Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Стоит ли покупать квартиру в залоге у банка?

Залоговое имущество и ипотека при банкротстве: что будет с заложенным имуществом и жильем?

«Неужели у меня отберут ипотечную квартиру, это же моё единственное жильё!» — сетуют люди, которые собираются банкротиться и у которых в ипотеке квартира.

Увы, ответ — да. Правило «единственное жильё не забирают» не действует на ипотечные квартиры. То есть банкрота и его семью выставят из квартиры, даже если семье совершенно негде жить.

Но шанс сохранить жильё (и другое имущество, находящееся в залоге у кредитора) есть. Мы не будем вас обнадеживать, но иногда это удаётся.

Но сначала определимся, что такое залог и ипотека, чтобы мы точно понимали друг друга.

Что такое залог, кто такой залоговый кредитор и при чём тут банкротство?

Когда человек берёт у банка деньги в долг, банк иногда требует залог. Это имущество, которое человек отдаст банку, если не сможет платить по кредиту. Залогом может быть, например, автомобиль или квартира. Кстати, ипотека — это не когда человек берёт деньги в долг на квартиру. Ипотека — это когда человек делает квартиру залогом, гарантирующим, что он, заёмщик, расплатится с банком по тому кредиту, который он, заёмщик, взял, чтобы эту квартиру купить.

Представьте ситуацию: человек, у которого три кредита, банкротится. Один кредит у него в первом банке, другой — в другом банке, третий — в третьем банке. Кредит в первом банке обеспечен залогом.

Первый банк в таком случае является залоговым кредитором. Залоговый кредитор — это кредитор, обязательства должника перед которым обеспечены залогом.

У этого кредитора есть серьёзные преимущества перед другими кредиторами: он получит 80% от стоимости залогового имущества. Остальные 20% разойдутся другим кредиторам.

Пример: у должника есть автомобиль стоимостью 300.000 рублей, и этот автомобиль в залоге у одного из трёх кредиторов. Долги — 1.000.000 рублей.

Автомобиль будет продан на торгах, которые организует залоговый кредитор. Из вырученных при продаже 300.000 рублей 80% (а это 240.000 рублей) достанутся залоговому кредитору. Двум другим кредиторам останется по 30.000 рублей.

Это упрощённый пример, он не учитывает некоторых трат (например, на организацию торгов), но в целом даёт представление о том, что залоговый кредит имеет преимущество перед другими кредиторами при банкротстве должника.

Что можно сделать, чтобы сохранить залоговое имущество при банкротстве?

Снижать оценку стоимости имущества. Например, залоговый кредитор оценил предмет залога (тот же автомобиль) в 600.000 рублей. Мы можем организовать экспертизу, и если она покажет, что автомобиль стоит значительно меньше (например, 300.000 рублей), то и продавать его залоговый кредитор сможет за меньшую сумму. Зачем это?

Ну а вдруг этот автомобиль приглянется знакомому должника и знакомый купит это авто? А потом подарит его должнику на день рождения. Чтобы тот не сильно расстраивался из-за потери автомобиля.

Почему независимая экспертиза может показать, что авто дешевле? Это зависит от того, насколько учтены все факторы — износ, пробег и т.д. Оценка кредитора может не учитывать эти обстоятельства, а независимая экспертиза учтет.

Кроме того, снижение стоимости авто и указание на все его недостатки может привести к тому, что кредитор вообще не захочет возиться с продажей этого авто. И оставит его должнику. Такое не часто, но бывает. Ведь чтобы продавать авто, нужна стоянка. Стоянки может не быть, и значит, её надо искать и арендовать… Может получиться, что для банка овчинка не будет стоить выделки.

Есть ли шансы сохранить ипотеку при банкротстве?

Небольшие, но есть. Надо смотреть по обстоятельствам. Мы видим несколько возможностей сохранить квартиру (хотя по общему правилу ипотечная квартира не сохраняется).

Заключаем мировое соглашение с банком. Как это работает? Например, квартира стоит 2.000.000 рублей. Должник на момент подачи заявления о банкротстве выплатил 1.400.000 рублей. 600.000 ещё должен.

В такой ситуации банку бывает невыгодно, чтобы должник банкротился. Квартиру надо будет продавать, а продать её можно будет, как правило, только со скидкой. И вообще, здесь есть много «подводных камней», благодаря которым банку бывает проще и выгоднее заключить с должником мировое соглашение, чем реализовывать квартиру. Как это делается?

Подаётся заявление о банкротстве, суд признаёт его обоснованным, кредиторы включаются в реестр, и мы предлагаем мировое соглашение на ваших условиях банку-залогодержателю (банку, в котором вы брали квартиру). Если банку не хочется терять плательщика кредита, он может согласиться на ваши условия. В итоге вы не теряете квартиру и выплачиваете кредит на своих условиях. Круто же!

Реструктуризация. Этот вариант подходит тем, у кого есть источник дохода. Это опять же график платежей на ваших условиях. При реструктуризации не происходит реализация имущества, а значит, вопрос сохранения квартиры просто не встаёт.

Замена созаёмщика. Иногда ипотечный кредит оформляется не на одного человека, а на двух. В таком случае один заёмщик именуется заёмщиком, а другой — созаёмщиком. В таком случае у банка больше гарантий, что кредит будет выплачен: ведь он оформляется не на одного человека, а на двух.

Но что происходит, если созаёмщик начинает процедуру банкротства? Для банка это плохой сигнал, ведь теперь остаётся только основной заёмщик; созаёмщик платить явно не сможет, раз он начал банкротство. Значит, риски невозврата ипотечного кредита увеличиваются.

Когда созаёмщик в ипотечном договоре начинает банкротиться, банк может потребовать от основного заёмщика сразу выплатить весь остаток по кредиту, а иначе банк заберёт квартиру себе. Но как правило, разом выплатить остаток долга заёмщик не может. Что делать, чтобы банкротство созаёмщика при ипотеке не обернулось потерей квартиры?

Надо заменить в ипотечном договоре банкрота-созаёмщика. То есть вывести его из договора и прописать в договоре нового платежеспособного созаёмщика, чтобы гарантировать, что ипотечный кредит будет выплачиваться. Это «успокоит» банк, и у него не будет причин требовать от заёмщика сразу выплатить остаток по кредиту.

Мы готовы взять на себя переговоры с банком о замене созаёмщика. Мы подготовим все документы, которые убедят банк в том, что предложенный кандидат в созаёмщики — надёжный и платежеспособный человек.

Выводы

Если физическое лицо, у которого есть ипотека или другие долги, обеспеченные залогом, банкротится, то заложенное и ипотечное имущество, скорее всего, уйдёт кредитору.

Шансы сохранить залоговую недвижимость и ипотеку в банкротстве есть, но они невелики. Отчасти сохранение такого имущества — воля случая. Однако мы готовы сделать все, зависящее от нас, чтобы реализовался лучший для вас вариант.

Записаться на консультацию можно, позвонив по телефону в офис или отправив сообщение на нашем сайте.

Офис в Орле: улица Максима Горького 47д
телефон: +7 (800) 511-62-06

Офис в Туле: проспект Ленина 57, офис 115
телефон: +7 (487) 244-05-20

Консультация со специалистом

Получите первичную бесплатную консультацию по вопросам любой сложности!

Ипотека и обременение недвижимости

Прежде всего, надо понимать, что ипотека — это один из видов обременения недвижимости.

Поэтому продать жилплощадь, приобретенную с помощью ипотечного кредита или займа, можно только при условии согласия кредитора — банка или некредитной организации (п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее — Закон №102-ФЗ, или Закон об ипотеке).

Таким образом, права продающего лица, будут ограничены банком, так как квартира находится в залоге у банка и свободно распоряжаться ей не получится пока действует залог.

Риски Покупателя при покупке ипотечной квартиры

Если Покупатель действует одним из описанных выше способов, то каких-либо серьезных, неконтролируемых рисков покупки квартиры, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, он не несет. Но все же при подготовке сделки, ему следует держать в голове следующие моменты:

  • Если Покупатель передает значительную сумму в виде аванса/задатка Продавцу для погашения им своей задолженности по ипотеке, то есть риск, что Продавец после снятия обременения передумает и откажется продавать квартиру. А возврат аванса может растянуться на годы.
  • Если Покупатель рассчитывает на ипотечный кредит от своего банка, и вносит аванс за понравившуюся ему ипотечную квартиру, то его банк может не одобрить ему квартиру, заложенную другому банку. Тогда есть риск потери внесенного аванса.
  • Банк-залогодержатель, например, может дать разрешение на продажу заложенной квартиры только при выполнении Продавцом определенных условий. Например, банк может потребовать от залогодателя выплаты 80% задолженности до сделки. Есть также риск и того, что банк вообще откажет в продаже заложенной ему квартиры и переоформлении залога на нового собственника.
  • Банк может не отказать в продаже заложенной ипотечной квартиры, но при этом не одобрит кредит конкретному Покупателю.
  • Сроки получения закладной из банка после погашения ипотеки, и снятия обременения в Росреестре могут затянуться. Тогда есть риск, что условия сделки могут стать уже не актуальными для Покупателя.
Читать еще:  Заявление в суд о заливе квартиры Советы при оформлении иска

