Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

ТЕМА 8. ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Подходы к оценке недвижимости

Необходимость определения стоимости квартиры, дома или производственного помещения может возникнуть во многих случаях. Например это может быть оформление ипотеки, вступление в наследство, оформление залога и т.д.

В связи с этим можно выделить различные подходы к оценке недвижимости. В разных ситуациях соответственно применяются и разные способы, а порой и их сочетания.

Всего их 3: затратный, доходный и сравнительный. Вкратце подходы к оценке объектов недвижимости можно охарактеризовать следующим образом:

4.2. Затраты на создание объектов недвижимости

4.2.1. Затраты на воспроизводство (без учета износа и устареваний) – затраты на создание копии существующего объекта с использованием того же строительного проекта и аналогичных строительных материалов (без учета износа и устареваний объекта оценки).

Синонимы: полная стоимость воспроизводства, стоимость воспроизводства

4.2.2. Затраты на замещение (без учета износа и устареваний) – затраты на строительство объекта с аналогичной или сопоставимой полезностью, с применением конструкции и материалов, используемых на рынке в настоящее время (без учета износа и устареваний объекта оценки). Синонимы: полная стоимость замещения, стоимость замещения.

4.2.3. Часто при определении величины затрат на замещение (воспроизводство) используют стоимостные данные, относящиеся к ретроспективному периоду и требующие индексации (см. п. 2.12).

Типы основных индексов, применяемые в оценочной практике для расчета величины затрат на воспроизводство и замещение улучшений земельного участка:

Таблица 11.

№ п/пНаименованиеКомментарий
1Средний индекс изменения цен для России в целом.Наиболее укрупненный индекс, теоретически, обеспечивающий наименьшую точность расчетов.
2Индексы изменения цен на строительно-монтажных работы в региональном разрезе
3Индексы изменения цен по конструктивным системам в региональном разрезеИндекс, наиболее полно учитывающий характеристики конкретного объекта строительства, теоретически, обеспечивающий наибольшую точность расчетов.

В качестве индексируемой величины могут использоваться:

  • данные справочников цен в строительстве,
  • данные бухгалтерского учета по конкретному объекту,
  • данные, полученные с открытого рынка по сопоставимым объектам строительства.

При использовании данных бухгалтерского учета, как правило, в качестве индексируемой величины выбирается первоначальная балансовая стоимость, что позволяет получить величину затрат на замещение или воспроизводства без учета износов и устареваний.

Первоначальная балансовая стоимость (первоначальная стоимость) – сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов, отраженная в бухгалтерском учете организации.

Остаточная балансовая стоимость (остаточная стоимость) – разница между первоначальной стоимостью основного средства и начисленной амортизацией за период между датой постановки на баланс и отчетной датой, отраженная в бухгалтерском учете инвентарной позиции.

4.2.4. Сверх улучшения – элементы объекта недвижимости, вклад в стоимость которых меньше затрат на их создание.

4.2.5. На что обратить внимание в оценочной практике:

  • при определении рыночной стоимости моделируется поведение типичных рыночных субъектов. Типичный покупатель, прежде всего, ориентируется на полезность объекта, а не на применявшиеся при его создании материалы и технологии. По этой причине определение рыночной стоимости объектов недвижимости по затратному подходу к оценке, как правило, основывается на затратах на замещение;
  • как правило, для одного и того же объекта величина затрат на замещение меньше величины затрат на воспроизводство.

Оценка недвижимости сравнительным методом

Для сопоставления цен предусмотрен сравнительный метод оценки недвижимости. Для точного результата необходима тщательная проработка рыночных аналогов и знание сферы. Алгоритм методики прост:

  • Изучение рынка и данных о совершенных сделках.
  • Аналитика информативной базы для подтверждения правдивости и правильности сделок.
  • Поиск схожих объектов для анализа.
  • Детальное сравнение цен и прочих параметров.

Методы сравнительного подхода к оценке недвижимости действенны при рассмотрении актуальных показателей. Берутся только цены настоящих сделок и действительных продаж, которые были заключены в недавнее время. Это базовая методика для андеррайтинга (оценки страховых рисков) в жилищном кредитовании и ипотеке. Если вам необходима помощь в оценке собственности, выбирайте агентства, использующие различные методики. Для вас подберут максимально подходящий вариант, исходя из поставленных задач.

Сравнительная методика обеспечивает информированность покупателя, и дает возможность приобрести недвижимость не дороже стоимости актуальных, аналогичных предложений

Затратный подход оценки недвижимости

Затратный подход оценки недвижимости включает в себя комплекс методов, которые направлены на установление затрат, которые должен будет понести потенциальный покупатель, если ему придется восстанавливать объект или даже поменять его, с учетом большого износа. При этом подходе изначально высказывается предположение, что приобретателю не придется платить за готовый объект выше, чем если ему придется создавать иной объект, который по полезности будет аналогичен. Для применения этого подхода собирается следующая информация:

  • размер заработной платы;
  • размер накладных расходов;
  • сколько придется потратить на оборудование;
  • установленные норма прибыли застройщиков в данной местности;
  • стоимость строительных материалов на рынке.

Затратный подход является наиболее целесообразным или единственным методом оценки в таких случаях, как:

  • анализ эффективности использования земли;
  • обоснование необходимости обновления действующего объекта;
  • решение задач налогообложения;
  • оценка зданий специального назначения;
  • решение задач страхования объекта;
  • технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
  • при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
  • при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Есть у этого подхода и свои недостатки:

  1. Затраты на проведение оценочных работ не всегда сопоставимы с другими подходами.
  2. Чтобы достичь наиболее точный результат оценивания, нужно очень сильно потратиться на издержки по затратам труда.
  3. Рассчитать стоимость, в которую обойдется воспроизводство старых строений очень сложно.
  4. Трудно установить размер накопленной изношенности старых построек и сооружений.
  5. Оценивать участок земли нужно отдельно от расположенных на нем строений. Это делает процедуру более трудозатратной.
  6. Оценивать земельные участки земли в нашей стране сопряжены с объективными сложностями.

Затратный подход имеет следующие этапы оценки:

  • Рассчитывается стоимость участка земли. При этом учитывается ее наиболее эффективное использование (Сз).
  • Рассчитывается стоимость замещения (Сзам) или восстановительной стоимости (Свс).
  • Рассчитывается накопленный всевозможный износ (Сизн):
  1. физический, который связан со понижением работоспособности исследуемого объекта из-за естественного физического устаревания, а также под воздействием внешних неблагоприятных факторов;
  2. функциональный, который связан с несоответствием требованиям, предъявляемым современными требованиями к объектам такого предназначения;
  3. внешний, который связан с изменением внешних экономических факторов.
  • Рассчитывается стоимость объекта, при которой учитывается накопленный износ (Сон). Этот расчет строится на разнице между стоимостью замещения или восстановительной стоимости и стоимостью всевозможного износа: Сон=Сзам-Сизн.
  • Установление конечной стоимости изучаемого объекта. Это делается путем сложения стоимости участка земли недвижимости и стоимость объекта: Сит= Сз+Сон.

Вывод

В этих условиях, по мнению автора, наиболее надежным подходом к оценке и управлению стоимостью объектов жилья является доходный с использованием метода дисконтированных денежных потоков, где в качестве ставки дисконтирования применяется средневзвешенная стоимость капитала (рассчитана путем использования методики А. Дамодарана и модели CAPM). Горизонтом расчета чистого денежного потока от всего капитала следует принимать значения не более пяти лет с применением показателя стоимости в постпрогнозный период. В результате оценки жилой недвижимости, с одной стороны, учитываются среднесрочные тенденции, а с другой – оценка не подвергается краткосрочным предельным колебаниям показателей жилищного рынка (так как они оказывают несущественное влияние на безрисковые ставки и дефолт-спред, который зависит от кредитного рейтинга девелоперов.

p, blockquote 16,0,0,0,0 —> p, blockquote 17,0,0,0,1 —>

Читать еще:  Как получить налоговый вычет при покупке доли в квартире?

Источник: Ермилова М.И. МОДЕЛИРОВАНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ МИРОВОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ // Финансовый менеджмент, 2017, № 6 Модель оценки капитальных активов — CAPM Большинство крупных западных компаний используют для оценки стоимости бизнес-проектов теоретическую модель, жизнеспособность которой до сих пор оспаривается ведущими экономистами. Теория арбитражного ценообразования (Arbitrage Pricing Theory — APT) Наравне с моделью САРМ была разработана другая модель определения ожидаемой доходности актива или портфеля активов — теория арбитражного ценообразования (Arbitrage Pricing Theory — APT). ​Модель внутреннего «пузыря» Модель внутренних «пузырей» основывается на простом соотношении, связывающим временной ряд курса акции с временным рядом дивидендных выплат в предположении, что требуемая ставка доходности, используемая в качестве ставки дисконтирования, постоянна. Налог на владение несколькими объектами недвижимости Индексы глобальной конкурентоспособности финансового рынка ​Как асимметрия информации мешает эффективной работе рынка капитала Влияние глобализации на финансовые рынки Финансовая грамотность населения и индекс финансовой грамотности Измерение человеческого капитала

Постановка задачи

На этом этапе заказчик должен не только прийти в оценочную компанию и оставить заказ на оценку, но и провести подготовку объекта к экспертизе. Необходимо убрать помещение, так как в отчет об оценке войдут фотографии объекта. Вторым важным этапом является подготовка документов, касающихся объекта: технический и кадастровый паспорта, правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, завещание, договор дарения и т.п.), выписка из ЕГРН, паспорт собственника и другие документы, список которых можно уточнить у специалиста.

Важно помнить, чем больше информации получит оценщик, тем более точным будет результат проверки, отраженный в отчете.

Что именно определяет оценщик?

Pынoчнaя cтoимocть

Это цeнa, зa кoтopyю недвижимость мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Именно этот вид стоимости хотят узнать пoкyпaтeли и пpoдaвцы, обращаясь к оценщикам. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa — находят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy.

Kaдacтpoвaя cтoимocть

Это стоимость, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

Ликвидaциoннaя cтoимocть

Это цeнa, пo кoтopoй мoжнo быстро продать объект недвижимости. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя (обычно cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны).

Coглacнo ФCO № 2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

Инвecтициoннaя cтoимocть

Этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx, то есть это стоимость, за которую можно купить объект недвижимости, чтобы получать с него доход. Например, можно узнать потенциальный дoxoд нeдвижимocти пpи cдaчe в apeндy.

Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй. Она учитывает вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм.

Что важно учитывать при проведении оценки?

Оценка недвижимости является сложным процессом, который требует наличия экспертных знаний в этой области. Причём привлекаемый специалист должен хорошо разбираться не только в типах строений, в том, в каком состоянии они находятся, но и в рыночных реалиях, понимать, есть ли тенденции к падению цен, к повышению или к стагнации.

Необходимо принимать во внимание также фактор определённой погрешности. Он всегда будет, потому что рынок во многом субъективен. Цена на конкретное имущество может определяться не только его объективной стоимостью, а ещё и рекламой, грамотной работой с таким объектом риелтора, срочностью сделки и другими факторами.

Нельзя забывать и о том, что свободный рынок до определённой степени остаётся стихийным явлением. На цены влияют новости, поведение разных участников, всевозможные форс-мажоры. К тому же ситуация постоянно меняется. Как правило, оценка коммерческой недвижимости остаётся актуальной совесем непродолжительный период, затем тепень погрешности начинает возрастать. И уже через 6-8 месяцев такие данные будут представлять интерес преимущественно в плане отчётности или для анализа тенденций.

Поэтому заказывать подобную услугу имеет смысл тогда, когда вам нужны соответствующие данные. Производить предварительную оценку стоит, если вы хотите провести предупреждающий анализ сильных и слабых сторон предстоящей сделки, например.

Выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки?

Книга — концентрат из практических навыков и знаний по теме выбора и покупки коммерческой недвижимости.

Для кого написана и кому будет полезна эта книга:

  • Инвесторам, которые планируют покупку коммерческой недвижимости для сдачи в аренду или перепродажи;
  • Собственникам бизнеса, которые планируют приобретение объекта недвижимости для собственного бизнеса.
  • Риелторам, которые хотят повысить экспертность в области работы с коммерческой недвижимостью.

От того, какой объект недвижимости вы выберете, по какой цене и на каких условиях заключите договор, будет зависеть – какую доходность принесет инвестиция, насколько быстро вы сможете сдать помещение в аренду и как дорого сможете его продать.

При этом в работе по подбору и покупке помещения нет никакой «магии». В книге подробно разобраны все этапы этого процесса, который основан на цифрах и трезвом расчете – от теоритической подготовки до конкретных практических действий.

Также в книге вы найдёте ссылки на скачивание множества полезных материалов: калькулятора для расчета окупаемости и доходности, шаблонов документов, справочников и ссылок на полезные ресурсы.

УТВЕРЖДЕН
приказом Минэкономразвития России
от 17 ноября 2016 года N 722

«Определение инвестиционной стоимости (ФСО N 13)»

I. Общие положения

1. Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» (далее — ФСО N 1), «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» (далее — ФСО N 3) и определяет требования к определению инвестиционной стоимости.

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки применяется субъектами оценочной деятельности при проведении оценки инвестиционной стоимости.

3. Понятие инвестиционной стоимости определено в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст.3813; 2002, N 46, ст.4537; 2006, N 31, ст.3456; 2010, N 30, ст.3998; 2011, N 1, ст.43; 2014, N 30, ст.4226; 2016, N 27, ст.4293) (далее — Федеральный закон N 135-ФЗ).

При определении инвестиционной стоимости объектов оценки рассчитывается объем денежных средств, отражающий полезный эффект от использования объекта оценки для конкретного лица или группы лиц (способность объекта оценки удовлетворять потребности конкретного лица или группы лиц) при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под инвестиционными целями использования объекта оценки понимаются цели конкретного лица или группы лиц, направленные на достижение определенного полезного эффекта от использования объекта оценки и обусловленные свойствами этого объекта и (или) условиями для конкретного лица (группы лиц), связанными с использованием объекта оценки, специфическими условиями возможной сделки с объектом оценки (например, объект не выставляется на открытый рынок, стороны сделки являются аффилированными лицами) либо наличием определенных правоустанавливающих документов или правовых актов, действительных исключительно для конкретного лица (группы лиц) во взаимоотношении с объектом оценки.

Полезный эффект от использования объекта оценки может быть реализован в получении различных экономических выгод (например, прибыль, дополнительное увеличение дохода, прирост стоимости имущества).

Применение понятия «инвестиционная стоимость», используемого для целей настоящего Федерального стандарта оценки, не следует отождествлять с понятием «инвестиционная деятельность».

Читать еще:  Ипотека для бедных: условия оформления в 2021 году

II. Объекты оценки

4. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки объектами оценки могут выступать объекты оценки, указанные в Федеральном законе N 135-ФЗ, оцениваемые с учетом полезного эффекта от их использования для конкретного лица или группы лиц, при этом возможность совершения сделок в отношении соответствующих объектов оценки может не учитываться.

III. Общие требования к проведению оценки

5. В отчете об оценке должны быть указаны сведения об обстоятельствах, обуславливающих определение инвестиционной стоимости объекта оценки.

6. Задание на оценку должно содержать следующую дополнительную к указанной в ФСО N 1 информацию:

а) сведения о конкретном лице (группе лиц), в интересах которого определяется инвестиционная стоимость объекта оценки;

б) сведения о предполагаемом использовании объекта оценки конкретным лицом или группой лиц, в интересах которых осуществляется оценка, после даты оценки (в том числе в составе иного имущества);

в) сведения о предполагаемом периоде использования объекта оценки конкретным лицом (группой лиц);

г) сведения об ожидаемой (конкретным лицом, в том числе заказчиком оценки) доходности функционирования или использования объекта оценки и (или) о предполагаемом полезном эффекте от использования объекта оценки конкретным лицом и (или) группой лиц (например, прибыль или дополнительное увеличение дохода, обусловленные использованием объекта оценки, прирост стоимости имущества);

д) иные существенные факторы, относящиеся к объекту оценки, к обстоятельствам конкретного лица (группы лиц), обуславливающие предполагаемый полезный эффект от использования объекта оценки конкретным лицом и (или) группой лиц (при наличии таковых).

7. Задание на оценку может содержать следующую дополнительную к указанной в ФСО N 1 информацию:

а) сведения о возможностях финансирования работ и (или) услуг, связанных с объектом оценки, отличных от сложившихся на рынке на дату оценки;

б) сведения об объеме планируемых инвестиций, сроке (периоде) инвестирования (в случае предполагаемого изменения функционирования или использования объекта оценки);

в) сведения о рисках функционирования или использования объекта оценки в соответствии с его предполагаемым (в соответствии с заданием на оценку) функционированием или использованием;

г) сведения о связанных с местоположением объекта оценки характеристиках объекта оценки или его компонентов, влияющих на его привлекательность для конкретного покупателя;

д) сведения о правовом статусе объекта оценки, отличном от сложившихся на рынке на дату оценки, или возможности его изменения в соответствии с нуждами конкретного пользователя;

е) иные особые условия и обстоятельства.

8. В разделе основных фактов и выводов отчета об оценке инвестиционной стоимости объекта оценки, помимо сведений, предусмотренных ФСО N 3, указываются особенности применения определенной инвестиционной стоимости, связанные с инвестиционными целями использования объекта оценки конкретным лицом (группой лиц), в интересах которого (которой) определена инвестиционная стоимость.

IV. Применяемые подходы и методы

9. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки применяется методология доходного подхода с учетом положений, содержащихся в федеральных стандартах оценки, устанавливающих требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки, и задания на оценку. При определении потока доходов необходимо учитывать конкретные инвестиционные цели использования объекта оценки.

V. Допущения, используемые при оценке инвестиционной стоимости

10. При оценке инвестиционной стоимости в рамках допущений могут быть указаны характеристики, свойства и (или) критерии, уточняющие будущее состояние объекта оценки, рыночной конъюнктуры или иных факторов, прямо или косвенно влияющих на стоимость объекта оценки. В случае наличия предпосылок к изменению характеристик (свойств) объекта оценки, имеющихся на дату оценки согласно информации, представленной заказчиком оценки, осуществление оценки объекта оценки должно производиться с учетом этих изменений.

11. При оценке инвестиционной стоимости объекта оценки могут учитываться факторы, приводящие к возникновению дополнительного элемента стоимости объекта оценки, создаваемого за счет сочетания нескольких активов (имущество, нематериальные активы и (или) имущественные права) с объектом оценки, когда объединенная стоимость может оказаться выше (или ниже), чем сумма стоимостей отдельных активов.

VI. Заключительные положения

12. В случае расхождений между требованиями настоящего Федерального стандарта оценки с требованиями других федеральных стандартов оценки приоритет имеет настоящий Федеральный стандарт оценки.

Консультация по услугам

Менеджеры компании с радостью ответят на ваши вопросы, произведут расчет стоимости услуг и подготовят индивидуальное коммерческое предложение

Классификация методов оценки

В соответствии со стандартом «компания должна выбрать такой метод оценки, который был бы уместен в данных обстоятельствах, для которого существовало бы достаточно информации для оценки справедливой стоимости и который позволил бы компании в большей степени использовать рыночные данные и в меньшей степени нерыночные допущения и предположения». (МСФО (IFRS) 13, п. 61.)

МСФО (IFRS) 13 в п. 62 определяет три основных метода оценки для определения справедливой стоимости активов или обязательств:

  1. рыночный подход;
  2. доходный подход;
  3. затратный подход.

В рамках этих подходов существуют виды оценки, которые применяются в зависимости от типа актива (обязательства). Их мы и рассмотрим далее.

Сразу стоит отметить, что указанные подходы не могут одновременно применяться ко всем активам и обязательствам. При расчете справедливой стоимости актива (обязательства) компания может использовать один или несколько подходов в зависимости от характеристики оцениваемого объекта и наличия необходимых и достаточных данных для оценки. Например, если компания определяет справедливую стоимость активов или обязательств, которые котируются на регулируемом рынке, то в данном случае достаточно использовать только один рыночный подход. Если же компания производит оценку бизнеса, то будет более правильным использовать несколько подходов. При использовании нескольких подходов полученные результаты, как правило, оцениваются и взвешиваются и рассчитывается разумный диапазон справедливой стоимости. Справедливая стоимость будет представлять собой ту величину в пределах данного диапазона, которая является наиболее репрезентативной в сложившихся обстоятельствах. (МСФО (IFRS) 13, п. 63.)

В таблице ниже представлены основные подходы и их виды.

Рыночный подход

Доходный подход

Затратный подход

Метод сравнения сопоставимых компаний (guideline company method) в основном используется при оценке финансовых инструментов

Метод дисконтирования денежных потоков (discounted cash flow method) — наиболее популярный метод в рамках доходного подхода; чаще всего используется при оценке бизнеса

Метод скорректированных чистых активов (adjusted nets assets method) может использоваться при оценке бизнеса

Метод сравнения сопоставимых сделок (comparable transactions method) используется при оценке различных активов, котируемых на ре­гулируемом рынке

Метод освобождения от роял­ти (relief from royalty method) используется при оценке нематериальных активов, например торговых знаков, патентов

Метод стоимости замещения (current replacement cost method) в основном используется при оценке основных средств

Метод сравнения прямых продаж (direct sales comparison method) в основном используется при оценке коммерческой недвижимости

Метод избыточных прибылей (multi-period excess earnings method) используется при оценке гудвилла и нематериальных активов

Рыночный подход

Рыночный подход МСФО (IFRS) 13 определяет как «метод оценки, который использует цены и другие данные, основанные на результатах рыночных сделок, связанных с участием идентичных или сопоставимых активов и обязательств, или группы активов и обязательств (например, бизнес)».

Рыночный подход: достоинства и недостатки

Достоинства

Недостатки

Данный подход наиболее точно отражает рыночную стоимость активов (обязательств) или бизнеса

Не всегда возможно определить основной рынок для определенных видов сделок

При использовании данного подхода в наименьшей степени применяются нерыночные оценки и допущения

Могут быть сложности в оценке сопоставимых рыночных сделок из-за отсутствия общедоступной информации

Читать еще:  Расширенная выписка ЕГРН. Содержание, особенности и отличия от обычной

Данный подход наилучшим образом определяет справедливую стоимость в соответствии с трактовкой стандарта

Возможно допущение грубых ошибок в применении корректировок к выбранным рыночным сделкам — аналогам

Справедливая стоимость, рассчитанная с помощью рыночного подхода, подвержена изменению из-за волатильности рынка (например, снижается рыночная капитализация компании вследствие ухудшения экономической ситуации в стране)

Основные шаги при применении рыночного подхода (на примере метода сравнения сопоставимых сделок):

  1. проводится анализ и изучение рынка, а также сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект;
  2. осуществляется поиск и идентификация аналогичных (сопоставимых) сделок на рынке;
  3. после нахождения аналогичных сделок производится сопоставление их с оцениваемым объектом;
  4. к выбранным сделкам применяются корректировки для сближения с оцениваемым объектом;
  5. определяется справедливая стоимость оцениваемого объекта.

Доходный подход

Доходный подход МСФО (IFRS) 13 определяет как «метод оценки, который приводит будущие денежные доходы и расходы („денежные потоки“) к текущей (дисконтированной) стоимости. Справедливая стоимость определяется исходя из текущих ожиданий рынка о будущих денежных потоках».

Доходный подход: достоинства и недостатки

Достоинства

Недостатки

Стоимость актива или бизнеса равна текущей стоимости всех будущих выгод, генерируемых данным активом или бизнесом

Прогноз будущих денежных потоков может отличаться от фактических результатов

Входящие данные, используемые в модели, могут быть изменены в зависимости от специфики оцениваемого объекта или бизнеса (например, премия за риск, прогнозируемый рост, прогнозируемый уровень денежного потока и т. д.)

Компания может неправильно выбрать ставку дисконтирования или неправильно оценить рискованность будущих денежных потоков, что серьезно может повлиять на расчет справедливой стоимости

Расчет модели довольно прост, и следствием этого может быть:

Рассмотрим некоторые примеры использования доходного подхода.

Метод дисконтирования денежных потоков (Discounted cash flow method)

Метод дисконтирования денежных потоков определяет стоимость актива или бизнеса путем расчета его стоимости в зависимости от ожидаемых доходов за будущие периоды, приведенных к текущему периоду.

Основные шаги при применении метода дисконтирования денежных потоков:

  1. определяется актив или группа активов и обязательств (бизнес), подлежащих оценке;
  2. определяется прогнозный период (например, пять лет);
  3. прогнозируются будущие денежные потоки, которые будут генерироваться оцениваемым активом или бизнесом (как правило, используются денежные потоки после уплаты налогов; будущие денежные потоки определяются на основе различных сценариев с учетом разной степени вероятности);
  4. определяется ставка дисконтирования (она выбирается исходя из стоимости денег во времени и рисков, связанных с будущими денежными потоками; выбор подходящей ставки дисконтирования является одной из спорных тем, возникающих в процессе оценки);
  5. будущие денежные потоки за прогнозный период приводятся (дисконтируются) к текущей стоимости с использованием соответствующей ставки дисконтирования, таким образом рассчитывается приведенная стоимость актива за прогнозный период;
  6. определяется текущая стоимость будущих потоков в постпрогнозный период (терминальная стоимость), если в этом есть необходимость;
  7. определяется справедливая стоимость бизнеса путем суммирования приведенной и терминальной стоимости (то есть суммирования всех текущих стоимостей будущих денежных потоков в прогнозный и постпрогнозный периоды).

Пример 1
Расчет справедливой стоимости методом дисконтирования денежных потоков (доходный подход)

Приведенная ниже модель позволяет рассчитать справедливую стоимость бизнеса при использовании метода дисконтирования будущих денежных потоков.

Год 1

Год 2

Год 3

Год 4

Год 5

Последующие годы

Прибыль до вычета налогов и уплаты процентов (Earnings before interests and taxes, или EBIT)

Налог на прибыль

B1 = A1 ×
× ставка налога на прибыль

B2 = A2 ×
× ставка налога на прибыль

B3 = A3 ×
× ставка налога на прибыль

B4 = A4 ×
× ставка налога на прибыль

B5 = A5 ×
× ставка налога на прибыль

Прибыль после налогообложения

Амортизация ОС и НМА (Depreciation and amortization)

Увеличение оборотного капитала (increase in working capital)

Капитальные расходы (capital expenditure)

Денежные потоки после уплаты налогов (after tax cash flow)

F1 = A1 −
− B1 + C1 − D1 − E1

F2 = A2 −
− B2 + C2 − D2 − E2

F3 = A3 −
− B3 + C3 − D3 − E3

F4 = A4 −
− B4 + C4 − D4 − E4

F5 = A5 −
− B5 + C5 − D5 − E5

Фактор текущей стоимости (при ставке дисконтирования x %)

Текущая стоимость будущих денежных потоков («приведенная стоимость») в прогнозный период (год 1 — год 5)

Текущая стоимость
будущих денежных
потоков в постпро­гнозный период
(«терминальная стоимость») (год 6 и далее)

Справедливая стоимость бизнеса (Business enterprise value, или BEV)

Справедливая стоимость бизнеса =
= F1 × y1 + F2 × y2 + F3 × y3 + F4 × y4 + F5 × y5 + G

* G — терминальная стоимость, то есть стоимость будущих денежных потоков, ожидаемых за пределами периода прогнозирования при условии постоянного и стабильного темпа прироста.

Метод освобождения от роялти (Relief from royalty method)

Этот метод обычно используется для оценки стоимости нематериальных активов, которые могут быть лицензированы, то есть передаваться третьим лицам на определенный срок за определенное вознаграждение (роялти), например торговые знаки, лицензии, патенты. Роялти обычно выражается в процентах от общей выручки, полученной от продажи товаров, произведенных с использованием нематериального актива. Размер роялти определяется на основании анализа рынка. Этот метод несет черты как доходного, так и рыночного подхода.

Согласно данному методу справедливая стоимость нематериального актива представляет собой текущую стоимость будущих лицензионных платежей («приведенную стоимость») в течение экономического срока службы актива, которую заплатила бы компания, если бы не владела данным нематериальным активом («освобождение от роялти»).

Основные шаги при применении метода освобождения от роялти:

  1. определяется нематериальный актив, подлежащий оценке;
  2. определяется срок полезного использования нематериального актива, который может быть как конечным, так и неопределенным во времени (МСФО (IAS) 38, п. 88.); также следует помнить, что юридический и экономический срок полезного использования могут не совпадать, поэтому необходимо делать реалистичный прогноз относительно срока использования актива;
  3. составляется прогноз объема продаж, связанный с использованием нематериального актива в течение срока полезного использования;
  4. определяется ставка роялти на основании анализа данных о сопоставимых рыночных сделках (если такая информация отсутству­ет, можно использовать справочники с базами данных о ставках роялти на аналогичные активы, подобные справочники можно найти в интернете или в различных периодических изданиях, специализирующихся на оценке);
  5. рассчитывается сумма роялти путем умножения ставки роялти на прогнозируемый объем продаж;
  6. определяется ставка дисконтирования;
  7. будущие денежные потоки приводятся (дисконтируются) к текущей стоимости нематериального актива с использованием соответствующей ставки дисконтирования;
  8. рассчитывается справедливая стоимость нематериального актива путем суммирования всех текущих стоимостей будущих денежных потоков.

Пример 2
Расчет справедливой стоимости методом освобождения от роялти (доходный подход)

АО «Наш продукт» владеет сетью розничных магазинов. В конце 2016 года компания приобрела небольшое предприятие, выпускающее мясную продукцию с узнаваемой торговой маркой «Мясной ряд». АО «Наш продукт» необходимо оценить справедливую стоимость торговой марки на дату приобретения для постановки ее на баланс. Руководство компании приняло решение использовать текущую торговую марку «Мясной ряд» в течение пяти лет, после чего произвести ребрендинг. Компания определила, что ставка роялти для аналогичной торговой марки составляет 4 %, ставка дисконтирования составляет 10 %, а налог на прибыль равен 20 %.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector