и коммуникации и перекрытия находятся в плачевном состоянии. Такая квартира банку конечно же не нужна, и кредитовать такую уж точно никто не будет;
  4. Не стоит забывать, что выбор квартиры должен происходить не только с точки зрения стоимости, но и в зависимости от места ее расположения. Плохая транспортная развязка, или попросту неблагополучный район — могут служить основаниями для отказа в ипотеке. Поскольку банк смотрит на квартиру с точки зрения ликвидности. Сможет ли он продать такой залог, в случае если заемщик откажется платить по кредиту;
  5. Бывают ситуации, что и квартира подходит, и цена устраивает, и ремонт сделан. Тогда самое время уточнить, а все ли перепланировки являются законными? Незаконно сделанные перепланировки — это серьезная проблема, и ее решение может затянуться на неопределенный срок;

Выше приведен перечень нюансов, на которые в первую очередь стоит обратить внимание. Конечно он не является исчерпывающим, поскольку каждая отдельная покупка — это особая сделка, носящая индивидуальный характер. Есть еще ряд моментов, наличие которых приведет к отказу в кредитовании. К ним относятся:

  1. Если собственник покупаемой квартиры умер, а со дня его смерти еще не прошло 6 месяцев. Все дело в том, что по закону вступить в наследство можно только после истечения указанного периода времени. Затем наследники должны переоформить документацию на себя, а это еще какое — то время. Поэтому выбирая квартиру, следует еще раз обратить внимание на даты в документах;
  2. Если сделка купли — продажи заключается между родственниками;
  3. Если в числе новых собственников приобретаемого жилья имеются лица, социально не защищенные, например, инвалиды. Такое поведение банков вполне возможно объяснить, поскольку в случае возникновения просрочек и задолженностей выселить из квартиры представителей такой социальной группы будет весьма проблематично, или невозможно вообще, а значит банк не сможет продать залог, и не вернет свои деньги;
Читать еще:  Материнский капитал в 2021 году. Все, что необходимо знать

Как уже говорилось ранее — это лишь общие моменты. Каждый отдельно взятый заемщик — это отдельное лицо, и его взаимодействия с банком при покупки вторичного жилья в ипотеку тоже будут отличаться. Однако об указанных моментах всегда лучше помнить, так как осведомлен — значит вооружен.

Итак, нюансы выбора жилья на вторичном рынке рассмотрены, выбор квартиры сделан, а что же дальше?

С чего начать?

Процесс покупки квартиры в ипотеку начинается с оценки собственных возможностей, последовательность действий:

  1. прикидывают, какую сумму можно выделить для первоначального взноса. Это обязательное условие: взятие ипотеки без затрат со стороны ипотечника невозможно. Чем больше первый взнос — тем меньше выплаты по кредиту. Но все наличные деньги отводить под первый платеж не стоит — предстоит еще оплата услуг оценщиков и нотариуса;
  2. задается реальный размер ежемесячного платежа, посильный для семейного бюджета;
  3. рассчитывают максимальный срок ипотеки. Например, если по правилам банка займ должен быть погашен до 65-летнего возраста, а заемщику 40 лет, то кредит дадут максимум на 25 лет. Предельный возраст в разных банках составляет 60-75 лет, чаще ограничением выступает пенсионный возраст. В то же время есть учреждения, предоставляющие пенсионерам особые, льготные условия;
  4. вводя все эти данные в онлайн-калькуляторы на сайтах разных банков, выполняют расчет возможной суммы кредита.

Максимальный размер кредита определяет стоимость жилья, которое покупатель может себе позволить. Остается найти подходящий вариант по объявлению или обратившись к посреднику (агентству недвижимости или риэлтору).

Важно предупредить продавца о расчете с помощью жилищного кредита. Это затягивает процесс покупки на срок от 1 до 3 месяцев, на что некоторые не идут.