Но все же основной риск для Покупателя при покупке квартиры, за которую не выплачен ипотечный кредит, это попытка передачи Продавцу слишком большой суммы для погашения им своей задолженности по ипотеке. Ведь такая передача денег ничем не обеспечена, кроме условий Откроется в новой вкладке.»>Договора аванса или Откроется в новой вкладке.»>Предварительного договора купли-продажи.

Конечно, если Продавец погасит этими деньгами свою ипотеку, облегченно вздохнет и откажется продавать квартиру, то Покупатель сможет отсудить свои деньги обратно. И даже может потребовать компенсацию убытков через суд. Но вряд ли кого-то устроит срыв сделки и большая потеря времени на судебные разбирательства.

Поэтому, чтобы снизить свой риск, Покупателю следует при покупке ипотечной квартиры, действовать одним из перечисленных выше способов.

И кстати, не забываем, что если в составе собственников квартиры есть несовершеннолетние дети, то нам помимо банка придется еще привлекать Органы опеки и попечительства. Откроется в новой вкладке.»>О правах детей в сделках с жильем – читай отдельную заметку в Глоссарии по ссылке.

На всякий случай напомним Покупателю, что перед сделкой ему следует получить Выписку из ЕГРН (например, на нашем сайте – Откроется в новой вкладке.»>здесь), и убедиться, что в графе «Ограничения и обременения» указано – «ипотека». А после снятия обременения, соответственно, эта графа должна быть пустая.

Из этой же выписки Покупатель узнает и состав всех собственников квартиры, включая несовершеннолетних (если они там есть).

К слову о покупке ипотечных квартир. Есть еще один способ приобрести квартиру, которая находится в залоге у банка, и за которую не выплачен ипотечный кредит. Это аукционные торги заложенным имуществом. Правда, это уже не является рыночной сделкой, Продавец квартиры уже не контролирует свою недвижимость. Это случай, когда заемщик признал свою неплатежеспособность по кредиту, и банк обратил взыскание на заложенное имущество. После чего это имущество (квартира) реализуется с публичных торгов. Но это уже совсем другая история, и правила игры и риски Покупателя там совсем другие.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Консультации профильного юриста по недвижимости — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Простой с точки зрения понимания способ, но сложно осуществимый, т.к. нужно найти покупателя с наличными средствами. Он платит вам задаток, которым вы гасите остаток долга. Затем снимаете обременение и продаете квартиру уже без ипотеки.

Преимущества

  • Нет зависимости от решения банка
  • Этапы сделки просты и прозрачны
  • Сама сделка проходит быстро

Недостатки

  • Самый рискованный способ для покупателя — найти его будет сложно
  • Если с продавцом что-то случится после передачи задатка, но до сделки, вернуть деньги будет проблематично
  • Нотариальное оформление договора защищает покупателя, но урегулирование споров через суд занимает много времени

Этот способ используется довольно редко. Как правило, когда речь идет не об очень больших суммах.

Как это происходит

  • Нужно получить согласие банка на продажу заложенной недвижимости и вместе с ним определить сумму оставшегося долга.
  • Потом составить предварительный договор купли-продажи и заверить его у нотариуса. Это защитит интересы обоих сторон.
  • Отразите в договоре, что покупатель погашает ипотеку за владельца продаваемой недвижимости, а остаток долга вносится как задаток. Лучше договориться именно о задатке, поскольку если сделка сорвется по вине покупателя, задаток останется у продавца квартиры. А если по вине продавца, то покупатель сможет вернуть себе деньги в двойном размере. Статья 380 ГК РФ.
  • Дальше необходимо выписать всех зарегистрированных в квартире, включая собственника и несовершеннолетних.
  • После этого возьмите у покупателя задаток, равный остатку по ипотеке, погасите кредит и снимите обременение с квартиры.
  • Подпишите договор купли-продажи, зарегистрируйте переход права собственности и получите от покупателя оставшуюся сумму.

Долги, просрочки и покупка жилья

Главный страх покупателя – ответственность за чужие долги. Что будет, если предыдущий владелец задерживал платежи по ипотеке, у него были штрафы и другие проблемы? Закон в этом случае на вашей стороне. Обязательства прежних собственников не переходят на новых. По сути, это проблемы банка.

Также не всегда продажа залоговой квартиры связана с какими-то конфликтами. Иногда люди просто переезжают и продают жилье, которое еще не успели оплатить до конца. Это нормальная практика в нашей стране.

Собственные площадки банков

Квартиры, которые банки не сумели реализовать на аукционных торгах (не нашлось покупателей), размещаются на официальных сайтах кредитных организаций. Российские банки реализуют залоговые квартиры через обычные интернет-площадки, например ЦИАН или «Авито», по среднерыночным ценам. Но некоторые крупные банки продают залоговую недвижимость через собственные площадки.

ВТБ реализует на своей площадке жилую и коммерческую недвижимость, а также транспорт и оборудование. Жилые дома с земельными участками и квартиры банк также продает через сторонние площадки, такие как ЦИАН или «Авито».

Газпромбанк реализует непрофильные активы через общий портал продаж. Здесь продается все — от квартир и земли до промышленных комплексов и объектов инфраструктуры. Но база небольшая.

У Россельхозбанка имеются две площадки. Первая — для реализации собственных непрофильных активов, вторая — для продажи залогового имущества. Но лотов там немного.

Банк «Открытие» реализует залоговое имущество на своей небольшой площадке. В базе есть квартиры в новостройках столичного региона. Предложений немного.

Росбанк также реализует залоговую недвижимость на своей площадке. В базе есть жилая и коммерческая недвижимость, а также предполагается продажа земельных участков.

2. С участием банка

Часто покупатели не владеют «живыми» деньгами, и им самим требуется ипотечный кредит. Они могут оформить его в банке, который в свою очередь должен предоставить гарантийное письмо о том, что готов выдать необходимую сумму. С гарантийным письмом покупателя продавец идёт в банк, где у него оформлен кредит. На основании этого документа недвижимость снимается с залога. Далее проходит процесс переоформления объекта на имя покупателя.

2.1 Если это ипотека.
Продавец вправе передать вам квартиру, находящуюся в залоге, если вы возьмёте на себя обязательства по ипотеке. В этом случае учитывается ваша платёжеспособность и решение банка, в котором оформлен ипотечный заём. Вы заключаете с финансовой организацией договор о переходе долговых обязательств на себя. То есть суммой вашего кредита становится не выплаченный продавцом остаток. О передаче уже внесённых им когда-то средств вы договариваетесь самостоятельно.

Важно помнить, что квартира не выйдет из-под обременения банка, пока вы не выплатите ипотеку.

Отметим, что не все банки могут согласиться на такую процедуру.

2.2 Покупка залогового жилья напрямую у банка или через аукцион.
Бывает так, что заёмщик по тем или иным причинам перестаёт выплачивать долг или проценты по нему. Тогда банк, чтобы покрыть собственные расходы и вернуть деньги, проводит процедуры по реализации заложенного имущества. Проходят они либо путём размещения объявления об адресной (прямой) продаже на специализированных порталах, в СМИ и на сайте БВУ с согласия залогодателя, либо на торгах в судебном/внесудебном порядке.

В первом случае залоговую недвижимость можно приобрести за наличный расчёт, в кредит и рассрочку (заключается предварительный договор купли-продажи и договор безвозмездного пользования). Условия в разных банках отличаются, в некоторых даже есть специальные льготные программы.

Что касается аукциона, то, как сообщил Krisha.kz банковский омбудсмен Ерсерик Сийрбаев, эта процедура чётко регламентирована главой 4 закона РК «Об ипотеке». Перед его проведением банк обязан провести процедуры, предусмотренные вышеуказанным законом: направить заёмщику/залогодателю уведомление о начале реализации объекта, затем уведомление о торгах, опубликовать на своём сайте и в СМИ информацию о продаже залоговой недвижимости. Произойти это должно не позднее чем за 10 дней до начала торгов. Стоит отметить, что несоблюдение банком предусмотренной законом процедуры может повлечь негативные последствия для покупателя, вплоть до признания торгов недействительными.

Читать еще:  Кто обязан выплачивать налог при покупке квартиры: продавец или покупатель

В случае обращения взыскания на залоговое имущество в судебном порядке аукцион проводится частным исполнителем.

Объявление о торгах должно содержать следующие сведения:

  • полную характеристику объекта;
  • точное местонахождение;
  • размер гарантийного взноса, если он предусмотрен условиями;
  • порядок и сроки оплаты стоимости;
  • время и место проведения торгов;
  • название, адрес, номер телефона, платёжные реквизиты банка.

Приём заявок для участия в торгах начинается со дня публикации такого сообщения. Для регистрации в качестве участника вам нужно предоставить заявление (по форме банка), документ, удостоверяющий личность (юридические лица дополнительно предоставляют нотариально заверенные копии устава и свидетельства о регистрации юрлица) и квитанцию об уплате гарантийного взноса в случае его необходимости. Как правило, он составляет 5–15 % от стоимости залогового имущества. Взнос вернут, если в итоге квартиру вы не купили. Но он остаётся у банка при отказе от участия в торгах по неуважительным причинам.

После победы на аукционе вы получите протокол результата торгов, а после оплаты всей стоимости — оригиналы документов на залоговое имущество и письмо о снятии залога.

Хозяин залогового имущества имеет право обратиться в суд и оспорить итоги торгов в течение трёх месяцев после их завершения. Если суд выявит нарушения законодательства, продажу признают недействительной.

Раньше банки изымали заложенное имущество у ипотечников, просрочивших выплаты, и другой альтернативы не было. С 2019 года в закон «Об ипотеке недвижимого имущества» внесены изменения, согласно которым заёмщик может реализовать заложенную недвижимость самостоятельно. Правда, для этого нужно получить согласие банка и успеть продать квартиру за три месяца. Подробнее о нововведениях читайте в нашем материале.

Отметим, банки не могут изъять жильё при незначительных нарушениях:
— если сумма неисполненного обязательства (без учёта неустойки — штрафа, пени) составляет менее 10 % от стоимости заложенного имущества, определённой сторонами в договоре о залоге;
— если период просрочки исполнения обязательств составляет менее трёх месяцев.

Залоговые квартиры: как продать и купить

Долгое время залоговое имущество считалось проблемным: с ним не хотели связывать ни риелторы, ни потенциальные покупатели. Большинство услышав, что недвижимость выступает в качестве залога в банке, сразу отказывалось даже осматривать жилье. Но какие подводные камни могут скрывать при покупке квартир с обременением?

Залоговые квартиры: как продать и купить

Вопреки распространенному мнению, залоговая недвижимость может продаваться не только банком на торгах (по решению суда), но и самим собственником. Заемщик, взявший квартиру в ипотеку, мог не рассчитать свои силы, потерять основной источник дохода, в результате чего возникла проблема с погашением долга. Чтобы не потерять жилье из-за просрочки, владелец квадратных метров выставляет объект на продажу. Но здесь есть свои нюансы, о которых следует знать и покупателю, и продавцу.

Вопросы продажи и покупки

Ввиду увеличения в последние годы объема покупки недвижимости в ипотеку, на сегодняшний день купля/продажа залоговых квартир составляет отдельный сегмент рынка реализации жилья. Так, на начало 2017 года сумма кредитов на приобретение жилых помещений составляла около 320 миллиардов рублей, из которых 55 миллиардов рублей являлись просроченной задолженностью.

«Залоговые квартиры продаются не только по причине неплатежеспособности заемщика, а отсюда – принудительного изъятия недвижимости и продажа его на торгах. В последнее время условия предоставления кредитов несколько ужесточились, по сравнению с «докризисными» годами (по 2013 г). Кредитные организации скрупулезно проверяют платежеспособность и закредитованность заемщиков, поэтому продажа жилья чаще связана с семейными обстоятельствами (разводом, переездом в другой город и подобными). Хотя и личное банкротство заемщика имеет место быть» – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор и сооснователь интернет-портала о недвижимости Move.ru.

Особенности сделки с залоговой недвижимостью

Отличительными свойствами сделок купли/продажи недвижимости с обременением (залоговой) является отсутствие у собственника оригиналов правоустанавливающей документации, которая хранится у залогодержателя. Так, потенциальный покупатель не сможет детально изучить документы на этапе заключения предварительного договора даже при условии оплаты задатка. Такая ситуация не исключает нескольких доверчивых претендентов на квартиру, отдавших задаток под копии документов на право собственности.

Следует отметить, что до полного погашения кредитного остатка за жилье, квартира принадлежит банку, поэтому любые сделки с ней требуют официального согласия организации, что усложняет процедуру купли/продажи. Поэтому намерение продавать недвижимость с обременением следует согласовать с кредитной организацией, что довольно непросто, так как может означать досрочную оплату кредита, а отсюда – недополученные проценты.

Положительные и отрицательные стороны

При сделке с недвижимостью, заложенной в банке, плюсы и минусы зависят от способа покупки, то есть – добровольно или принудительно квартира продается. Возможны три варианта:

  1. При наличии задолженности жилье изымается государственными приставами по решению суда без согласия заемщика. Далее такое помещение выставляется на торги по заниженной стоимости. Если покупателя таким образом найти не удается – квартира становится на баланс кредитной организации с дальнейшей реализацией по среднерыночной цене.
  2. С задолженностью по кредиту, но на добровольных началах на этапе досудебных разбирательств. В этом случае стоимость квартиры устанавливается заемщиком, который стремиться ее завысить с целью увеличения денежного остатка после закрытия кредита.
  3. Добровольная продажа жилья с обременением без кредитной задолженности по личным причинам заемщика. Такой вариант покупки недвижимости является наименее рискованным, так как исключает в дальнейшем оспаривание сделки бывшим владельцем или его отказ продавать недвижимость после погашения кредитного остатка.

Сделки по купле/продаже залоговой недвижимости безопаснее всего осуществлять с участием кредитной организации, что минимизирует мошеннические схемы. Так, положительными сторонами подобных сделок являются:

  • более низкие цены. Помещения, продаваемые с торгов, оценивают, как правило, на 10-20% дешевле среднерыночной стоимости. Но при этом некоторые банки возлагают на покупателя выселение предыдущих владельцев. При покупке квартиры с обременением в кредит, многие финансовые учреждения предлагают льготные ставки – на 1 – 1,5% ниже среднегодовых при обычной ипотеке;
  • юридическая чистота сделки. То есть, не нужно на проверку всех собственников и правомерность предыдущих сделок по квартире привлекать риелтора, который за эту услугу берет немалые деньги. Есть уверенность в отсутствии незаконных перепланировок жилья, так как оно являлось залоговым имуществом банка и проверялось его сотрудниками;
  • для продающей стороны поиск покупателя квартиры с обременением можно возложить на залогодержателя;
  • при покупке залоговой недвижимости с участием банка, оформлением необходимой документации занимается непосредственно кредитор.

Но есть и свои минусы у такой процедуры. Они связаны, в основном, с бюрократической сложностью сделки из-за появления третьего участника купли-продажи, а также с недобросовестными продавцами. Отрицательными моментами являются:

  • длительность и сложность процесса продажи, что связано со сменой заемщика или закрытием кредитного остатка по квартире;
  • при насильственной продаже жилья через суд высока вероятность оспаривания бывшим собственником правомерности судебного решения и законности реализации квартиры с торгов в пользу последнего. Претензии предыдущего владельца могут основываться на невыгодности условий сделки либо несоответствии параметров недвижимости прописанным в договоре и подобных нюансах;
  • прошлый собственник квартиры с обременением может заявить о личном банкротстве и чинить препятствия к вселению нового собственника;
  • сделка может быть признана незаконной по причине прописки в квартире несовершеннолетних детей. Как правило, такая недвижимость не подлежит принудительному изъятию и продаже. Но иногда родители по каким-либо причинам не регистрируют ребенка отдельно, а он получает автоматическую прописку по месту регистрации матери;
  • при произведенной незаконно и втайне от залогодержателя перепланировке квартиры, новому собственнику придется восстанавливать недвижимость до исходных параметров либо самостоятельно перерегистрировать в соответствующих органах.

Перечислены основные трудности при покупке жилья с обременением, но зачастую они компенсируются выгодой предложения. Очень многое зависит от способов купли/продажи кредитной недвижимости.

Сделка с участием залогодержателя

Купля/продажа жилья с обременением при участии залогодержателя полностью сопровождается последним при содействии аккредитованного риелтора. Для этой процедуры надежнее всего будет арендовать 2 банковских ячейки, в которых разместить: сумму на остаток по кредиту для банка и оставшиеся деньги для бывшего владельца (согласно договору).

Читать еще:  Госпошлина за регистрацию договора при купле — продаже квартиры

После погашения долга залогодержателю, он выдает справку для нотариуса, подтверждающую отсутствие задолженности, затем квартира подлежит выводу из реестров ипотеки и снятию с нее обременения. Затем сделка фиксируется в договоре купли/продаже, производится вторая часть выплаты стоимости квартиры и оформляются правоустанавливающие документы на нового собственника жилья.

При такой покупке квартиры, кредитная организация выступает гарантом сохранности денег покупателя, предоставляя ему в пользование ячейку.

Покупка недвижимости в кредит

При приобретении недвижимости с обременением в кредит, брать его рекомендуется в той же финансовой организации. Обычно для таких заемщиков предлагаются льготные условия: ниже ставка, уменьшенный первоначальный взнос и быстрое оформление.

Выбрать залоговую квартиру можно на банковских сайтах, куда обычно помещают информацию о балансовой недвижимости, не проданной с торгов. Стоимость ее в этом случае будет рыночной, но возможны небольшие дисконты.

Купить жилье можно и с торгов. Такая недвижимость, как правило, оценена ощутимо дешевле среднерыночной стоимости ввиду принудительного изъятия у заемщика. Информацию о торгах размещают на банковских сайтах и в специализированных СМИ. Но такая покупка связана с перечисленными выше рисками.

Сама процедура приобретения квартиры с обременением в кредит происходит по такой схеме: при удовлетворительных результатах проверки платежеспособности, кредитной истории и документов покупателя, банк соглашается кредитовать. Далее погашается существующий заем и оформляется новый.

Приобретение недвижимости у заемщика

Возможен вариант покупки квартиры с обременением напрямую у хозяина, но с непременным согласием кредитной организации. Это предполагает оплату заемщику всей стоимости жилья либо суммы, требуемой для погашения долга банку. После закрытия кредитного остатка, с недвижимости снимают обременение, и совершается обычная сделка купли/продажи. Но внесение аванса до вывода жилья из залога чревато отказом настоящего собственника от дальнейшей продажи. Доказать передачу денег будет сложно, если не заключался предварительный договор, фиксирующий полностью суть сделки.

Может быть выкуплена квартира непосредственно и долг за нее. То есть, происходит покупка недвижимости вместе с обременением («переуступка долга»). Суть ее заключается в передаче заемщиком своих кредитных обязательств и права собственности на жилье за определенное вознаграждение.

Стоит ли покупать квартиру с обременением

Если купля/продажа квартиры с обременением происходит по доброй воле, то она представляет собой достаточно выгодное предприятие: банк возвращает задолженность по кредиту (иногда – с процентами), с продавца снимается обременительный долг, а покупатель получает желанное жилье (зачастую – дешевле).

Правда, процедура имеет свои особенности и риски, но избежать их возможно, придерживаясь следующих рекомендаций:

  • все действия согласовывать с залогодержателем (помимо продавца);
  • уточнить в Росреестре сведения о хозяине и квадратуре недвижимости;
  • передача денег должна производиться посредством банковских ячеек;
  • любые расчеты обязательно сопровождать распиской;
  • следует ознакомиться с выпиской из домовой книги на предмет регистрации не заявленных продавцом жильцов;
  • не передавать заемщику денег на досрочное погашение кредита без заключения предварительного договора;
  • лучше риски сделки и все свои шаги обсудить с опытным юристом.

Если быть начеку и не поддаваться излишней доверчивости – от потенциально выгодной сделки не стоит отказываться.

Риски: самостоятельное оформление

Покупка недвижимости под залогом может быть оформлена самостоятельно. Юристы рекомендуют:

  • тщательно ознакомиться с оригиналами документов на приобретаемую собственность;
  • выяснить у продавца наличие письменного разрешения кредитора на продажу, в случае сомнений — самостоятельно обратиться в банк;
  • не торопиться с передачей аванса;
  • в договоре купли-продажи внести конкретные сроки выписки проживающих, передачи ключей от квартиры;
  • причитающиеся денежные средства лучше разместить в арендованной банковской ячейке, доступ к которой продавец получает только после завершения сделки.

Сама процедура оформления сделки приобретения залоговой недвижимости в ипотеку сложная, и конечно же проще, когда банк-залогодержатель и банк покупателя совпадают. Но главным требованием банков, кроме Сбербанка, является наличие первоначального взноса, способного полностью погасить сумму долга продавцов. Сбербанк, пока единственный банк, кто берет на себя риски. И сделка проходит своеобразно. Сначала заводят в существующую ипотеку покупателей, то есть регистрируют ипотеку продавцов еще и на покупателей (должники теперь и продавцы и покупатели), затем после регистрации первого залога, второй этап — снятие обременения (залога) по письму Сбербанка с одновременной регистрацией договора ипотеки. Договор ипотеки регистрируется с представителем Сбербанка, госпошлина — 1000 рублей делится на количество участников договора (например, банк, и два покупателя оплачивают по 334 на каждого).

Для сопровождения сделки лучше обратиться к опытному юристу или получить у него всестороннюю консультацию.

Правила и особенности покупки квартиры на торгах по банкротству

Перечень основных правил и особенностей, которые нужно учитывать всем, кто планирует приобрести квартиру на торгах:

  • Регистрация. Каждый новый участник торгов в обязательном порядке проходит регистрацию. Без этого он не будет допущен к аукциону. Чтобы зарегистрироваться мало просто подготовить паспорт, нужно еще и доказать, что у человека действительно есть деньги – необходима выписка со счета в банке. Это вполне логичное требование, так как оно помогает отсеивать всех, кто хотел бы купить жилье, но не имеет для этого достаточной суммы.
  • Депозит. После регистрации, непосредственно перед очередными торгами, на которых человек планирует участвовать, нужно будет внести определенные депозит. Это сумма залога, указывающая на то, что клиент действительно участвовать на торгах. Сумма такого депозита-залога может варьироваться в очень широких пределах, но чаще всего она находится на уровне до 200 тысяч рублей.
  • Участие. Даже если клиент является единственным участником, торги все равно состоятся. Это, к слову, самый идеальный вариант, так как появляется возможность выкупить жилье за минимальную цену, которая нередко составляет около 50% от рыночной.
  • Требования к участнику. Зарегистрироваться на торгах и купить жилье может абсолютно любой человек, при условии, что он является совершеннолетним гражданином РФ.

Как проходят торги

Выбрав каким образом купить залоговую квартиру, стоит узнать, как проходит участие в торгах. Есть несколько особенностей, о которых вы вероятно никогда раньше не слышали.

Организаторы размещают пресс-релиз о будущих публичных торгах в периодических изданиях, которые являются официальными информационными источниками органов исполнительной власти в соответствующем субъекте России. Данная информация должна быть опубликована не раньше, чем за 2 месяца, но не позже чем за 1 месяц до даты организации аукциона. В пресс-релизе содержатся все необходимые данные: когда, во сколько и где будет проходить мероприятие. Также объявление включает описание предлагаемого к продаже имущества, стартовую продажную стоимость.

Когда торги могут не состояться? По двум причинам, которые служат основаниями для признания аукциона несостоявшимся: если нет желающих предложить начальную стоимость, или если на торги подали заявки менее 2 человек.

После несостоявшегося мероприятия организуют повторное через 1 месяц. Стоимость непроданного имущества будет снижена на 15%. Если вы покупаете квартиры, которые получены за долги банком, только в качестве инвестиции и хотите приобрести их по максимально низкой цене, просто не участвуйте в первых торгах. В случае объявления повтора вы точно выиграете в цене. Помните, что перед торгом вы не можете осмотреть помещение, поэтому вы практически будете покупать «кота в мешке».

Чтобы стать участником торгов вам понадобятся:

  1. отсканированные копии всех страниц паспорта,
  2. электронно-цифровая подпись (ЭЦП),
  3. нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки (если есть зарегистрированный брак).

Электронно-цифровая подпись необходима для оформления заявки на участие, поскольку ее функция – придать паспорту, заявлению и другим документам законную силу. ЭЦП – это то же самое, что обычная подпись, но в электронном виде на USB-флеш-накопителе. Электронную подпись изготавливают и выдают авторизованные удостоверяющие центры. Для получения ЭЦП нужно отослать заявление, паспорт, страховое свидетельство, ИНН. Оформление платное, стоимость в районе 1000 – 3500 рублей. Финальным этапом оформления будет активация подписи по инструкции, а также установка системы криптографической защиты информации.

Сколько длится регистрация на участие в аукционе продажи квартир банками?

Заявка для регистрации и аккредитация на электронной торговой площадке рассматривается до 5 дней.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector