Титульное страхование недвижимости: что это такое и сколько стоит

Tитyльнoe cтpaxoвaниe cдeлки кyпли-пpoдaжи квapтиpы — этo cтpaxoвaниe финaнcoвoгo pиcкa, cвязaннoгo c пoтepeй пpaвa coбcтвeннocти нa пpиoбpeтeннyю нeдвижимocть. To ecть вы cтpaxyeтe нe caмy квapтиpy oт пoжapa, нaвoднeния, дpyгиx чpeзвычaйныx cитyaций, a cвoe пpaвo coбcтвeннocти. Ecли пocлe peгиcтpaции дoкyмeнтoв в Pocpeecтpe пoявятcя тpeтьи лицa, кoтopыe oбpaтятcя в cyд и ocпopят вaшe пpaвo coбcтвeннocти, вы пoлyчитe кoмпeнcaцию oт cтpaxoвoй кoмпaнии. A ecли нe зacтpaxyeтe титyл, ocтaнeтecь «ни c чeм»: бeз дeнeг и нeдвижимocти.

Tитyльнoe cтpaxoвaниe пpимeняют тoлькo нa втopичнoм pынкe жилья, пoтoмy чтo нa пepвичнoм pынкe пoкyпaтeли пpиoбpeтaют жильe, нa кoтopoe eщe нe oфopмлялocь пpaвo coбcтвeннocти. Oни бyдyт пepвыми влaдeльцaми квapтиp, пoэтoмy pиcки пpaктичecки cвeдeны к нyлю.

Cтpaxoвкa титyлa выгoднa в пepвyю oчepeдь пoкyпaтeлю, пoтoмy чтo oбecпeчивaeт зaщитy eгo интepecoв. Нaпpимep, ecли пoкyпaтeль xoчeт cpoчнo пpиoбpecти жильe бeз дoлгиx пpoвepoк eгo «чиcтoты», титyльнoe cтpaxoвaниe пoмoжeт нe пoтepять дeньги пpи вoзникнoвeнии cтpaxoвoгo cлyчaя.

Нaпpимep: Bлaдимиp peшил кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe. Этy квapтиpy нeдaвнo пoлyчил в нacлeдcтвo oт oтцa Aнтoн. Bлaдимиp oфopмил титyльнoe cтpaxoвaниe и зapeгиcтpиpoвaл пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть. Чepeз пoлгoдa из-зa гpaницы пpиexaл бpaт Aнтoнa Cepгeй, кoтopый нe знaл o cмepти oтцa и тoжe имeл пpaвo вcтyпить в нacлeдcтвo. Нaчaлиcь cyдeбныe paзбиpaтeльcтвa, и Bлaдимиpa лишили пpaвa coбcтвeннocти. Cтpaxoвaя выплaтит eмy cyммy, ycтaнoвлeннyю дoгoвopoм. Cepгeй пoлyчит cвoю дoлю пo нacлeдcтвy, Aнтoн — пoлaгaющyюcя eмy чacть квapтиpы, Bлaдимиp — дeньги, пoтpaчeнныe нa пoкyпкy.

Что это такое – титульное страхование недвижимости?

Под этим понимается страхование, которое направлено на защиту имущественных интересов страхователя, связанных с потерей права собственности (или иного вещного права) на недвижимый объект, указанный в договоре сторон.

Непосредственно под самим титулом понимается зарегистрированное в Росреестре право собственности (или иное вещное право).

Подводные камни титульного страхования

Большинство покупателей считают оформление титульного страхования полной гарантией соблюдения своих прав. Но на практике все не так радужно. В каждом договоре страхования существуют исключения, когда потеря собственности не признается страховым случаем, и страховка, соответственно, не выплачивается. Поэтому очень важно перед подписанием договора ознакомиться с данными пунктами, желательно с юристом, который сможет разъяснить принимаемые риски. Чаще всего спор возникает в следующих ситуациях:

Страхование титула при ипотечной сделке Многие банки включают страхование титула в обязательный вид страховых услуг при выдаче ипотеки. Заемщик заблуждается, если думает, что страховка защитит его интересы. Если право собственности будет утрачено в результате мошенничества или притязаний третьих лиц, заемщик обязан вернуть квартиру, а страховое возмещение получает банк. Покупатель лишь сможет претендовать на выплату остатка после вычета задолженности банку.
Сроки страхования Как уже говорилось, распространена практика трехлетнего страхования титула. Но в ряде случаев срок давности продлевается до 10 лет. Кроме того, заинтересованное в расторжении сделки лицо может настаивать на том, чтобы он отсчитывался с того времени, как истец узнал, что нарушили его права, а не с момента последней сделки. Т. е. теоретически опасность может возникнуть уже после прекращения действия полиса.
Нестраховой случай Страховая компания не станет возмещать убытки покупателя в следующих случаях: • Форс-мажорные обстоятельства общего характера; • Если страховой случай возник после передачи объекта другим лицам по возмездным договорам или безвозмездным сделкам; • Если потери возникли в результате случаев, подпадающих под имущественное страхование (например, квартира сгорела в результате пожара); • Если в помещении была произведена перепланировка или оно использовалось не по назначению; • В случае изъятия недвижимости фискальными структурами.
Ретроспективное покрытие В договор страхования может быть включен пункт о ретроспективном покрытии (т. е. если событие, в результате которого возник страховой случай, возникло до подписания договора, обязательства перед застрахованным лицом не возникают). Это спорный пункт, так как он практически вступает в противоречие с самой сутью титульного страхования. Поэтому практически, страховая отказывает в выплате страховки, если будет доказано, что покупатель владел информацией о данном событии и утаил его от страховщика.
Несоблюдение условий Страховщик может отказаться от выплаты в случае нарушения застрахованным покупателем условий договора (например, не оформил своевременно какие-то документы или не предоставил их).
Двусторонняя реституция Если суд расторгает сделку и присуждает обеим сторонам вернуть друг другу то, что было получено в ее результате, страховая компания не должна возмещать стоимость квартиры. Она взыскивается с продавца. И возврат денег может растянуться на долгие годы.
Ограничение или обременение права собственности Страхуется именно потеря права собственности, а не ограничение этих прав. Если появится человек, который по праву может пользоваться квартирой (без права собственности), страховым случаем это не будет. В результате новый собственник получает квартиру с обременением. Таким образом, становится понятно, что титульное страхование – не панацея на все случаи жизни. Чтобы титульное страхование действительно смогло защитить добросовестного покупателя в сложных ситуациях, перед заключением договора лучше проконсультироваться с профильным юристом.

Читать еще: Как выделить свою зону в коммунальной квартире. В местах общего пользования.

Шаг 2. Обсуждаем сделку с продавцом

Здесь можно сразу понять, перед вами обычный продавец или мошенник. На берегу предупредите собственника, что вы хотите составить договор титульного страхования. Если продавец соглашается, то все в порядке, поскольку платить за страховку – это обязанность покупателя. А если владелец недвижимости идет на попятную, скорее всего, у него были не очень хорошие планы по поводу вас и ваших денег. Поскольку никто не застрахован от встречи с мошенниками, которые продают, например, чужое жилье, а потом пропадают с деньгами. Либо сбывают квартиру обманным путем. Например, несколько собственников договорились между собой, один из них продал квартиру якобы без согласия другого. После этого «обманутый» собственник обращается в суд, и мошенники получают как квартиру, так и деньги.

Именно под такие ситуации и подходит титульное страхование. Кроме того, страховой случай может наступить, если сделку-купли продажи суд признал незаконной. Здесь может быть несколько причин:

вы купили квартиру у мужа, без согласия жены;
заключили сделку с недееспособным человеком;
вам продал недвижимость собственник, который на момент сделки не понимал последствий своих действий.

Во всех остальных ситуациях, случаи не будут считаться страховыми. Например, стихийные бедствия, от которых разрушился дом, пожар или затопление.

От чего защищает страховка титула квартиры

Гражданский кодекс РФ в статье 942 пункте 1 части 1 устанавливает, что в договоре должны быть указаны имущественные интересы сторон. Это значит, что при страховании сделок с недвижимостью необходимо перечислить риски.

Внимание! Правила страхования обязательные к исполнению лишь при ссылке на них в соглашении либо при их приложении к тексту договора.

Конкретные риски, на которые распространяется титульное страхование при покупке квартиры, российским законодательством не установлены. Это значит, что стороны должны самостоятельно их определить. На практике страховое соглашение часто обеспечивает защиту от потери права собственности на недвижимости, если суд признаёт сделку недействительной по таким причинам:

состояние продавца не позволяло ему понимать значение своих действий и выполнять их;
продавец, который участвовал в сделке купли-продажи, был обманут, подвергся давлению либо другая сторона злоупотребила его доверием (ГК РФ статья 179);
продавец недвижимости признан полностью либо частично недееспособным (ГК РФ статьи 171 и 176);
наличие в Росреестре записи в ЕГРН об ограничении сделок с квартирой, частным домом и другой недвижимостью (ГК РФ статья 174.1);
другие обстоятельства, при которых Гражданский кодекс признаёт всю либо часть сделки недействительной.

Как застраховать титул при покупке жилья

Для сравнения актуальных условий составляют сводную таблицу. Кроме ставок отмечают особенности страхового покрытия. Если предполагается использование кредита, начинают с выбора банка.

Читать еще: 3-НДФЛ для налогового вычета: необходимые документы и сроки подачи

Заполнить анкету страховки можно на официальном сайте СК, чтобы получить предварительное предложение с расчетом цены. Уточненные данные по условиям приобретения полиса предоставляются после проверки.

Какие документы нужны

Перечень документов, предоставляемых в страховую компанию для оформления полиса:

заявление;
свидетельства о рождении, гражданские паспорта и другие удостоверения личности собственников (продавцов) и покупателя;
выписка из домовой книги;
лицевой счет с указанием владельцев;
выписка из базы данных «Росреестра»;
ДКП, завещания и другие документы за предыдущие три года, подтверждающие переход прав собственности;
разрешение ООП;
согласие супруга(и) на продажу;
справка из ПНД.

Перечень документов для страхования квартиры уточняют на официальном сайте СК. В некоторых случаях требуется:

расширенная выписка из домовой книги;
подтверждение отсутствия задолженностей по коммунальным платежам;
разрешение ООП.

Когда наступает страховой случай?

Согласно действующему законодательству, право собственности на объект недвижимого имущества возникает и прекращается с момента государственной регистрации. Таким образом, страховой случай возникает, на основании решения суда, после внесения изменений государственным регистратором в Росреестре. А если говорить об обстоятельствах, которые могут в итоге привести к страховому случаю, то это, безусловно, возникновение досудебного разбирательства или судебного спора. Для получения страхового возмещения крайне важно, чтобы иск в суд был подан в течении срока действия полиса титульного страхования.

Всем безопасных сделок и здорового сна в новой квартире!

Всегда ваша Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве

+ 7 (903) 170-13-84

novik911@ya.ru

Чем могу быть полезна?

Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.

Действующие акции

— До 1 июля 2021 сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%

— Пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями 20%

Титульное страхование при покупке квартиры: что это такое?

Страхование титула при покупке любой недвижимости – это отличный способ защитить себя при оспаривании сделки третьими лицами. Страховая компания в таком случае выплачивает клиенту денежное возмещение, равное стоимости, указанной в договоре купли-продажи.

Когда сделка может быть оспорена:

Если квартира получена продавцом в наследство. Даже через несколько лет могут объявиться наследники, имеющие право на обязательную долю (ст. 1149 ГК РФ).
Если продавец продал квартиру несовершеннолетнего ребенка, не оформив разрешение органа опеки.
Если недвижимость приобреталась на маткапитал или погашалась ипотека с использованием средств по сертификату. По закону нужно выделять доли всем членам семьи, но не все это делают. Сделку может оспорить орган опеки, ПФР, прокуратура, отец ребенка или сам сын или дочь по достижении совершеннолетия.

Важно! Согласно ст. 167 ГК РФ, при признании сделки недействительной через суд продавец обязуется вернуть покупателю деньги, а покупатель – недвижимость. И если освободить квартиру довольно просто, то с возвратом денег могут возникнуть проблемы. Скорее всего, всю сумму поделят на несколько платежей, и ждать ее придется очень долго. Титульное страхование от этого спасает.

Какие риски страхуются?

При оформлении договора титульного страхования страхуется риск утраты права собственности добросовестным приобретателем по нескольким причинам:

Признание сделки недействительной через суд.
Истребование квартиры из чужого незаконного владения.
Признание недействительными предшествующих сделок.
Установление фактов мошенничества при проведении предыдущих сделок.
Банкротство продавца. Сделку могут аннулировать по решению суда.

Точные риски нужно смотреть в договоре со страховой компанией перед тем, как его подписывать.

Отзывы на титульное страхование

Я получила с дочкой в апреле 2015 года однокомнатную квартиру от Администрации города Москвы. Наконец-то очередь моя подошла! Справили мы с дочкой новоселье, и решила я от греха подальше застраховать её на полную стоимость. Уж очень я квартиру долго ждала, измаялись мы по съёмным квартирам мотаться. Вот и боялась её потерять. И как в воду глядела.

Стоило только в шестнадцатом году летом на дачу уехать, как квартиру уже продали, и по возвращении мы не смогли в неё попасть. И ведь как мошенники ловко всё провернули, будто я выписывала доверенность на незнакомого человека, чтобы он продал моё жилище. Так что не смогла я ничего доказать, но хоть деньги за квартиру страховая заплатила, и на том спасибо! А тогда та ситуация была для нас просто кошмаром!

Читать еще: Наследование после смерти наследника, не вступившего в наследство

Покупал пару месяцев назад квартирку с непонятным происхождением не в самом хорошем районе города. Пообщавшись с бабулями у подъезда, узнал, что здесь обитает много мутных личностей, поэтому решил подойти к делу основательнее. Не только проверил досконально все бумажки на недвижку, но и купил страхование титула, чтобы не пролететь, если что недосмотрел. Посмотрев сайты многих страховых и обзвонив их все, выбрал РОСНО. Меня устроили такие их условия — 2 рабочих дня на принятие решения и оформление, да и цены нормальные, не то, что у других. Отдал всего полпроцента от цены квартиры. Хорошо, что купил квартиру без проблем, и страховка не понадобилась на этот раз.

Особенности титульного страхования

Главной характерной чертой титульного страхования выступает узкая специализация данного вида страховки. Она предусматривает защиту заемщика и кредитора от одного конкретного риска, связанного с потерей прав собственности на приобретенную недвижимость. Поэтому в договор с СК не включаются такие страховые случаи, как физическое уничтожение объекта, реконструкция или изменение его конструктивных особенностей и другие подобные риски. Вместе с тем, на практике достаточно часто оформляется комплексный полис, предусматривающий страховку титула в качестве одного из множества страховых рисков.

Другими серьезными особенностями страхования титула выступают:

добровольный характер. Несмотря на то, что некоторые банки настаивают на оформлении титульной страховки, данное требование не входит в число обязательных в соответствии с положениями №102-ФЗ и Гражданского кодекса;
частое применение при приобретении в ипотеку коммерческой недвижимости. Для подобных сделок, особенно в том случае, когда в качестве покупателя и заемщика выступает юридическое лицо, оформление титульной страховки происходит практически всегда;
большая длительность договора страхования. До недавнего времени стандартный срок действия полиса составлял не более 3-х лет. Однако, изменения в законодательстве привели к возможности заключать соглашения с заемщиком продолжительностью до 10-лет. Страховка титула является сопутствующим мероприятием по отношению к ипотеке, нередко заключающейся на 20-30 лет, поэтому многие клиенты предпочитают оформлять полис с максимальным сроком действия;
выгода для обеих сторон ипотечного контракта. Два других вида страхования при ипотеке – имущества и здоровья заемщика – наиболее выгодны банковской организации, чем ее клиенту. В отличие от них, страховка титула одинаково эффективно защищает и кредитора, и покупателя недвижимости, что нередко становится решающим аргументом в пользу оформления полиса.

Существенной особенностью титульного страхования выступает наличие пяти основных причин, которые выступают основанием для признания сделки по приобретению недвижимости в ипотеку недействительной. К ним относятся:

подделка и фальсификация документов и подписей сторон, осуществляющих куплю-продажу объекта недвижимого имущества;
нарушение законных прав владельцев, являющихся несовершеннолетними или недееспособными;
заключение сделки с физическим или юридическим лицом, которое не является законным собственником объекта;
нарушения при проведении приватизации приобретаемой в ипотеку недвижимости;
юридические нарушения при оформлении и осуществлении сделки.

Титульное страхование защищает законное право собственности добросовестного покупателя недвижимости. Если по решению суда он будет лишен данного права, страховая выплачивает полную стоимость квартиры, дома, участка, гаража и так далее в целях покрытия финансовых убытков. То есть защита направлена на нового владельца недвижимости. Про страхование недвижимого имущества юридических лиц читайте тут.