Пошаговая инструкция для заемщиков

Шаг 1. Выбор банка

К этому вопросу нужно подойти ответственно, поскольку в разных банках различные и условия ипотечного кредитования. Так, в некоторых финансовых организациях есть индивидуальные предложения для молодых семей, военных, учителей, зарплатных клиентов и т. д.

Выбирать банк лучше всего с точки зрения надежности – чем дольше банк находится на рынке финансовых услуг, тем больше он вызывает доверия.

Государственные банки предпочтительней коммерческих, хотя последние предлагают заемщикам более выгодные условия ипотечного кредитования.

Выбирая банк, обязательно следует изучить информацию, касающуюся:

  • процентных ставок по ипотеке;
  • срока кредитования;
  • размера первоначального платежа;
  • стоимости дополнительных услуг;
  • наличия льгот и акций.

Во многих банках сегодня есть услуга подачи ипотечной заявки в режиме онлайн.

Это очень удобно, так как экономит время клиента. Если заявка будет одобрена, тогда заемщику можно смело собирать документы.

Шаг 2. Сбор документов для банка

Список документов может отличаться в зависимости от программы ипотечного кредитования, наличия у заемщика детей и т. д.

Однако в обязательном порядке ему нужно принести такие документы:

  • заявление-анкета;
  • паспорт;
  • ИНН;
  • справка о доходах (по форме банка или 2–НДФЛ);
  • копия трудовой книжки;
  • СНИЛС.

Также могут потребоваться дополнительные документы: свидетельства о рождении детей, о браке, военный билет, свидетельство участника НИС, документы об образовании и другие.

Шаг 3. Поиск подходящей жилплощади

Заявка будет одобрена, если клиент будет соответствовать всем требованиям конкретного банка. Ведь у каждого свои условия: кто-то дает ипотеку с 21 года, где-то дается кредит при условии, что трудовой стаж заемщика будет не меньше 6 месяцев на последнем месте работы.

Однако одинаковое условие во всех банках – это наличие гражданства РФ, а также постоянной либо временной прописки в любом субъекте Российской Федерации.

Когда будет получено одобрение банка, потенциальному заемщику можно будет заняться поиском квартиры. Здесь важно не переоценить свои возможности.

Если у вас среднестатистическая зарплаты, вы не имеете дополнительного дохода, у вас есть дети, тогда лучше рассмотреть вариант покупки квартиры на вторичном рынке недвижимости.

Если ваша зарплата выше средней, вы владеете бизнесом, причем довольно успешно, тогда предложений подходящего жилья будет больше. Можно рассматривать жилплощадь как на вторичном, так и на первичном рынке.

Читать еще:  Как проходит оценка рыночной стоимости квартиры? Особенности составления отчета

Помните, что получив одобрение в банке касательно ипотеки, у вас в запасе есть 3 месяца для того, чтобы найти подходящую квартиру и адекватного продавца. Если вы не уложитесь в этот срок, тогда придется пойти в банк и обновить документы: принести новую справку о доходе.

Найдя подходящую квартиру, обязательно нужно уведомить продавца о том, что вы планируете покупать жилплощадь в ипотеку.

Шаг 4. Заключение предварительного ипотечного соглашения

Если квартира выбрана, с продавцом было достигнуто согласие касательно цены и обеих сторон все устроило, пора приступить к оформлению предварительного договора. Сделка заключается между продавцом квартиры и банком.

Для ее оформления нужно собрать такие бумаги:

  • документы на недвижимость, подтверждающие право собственности владельца на квартиру (договор купли-продажи, дарения и др.);
  • выписка из ЕГРН или свидетельство о гос. регистрации;
  • письменное согласие супруги/супруга продавца о продаже квартиры;
  • разрешение из органов опеки – если в семье продавца недвижимость есть дети;
  • паспорт продавца;
  • справка о том, что в квартире никто не прописан.
  • Список этих документов может быть дополнен, изменен.

    На этом этапе также нужно будет сделать оценку недвижимости в независимой оценочной компании. По результатам оценки покупателю квартиры будет выдан документ об оценке, который он должен будет приложить к основному списку бумаг для банка.

    Шаг 5. Оформление договора страхования

    Обязательным условием для получения ипотеки является страхование предмета договора либо залогового имущества (если банк выставляет такое требование). Дополнительно заемщик может застраховать свою жизнь и здоровье от риска потери трудоспособности.

    К выбору страховой компании нужно отнестись серьезно. Хорошо, если банк сам предложит страховую фирму, с которой сотрудничает. Рекомендуется оформить титульное страхование на тот случай, если покупатель не доверяет продавцу.

    Титульным страхованием он защищает себя от тех материальных потерь, которые может понести вследствие предоставления продавцом неправдивой информации о себе или о предмете договора.

    Шаг 6. Заключение ипотечного договора и купли-продажи квартиры

    Когда все документы будут готовы, квартира найдена, стороны сделки должны подписать договор купли-продажи, отнести его в Росреестр для регистрации.

    Полученную выписку из Росреестра банк обычно забирает себе в качестве гаранта возврата денег заемщиком. Там же на месте оформляется ипотечный договор. После этого банк рассчитывается с продавцом недвижимости.

    Заверять договор купли-продажи квартиры у нотариуса необязательно, однако некоторые банки настоятельно рекомендуют это сделать.

    Также к услугам специалиста нужно будет прибегнуть, если в продаваемой квартире проживают дети либо же в ней есть несколько собственников (тогда требуется нотариально заверенное согласие второго собственника).

    Шаг 7. Соблюдение условий ипотечного договора

    После подписания договоров, получения квартиры на законных основаниях, последняя задача заемщика – неукоснительно выполнять все условия ипотечного договора. Он должен будет регулярно погашать ипотеку.

    А в квартиру заемщик может заселиться сразу же после оформления сделки купли-продажи. Также он имеет право прописать в ней себя и своих родных.

    4. Cоберите документы

    В стандартный пакет документов включены паспорт, справка о доходах, заверенная копия трудовой книжки и документы, подтверждающие семейное положение. В зависимости от финансового и юридического статуса заемщика пакет документов может сильно отличаться. Список документов, необходимых для оформления ипотеки, можно уточнить на сайте банка или по телефону.

    Некоторые кредитные организации предлагают оформить ипотеку в упрощенном режиме — по двум документам. Для этого заемщику требуется предоставить только паспорт и, например, номер СНИЛС. Такие программы есть в Сбербанке, ВТБ, Газпромбанке, «Уралсибе» и Россельхозбанке.

    Кроме того, если заемщик является зарплатным клиентом выбранной кредитной организации, перечень документов для него может быть существенно сокращен. Например, в Сбербанке в этом случае достаточно предоставить только паспорт.

    Документы для оформления ипотеки на вторичное жилье

    Договор ипотечного кредитования составляет банк на основании документов, которые предоставляет заемщик. Помимо личных документов, нужно предоставить:

    паспорт, справки о доходах созаемщика и поручителя, если они участвуют в сделке

    паспорт продавца, справку о составе его семьи, согласие второго супруга на продажу квартиры

    свидетельство права собственности и документ, подтверждающий его (договор , наследования, дарения), выписку из ЕГРН

    Читать еще:  Налог за сдачу квартиры пенсионером в наем в 2021 году

    справки из БТИ и об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, кадастровый паспорт на жилье

    разрешение органов опеки, если у продавца есть малолетние дети

    подтверждение отсутствия обременения на квартире

    заключение оценочной экспертизы

    Если при покупке жилья в ипотеку используется льготные программы или господдержка, банк может запросить дополнительные документы.

    Сбор документов по недвижимости

    Недвижимость, которую выбрал заемщик должна не только нравиться, но и соответствовать требованиям банка, так как банк берет эту недвижимость в залог.

    Для согласования выбранного объекта, необходимо предоставить по нему пакет документов в банк. Примерный перечень:

    • предварительный договор купли-продажи между покупателем и продавцом;
    • правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН, основание возникновения права);
    • документы БТИ;
    • документы от застройщика (при покупке жилья на первичном рынке);
    • акт об оценке недвижимости.

    Банк проверяет документы по недвижимости 3-5 рабочих дней и выносит решение.

    Договор купли-продажи в обязательствах продавца предусматривает два пункта:

    • время высвобождения квартиры предыдущим собственником, и снятие с регистрационного учета зарегистрированных лиц. Обычно для вывоза имущества требуется 1-2 недели;
    • дату передачи ключей. Пункт чисто символический, но означает, что квартира свободна и можно заселиться новому владельцу.

    Через 7-мь дней новый собственник может зарегистрироваться но новому месту жительства. После чего проводится перерегистрация лицевых счетов в коммунальных службах.

    Условия взятия ипотеки в Сбербанке

    Сделка купли-продажи квартиры через Сбербанк возможна лишь в том случае, если жилье не находится в аварийном доме, у продавца есть право собственности, и отсутствуют обременения. Ипотека на ипотеку возможна, но при условии, что оба жилищных кредита оформлены в Сбербанке. Тогда кредитор согласится на сделку.

    Есть общие требования и для заемщиков:

    1. Возраст – от 21 до 70 лет.
    2. Стаж работы – не менее 1 года за последние 5 лет, и не менее полугода на последнем месте.
    3. Российское гражданство.
    4. Привлечение супруга заемщика в созаемщики, за исключением случаев, когда оформлен брачный договор, согласно которому установлен режим раздельной собственности, или есть у второго супруга нет гражданства РФ.

    Совет юриста: если нужна ипотека на большую сумму и есть дополнительный доход, стоит его подтвердить документами. Например, при сдаче жилья квартирантам понадобится договор найма, в других случаях можно использовать и выписку по банковскому счету.

    Юрист, автор сайта
    (Гражданское право, стаж 7 лет)

    Примечание: после подписания ипотечного договора и оформления закладной на квартиру регистрируется залог. Залогодержателем считается банк. До полного погашения ипотеки заемщик не сможет продать, подарить или обменять ее без согласия кредитора.

    Как получить одобрение кредитной заявки

    Чтобы получить одобрение банка, необходимо прикрепить к заявке пакет документов. С их помощью банк сможет оценить стабильность и уровень постоянного дохода заемщика и его благонадежность. В список справок обязательно входят документы, которые подтверждают личность заемщика.

    Важно! Нужно предоставлять только правдивую информацию в заявке. При проверке документов обман обязательно будет раскрыт, это станет главной причиной отказа.

    Помните, что заемщики, состоящие в браке, должны предоставить информацию не только о себе, но и о другом супруге. Согласно действующему законодательству, люди, состоящие в законном браке, выступают в роли созаемщиков. Банку важно оценить доход второго супруга.

    В случае необходимости кредитная организация может потребовать дополнительные данные.

    Важно! Об одобрении ипотеки банк может уведомить клиента разными способами. Учреждение может отправить смс-сообщение, электронное письмо или связаться с заемщиком по телефону.

    Передача денег

    Заключительный этап при покупке вторичного жилья в ипотеку, например, квартиры – передача денег продавцу. Это происходит в тот момент, когда право собственности на жилье перешло к вам после государственной регистрации. Нередко часть денег передается продавцу в виде аванса до перехода права собственности, что позволяет окупить затраты продавца в случае отмены сделки.

    Передача средств осуществляется:

    • Наличным платежом (редко);
    • С помощью аккредитива;
    • С помощью депозитарной ячейки.

    После передачи денег ваши правоотношения с продавцом закончены. Вы выполнили обязательства по договору купли-продажи и получили в собственность жилье, которое находится в залоге у банка до момента выплаты всех сумм по кредитному договору.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector