Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке: пошаговая инструкция, условия кредитования

Покупка квартиры – это большая проблема для большинства людей, которые проживают на территории стран бывшего СНГ. Стоимость жилья довольно высокая, поэтому покупку могут себе позволить только граждане, которые получают высокую заработную плату. У граждан возникает необходимость оформить кредит для того, чтобы приобрести жилье. Рассмотрим пошаговую инструкцию покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке.

Что такое вторичное жильё

К вторичному рынку относят все квартиры, у которых есть собственник. При этом неважно, живет он в этой квартире или нет. Как только дом сдан в эксплуатацию и владелец оформил право собственности, жилье автоматически переводится во вторичный фонд.

У вторичного жилья есть свои плюсы:

  • цена на некоторые объекты ниже;
  • можно купить квартиру с ремонтом;
  • не надо ждать окончания строительства, можно переехать сразу после оформления договора ;
  • зарегистрироваться можно тоже сразу: приписаться к поликлинике, оформить детей в детский сад или школу по месту прописки, получить социальные льготы можно без ожидания;
  • жильё на вторичном рынке находится в районах с развитой инфраструктурой.

Что учесть при покупке вторичного жилья в ипотеку

При подборе объекта недвижимости нужно проверить:

  • Документы на право собственности. До внесения задатка и договоренностей запросите у продавца свидетельство о праве собственности. В нем указано, кто настоящий владелец и на каком основании возникло право. Внимательно сравните паспортные данные с указанными в документе.
  • Выписку из ЕГРН. Этот документ расскажет об истории квартиры: сколько раз она продавалась, есть ли обременения, была ли она под арестом, нет ли запрета на совершение сделок. Если за последние 3 года в отношении жилья проводились споры или судебные разбирательства, возможно, продавец не является законным владельцем. Если квартира не зарегистрирована в ЕГРН, значит после приватизации никаких сделок с объектом не совершалось.
  • Состояние квартиры и возможные перепланировки. Запросите у продавца справку из БТИ и кадастровый паспорт. Сравните схему на документе с реальной планировкой. Если были проведены изменения без согласования с архитектурным отделом — это административное нарушение. При продаже и переоформлении возникнут проблемы. В справке из БТИ обратите внимание на дату ввода дома в эксплуатацию.
  • Выписку из домовой книги. В документе указано, сколько человек прописано в квартире, есть ли несовершеннолетние дети. При продаже квартиры продавцу нужно предоставить нотариально заверенное согласие супруга на сделку. Если есть дети — разрешение органов опеки и отказ от выделения доли.

Требования к квартире

При выдаче ипотеки на вторичное жилье банки выдвигают ряд требований к объекту недвижимости. Подозрения вызывает недвижимость, если она:

продавалась много раз или участвовала более чем в 2 сделках за последний год

оформлена в наследство до истечения 6 месяцев

находится в собственности у нескольких лиц

находится в доме, который предназначен под снос, реконструкцию или относится к аварийному фонду

Ипотека оформляется только на жилую недвижимость в городской и сельской местности на территории РФ. Банки создают свои базы данных предложений, подходящих под условия ипотеки, вы можете выбрать квартиру в одной из них.

Обман мошенников при покупке квартиры на вторичном рынке

Ипотека на вторичном рынке — более рискованный кредитный продукт. В случае с первичным рынком продавцом выступает проверенный со всех сторон застройщик, а продавцом вторичного объекта может быть кто угодно. Кроме мошеннических афер можно столкнуться и с другими юридическими рисками.

Возможные риски покупателя:

  • вскоре после совершения сделки объявятся граждане, которые тоже имеют права на объект, и эти права при совершении сделки были ущемлены. Это может быть супруг или супруга продавца, внезапно «опомнившиеся» наследники, несовершеннолетние граждане и пр. При таких обстоятельствах сделка признается недействительной, заемщик лишается квартиры, но остается должен банку;
  • покупка квартиры у недееспособного лица. Если продавец был признан ранее таковым, сделка будет признана недействительной;
  • внезапно могут объявиться временно выписанные граждане, которые после пропишутся обратно. Например, ушедшие в армию или отбывающие наказание в тюрьме.

Мошенничество при покупке квартиры на вторичном рынке встречается часто, при этом не исключаются и банальные юридические ошибки. Но банки тщательно проверяют объект и одобряют сделку только в том случае, если не будет никаких явных рисков.

Важно! При оформлении ипотеки на объект вторичного рынка вы можете подключиться к титульному страхованию. В случае потери прав собственности на объект после совершения сделки страховая компания компенсирует риски. Стандартно полис оформляется на три года — таков срок исковой давности по имущественным делам.

Некоторые нюансы приобретения «вторички»

Действительно, заманчивые предложения застройщиков новых домов не могут никого оставит равнодушным. Однако при всех плюсах новой квартиры в абсолютно новом доме не стоит забывать об имеющихся рисках. Во-первых добросовестность и ответственность застройщика — явление которое в наше время есть далеко не у каждого, а во вторых — новые дома строятся в основном на окраинах, а это слабо развитая инфраструктура. Что касается «вторичек» — то такую квартиру действительно можно выбрать по своему вкусу, и рядом с работой, однако и этот вариант сопряжен с рядом рисков.

Читать еще:  Что нужно знать о дистанционной покупке в новостройке

Некоторые моменты на которые стоит обратить внимание при приобретении квартиры в ипотеку на вторичном рынке:

  1. Наличие прав третьих лиц. Обычно при выборе квартиры подобные вопросы мало кто задает, да и сам владелец жилья может умолчать о том, что его квадраты по закону принадлежат кому-то еще. К сожалению, даже юридические проверки не могут с точностью ответить появится ли после заключения сделки какой — нибудь наследник или собственник? Чтобы не стать жертвой подобной ситуации, необходимо тщательно выбирать. Обычно проблемные квартиры продаются по цене ниже рыночной. Купить квартиру по дешевле наверняка устроило бы каждого заемщика, однако такая сделка в итоге может принести лишь убытки, и покупатель рискует остаться без квартиры, без денег, и с огромным долгом длиною в несколько лет;
  2. Квартира на вторичном рынке может оказаться заложенной, или иметь некоторые обременения. К сожалению, бывают случаи что данных об ограничениях на момент заключения сделки не было, но через некоторое время такая информация «всплывает». Сложно сказать почему такое происходит, может не вовремя переданная информация, или умышленное замалчивание. Однако наличие подобных моментов приведет к тому, что банк просто напросто откажет в ипотеке;
  3. Вторичное жилье имеет одну характерную особенность — оно построено давно и давно эксплуатируется. За такой промежуток времени собственников могло быть не мало, и каждый из них вовсе не обязан быть чистоплотным и аккуратным. Часто случаются ситуации,что и коммуникации и перекрытия находятся в плачевном состоянии. Такая квартира банку конечно же не нужна, и кредитовать такую уж точно никто не будет;
  4. Не стоит забывать, что выбор квартиры должен происходить не только с точки зрения стоимости, но и в зависимости от места ее расположения. Плохая транспортная развязка, или попросту неблагополучный район — могут служить основаниями для отказа в ипотеке. Поскольку банк смотрит на квартиру с точки зрения ликвидности. Сможет ли он продать такой залог, в случае если заемщик откажется платить по кредиту;
  5. Бывают ситуации, что и квартира подходит, и цена устраивает, и ремонт сделан. Тогда самое время уточнить, а все ли перепланировки являются законными? Незаконно сделанные перепланировки — это серьезная проблема, и ее решение может затянуться на неопределенный срок;

Выше приведен перечень нюансов, на которые в первую очередь стоит обратить внимание. Конечно он не является исчерпывающим, поскольку каждая отдельная покупка — это особая сделка, носящая индивидуальный характер. Есть еще ряд моментов, наличие которых приведет к отказу в кредитовании. К ним относятся:

  1. Если собственник покупаемой квартиры умер, а со дня его смерти еще не прошло 6 месяцев. Все дело в том, что по закону вступить в наследство можно только после истечения указанного периода времени. Затем наследники должны переоформить документацию на себя, а это еще какое — то время. Поэтому выбирая квартиру, следует еще раз обратить внимание на даты в документах;
  2. Если сделка купли — продажи заключается между родственниками;
  3. Если в числе новых собственников приобретаемого жилья имеются лица, социально не защищенные, например, инвалиды. Такое поведение банков вполне возможно объяснить, поскольку в случае возникновения просрочек и задолженностей выселить из квартиры представителей такой социальной группы будет весьма проблематично, или невозможно вообще, а значит банк не сможет продать залог, и не вернет свои деньги;

Как уже говорилось ранее — это лишь общие моменты. Каждый отдельно взятый заемщик — это отдельное лицо, и его взаимодействия с банком при покупки вторичного жилья в ипотеку тоже будут отличаться. Однако об указанных моментах всегда лучше помнить, так как осведомлен — значит вооружен.

Итак, нюансы выбора жилья на вторичном рынке рассмотрены, выбор квартиры сделан, а что же дальше?

Нюансы и подводные камни сделки

Потенциальные источники проблем:

  1. находящиеся в местах лишения свободы лица, до вынесения приговора прописанные по данному адресу. По освобождении могут потребовать вернуть прописку. Таковых выявляют с помощью знакомых в МВД;
  2. прописанные несовершеннолетние. Защищены законом: выписать можно лишь при условии предоставления аналогичного жилья. Покупателю рекомендуется самому проверить выписку из домовой книги, чтобы убедиться в отсутствии зарегистрированных несовершеннолетних жильцов;
  3. договор дарения. Отчужденную квартиру даритель может потребовать вернуть через суд, если, к примеру, он не одобряет ее продажу постороннему. Такое право сохраняется за ним в течение годы со дня подписания договора дарения;
  4. прочие наследники. Если квартира получена в наследство на общих основаниях (без завещания), другие родственники могут потребовать через суд свою долю. Следует уточнить у них, нет ли таких намерений, либо также дожидаться истечения срока исковой давности;
  5. лицо, имеющее право пожизненного проживания. Такая гарантия могла быть предоставлена в результате приватизации. Таковые выявляются тоже с помощью выписки из домовой книги.
Читать еще:  Как многодетные семьи из СПб могут применить земельный сертификат в 2021 году

Алгоритм покупки б/у квартиры в ипотеку прост. Главное — правильно рассчитать свои финансовые возможности. При желании клиент может договориться с банком об ипотечном займе, превышающем стоимость жилья — в расчете на ремонт.

Поиск квартиры

Имея на руках положительное решение банка самое время подобрать квартиру. Однако, не всякий объект недвижимости будет одобрен банком. Кредитные организации, как правило, обращают внимание на следующие факторы:

  • Квартира должна находиться в доме, который не признан ветхим или аварийным;
  • Помещение, как правило, должно быть отдельной квартирой, а не комнатой;
  • Наличие коммуникаций;
  • Отсутствие незаконных планировок;
  • Свобода от ограничений и обременений прав.

Банк заинтересован в том, чтобы при покупке вторичного жилья в ипотеку, то есть квартиры, она не потеряла свою стоимость. Что касается остальных параметров, то покупатель волен выбирать квартиру на свой вкус. Однако обратите внимание на мошеннические схемы и без спешки подойдите к выбору жилья.

Риски и расходы (явные и скрытые) при оформлении ипотеки

Сумма, которую придется потратить при оформлении ипотеки на вторичку, варьируется от нескольких тысяч рублей до десятков и даже сотен тысяч. Зависит это от некоторых факторов.

Привлечение риелторов. Зачастую самостоятельно организовать подбор и покупку жилья довольно сложно, поэтому многие пользуются услугами профессионалов. Важным моментом будет обозначенная в договоре ответственность за проверку квартиры на юридическую чистоту. Оплата за такие услуги может составить несколько десятков тысяч рублей.

Проведение рыночной оценки квартиры. Деньги придется потратить на услуги аккредитованного банком оценщика. Поискать более дешевые варианты не получится.

Оплата нотариальных услуг. Банк может настаивать на нотариальном заверении сделки. Но законодательно это требуется только в трех случаях:

  • если собственником является несовершеннолетний гражданин;
  • если собственник находится под опекой из-за недееспособности;
  • если квартира находится в долевой собственности у нескольких лиц.

Комиссии банка. Они могут быть завуалированы под оплату других услуг. Действия, за которые банк возьмет дополнительные суммы, будут прописаны в договоре, и на них необходимо обратить внимание.

Сумма первичного взноса. Размер первоначального взноса можно снизить по договоренности с банком. Однако нужно помнить, что в таком случае процентная ставка по самому кредиту будет несколько выше. В некоторых банках легко идут на отказ от первого платежа, но и проценты там существенно превышают средние.

Ограничение прав заемщика. Важный момент – в договоре может быть прописан запрет на досрочное погашение обязательств по ипотеке. Для заемщика это может быть экономически невыгодным.

Договор купли-продажи в обязательствах продавца предусматривает два пункта:

  • время высвобождения квартиры предыдущим собственником, и снятие с регистрационного учета зарегистрированных лиц. Обычно для вывоза имущества требуется 1-2 недели;
  • дату передачи ключей. Пункт чисто символический, но означает, что квартира свободна и можно заселиться новому владельцу.

Через 7-мь дней новый собственник может зарегистрироваться но новому месту жительства. После чего проводится перерегистрация лицевых счетов в коммунальных службах.

Введение в ипотеку — базовые понятия и термины

Ипотечная сделка — это процесс покупки жилья с использованием заемных средств, при котором на приобретаемую недвижимость накладывается обременение. По условиям договора, квартира остается в собственности заемщика, однако если он перестает выплачивать кредит, банк имеет право продать жилье, чтобы вернуть оставшийся долг.

Ипотечная сделка подразумевает подписание кредитного договора и договора купли-продажи квартиры. Остальные детали – представление анкеты банку и поиск подходящей недвижимости, в понятие сделки не входят, хотя являются неотъемлемой частью процедуры.

Обременение — это наличие ограничений на право пользования имуществом. В нашем случае ограничением выступает ипотека. Когда жилье находится в залоге у банка, владелец не может свободно им распоряжаться. Так, заемщик не может без согласия банка продавать и сдавать квартиру, прописывать третьих лиц, делать перепланировку.

Читать еще:  Как сделать топографическую съемку земельного участка своими руками

Первоначальный взнос — сумма, которая есть у заемщика на руках или на банковском счете для покупки недвижимости. В большинстве банков первый взнос составляет 10-20% от суммы ипотечного кредита.

Ипотечное страхование — это страхование рисков кредитора, которые могут возникнуть в процессе выплаты ипотечного кредита. По закону, обязательным является только страхование приобретаемой недвижимости.

Договор купли-продажи — это документ, на основании которого квартира переходит от продавца к покупателю. Только на основании этого договора у покупателя возникает право собственности на жилье.

Заемщик регистрирует договор в МФЦ или Росреестре. На эту процедуру отводится до 5 дней. После завершения регистрации заемщик подписывает ипотечный договор и банк перечисляет ипотечные средства продавцу квартиры.

С этого момента покупатель вправе переехать в квартиру, учитывая условия договора с продавцом. Банк погасит закладную с недвижимости только после полной выплаты ипотеки. После этого заемщик снимает обременение с квартиры и становится ее полноправным владельцем.

При оформлении ипотечного кредита можно выбрать 2 схемы расчета:

  1. Аннуитетная. Означает, что размер ежемесячной суммы не меняется в течение периода кредитования. Первые месяцы заемщик погашает проценты за пользование ипотекой. Затем идет основной долг. Получается, что поначалу проценты составляют главную часть платежа, поэтому переплата по кредиту выходит выше.
  2. Дифференцированная. Подразумевает уменьшение ежемесячных платежей к концу срока кредитования. Сначала заемщик погашает основной долг, затем переходит на проценты.

Банки отдают предпочтение первому виду платежей, так как они получают прибыль (проценты) быстрее. Однако заемщику выгоднее вносить оплату дифференцированным способом, чтобы максимально быстро сократить основной долг.

Выбор банка-кредитора под вторичку

Услугу кредитования покупки жилой недвижимости на вторичном рынке предлагают многие отечественные банки – как крупные (к примеру, Росбанк, Альфа-Банк, Газпромбанк), так и средние (к примеру, СНГБ, БЖФ, Зенит).

Заметим, что ориентирование на самую низкую процентную ставку может обойтись заемщику в долгосрочной перспективе дороже, чем предложения с внешне более высокими процентами. В каждом банке ипотека на «вторичку» и ее условия оцениваются по ряду критериев.

Первоначальный взнос. Проанализируйте, сколько требуется собственных сбережений заемщика для ипотеки в данном банке, каково их соотношение к заемным средствам. Кредитующие ипотеку банки часто привязывают процентную ставку к размеру первоначального взноса.

Варианты залоговой недвижимости. Выясните, какие объекты недвижимости готов кредитовать данный банк – «первичку» (новостройку), «вторичку», индивидуальный дом, участок ИЖС, комнату, долю в праве на жилую собственность.

Это важно узнать, поскольку после одобрения кредита и в процессе поиска жилья ваши потребности могут измениться. И если в выбранном банке ипотечные ставки на «вторичку» и «первичку» в сравнении с предложениями других банков будут оптимальными – вы сможете выбирать недвижимость в нескольких рыночных категориях.

Особые условия по залоговому жилью. Банк заинтересован в ликвидности ипотечного залога. Он может выдвигать требования к вашей будущей квартире – к примеру, ее этажности, общему число этажей в многоэтажке, ее году постройки, типу перекрытий и району расположения. Зная об этом, вы не потратите время на осмотр и переговоры с продавцами жилья, заведомо бесперспективного в качестве банковского залога.

Дополнительные расходы по оформлению ипотеки. К примеру, у ДОМ РФ нет своих касс, поэтому покупку жилья приходится осуществлять через кассы других банков и платить им процент за перевод средств.

Обязательное страхование рисков. Выясните, какие страховые компании имеют аккредитацию в данном банке, узнайте их условия по страховке ипотеки. У компаний-страховщиков тарифы неодинаковы и разница может быть двукратной.

Квартира, купленная по ипотеке, находится в вашей собственности, но в залоге у банка. Вовремя вносите ежемесячные платежи. Не допускайте просрочек. Если попали в сложную ситуацию, перечитайте кредитный договор, обратитесь к представителям банка с заявлением о предоставлении кредитных каникул или отсрочки платежей. Нельзя просто не платить. Можно лишиться жилья. Банк заберет недвижимость, даже если оно у вас единственное и в нем прописаны дети.

Приятный бонус при покупке квартиры в ипотеку – вернуть уплаченный НДФЛ со стоимости квартиры и суммы процентов.

Хотите обезопасить себя от возможных рисков. Заручитесь помощью и поддержкой наших профессионалов. Заполните сейчас форму заявки ниже или напишите дежурному специалисту на сайте и получите консультацию совершенно бесплатно. Не стесняйтесь спрашивать, мы работаем для вас круглосуточно.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector