Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Чем отличается коммунальная квартира от доли в праве собственности на квартиру

Совместная и долевая собственность: в чем разница, плюсы и минусы, как продать и купить

Объект недвижимости может находиться в индивидуальной и общей собственности. В первом случае права на жилье принадлежат одному человеку, во втором — нескольким людям. Общая собственность на квартиру или дом может быть совместной и долевой.

От вида собственности на квартиру зависят возможности ее владельцев по распоряжению этой квартирой. Разбираемся, какие виды собственности существуют, чем отличается совместная собственность от долевой, какие плюсы и минусы у каждой формы владения.

В пошаговой инструкции расскажем, как заключить сделку купли-продажи жилья, находящегося в совместной и общедолевой собственности.

Долевая и совместная собственность — разные права и возможности распоряжаться жильем. Коллаж: МИР КВАРТИР

Похожие вопросы

Ситуация такая: есть комната в коммунальной квартире. Есть два собственника этой комнаты. Первый собственник N получил право собственности на основании приватизации, второй собственник-я-имею в собственности малую часть этой комнаты на основании договора дарения (собственник N подарил мне долю в комнате). Сейчас я хочу выкупить всю комнату у собственника N по договору купли-продажи. По новому закону, как я поняла, необходимо известить всех собственников коммунальной квартиры о продажи комнаты. Но! Имею ли я преимущественное право на покупку доли в этой комнате перед владельцами других комнат? Т.е., если они так же изъявят желание выкупить эту долю в комнате, имею ли я первоочередное право на её покупку? Заранее благодарю за ответ.

Может ли один собственник сдать свою комнату в коммунальной квартире без уведомления и (письменного) согласия другого собственника доли в коммуналке?

Коммунальная квартира, 5 комнат. Разные люди, один собственник 3 х, другой — 2 х комнат (в документах собственность конкретных комнат четко указана).

Я хочу сдать комнату, в коммунальной квартире. Квартира двухкомнатная, в ней два собственника, я и моя соседка.

Естественно соседка не согласна что бы я сдавал свою комнату.

Собственность у нас не долевая, я собственник своей комнаты, а она собственница своей комнаты, в моём свидетельстве указано — вид права: собственность, объект права: комната в квартире № __.

Имею ли я право на сдачу своей комнаты без согласия соседки?

После подписания договора аренды жилья и получения временной регистрации в моей комнате, получают ли квартиранты право пользования местами общего пользования (кухня, туалет, ванна) как сам собственник без согласия других собственников в коммунальной квартире?

Посоветуйте, пожалуйста, как быть. В квартире 3 собственника. У каждого по 1/3 доли. Есть 3 комнаты-большая, средняя, маленькая.1 собственник-пенсионер, прописан, 2-не прописан, не проживает, занял вещами комнату и закрыл. 2 собственника заняли 2 большие комнаты, поставили замки и собираются продавать эти доли. 1 собственник живет в маленькой комнате, но хочет закрепить за собой среднюю комнату, чтоб ее не продали и жить в ней, так как она соответствует размеру доли 1/3. Есть ли вероятность, что суд закрепит за ним эту комнату, если те собственники делали косметический ремонт там и жили. Как защитить свои права?

Посоветуйте, пожалуйста, как быть. В квартире 3 собственника. У каждого по 1/3 доли. Есть 3 комнаты-большая, средняя, маленькая.1 собственник-пенсионер, прописан, 2-не прописан, не проживает, занял вещами комнату и закрыл. 2 собственника заняли 2 большие комнаты, поставили замки и собираются продавать эти доли. 1 собственник живет в маленькой комнате, но хочет закрепить за собой среднюю комнату, чтоб ее не продали и жить в ней, так как она соответствует размеру доли 1/3. Есть ли вероятность, что суд закрепит за ним эту комнату, если те собственники делали косметический ремонт там и жили. Как защитить свои права?

По теме недвижимости.

Я являюсь собственником доли в 3 х-комнатной коммунальной квартире, вторая доля находится в собственности у моей мамы. Другие две комнаты в собственности других лиц. Мама хочет мне подарить свою долю.

Вопрос: правильно ли я написала в договоре дарения следующее:

дарения доли коммунальной квартиры

1. Даритель безвозмездно передает в собственность Одаряемому (дарит), а Одаряемый принимает в дар от Дарителя 6/42 доли коммунальной квартиры, в праве общей долевой собственности на долю в коммунальной квартире, находящуюся в комнате №2 площадью 17,90 м. кв., в 3 х-комнатной коммунальной квартире, расположенной на 1 этаже 4 х-этажного кирпичного дома постройки 1937 г., находящуюся по адресу. и т.д.

Читать еще:  Статья 114 ЖК РФ. Государственная регистрация жилищного кооператива

Меня немного смущает в этой ситуации правильность фразы-принимает в дар от Дарителя 6/42 доли коммунальной квартиры, в праве общей долевой собственности на долю в коммунальной квартире. Плюс в документах на квартиру нет речи о конкретной комнате, а только о доли этой коммунальной квартиры. Комната в которой наши доли, заштрихована на схеме кадастрового паспорта. Должна ли я указывать в договоре дарения номер комнаты, в которой доля моей мамы находится?

Выдел долей в натуре – миф при продаже доли

Иногда в объявлении о продаже доли можно встретить такую фразу: «доли разделены в натуре». Это еще один хитрый ход, который может использовать продавец доли в праве на квартиру, чтобы повысить привлекательность продаваемой доли. Целью является повышение покупной цены и попытка убедить потенциального покупателя в том, что это не доля в праве, а самостоятельный объект недвижимости.

Однако необходимо знать: в квартире выдел долей в натуре почти невозможен. Вернее, он осуществим, если есть техническая возможность обустроить отдельный вход в каждую часть квартиры, отдельные санузлы, отдельное подведение газа для обустройства кухни, водоотведение и канализирование каждой из квартир. Один из редких примеров положительного решения вопроса о разделе квартиры в натуре – Кассационное определение Краснодарского краевого суда от20.09.2011г. по делу № 33-21635/11.

Выдел долей в натуре прекращает право долевой собственности на квартиру, и в результате такого раздела образуются два самостоятельных объекта недвижимости.⠀

А на практике за словами «доли выделены в натуре» кроется то, что у долевых собственников, возможно, определен порядок пользования квартирой.⠀

Такой порядок долевые собственники могли определить как добровольно, так и в судебном порядке – если мирно решить данный вопрос не удалось. И в этом случае – в договорном порядке или согласно решению суда, один из собственников, например, пользуется со своей семьей комнатой, которая имеет большую площадь, а другой собственник, у которого семья меньше – пользуется комнатой, меньшей по площади.

Казалось бы, проблема в определении того, какая комната перейдет новому собственнику – решена. Но нет. Порядок пользования квартирой между долевыми собственниками не сохраняется при продаже доли. Ведь такой порядок определен исходя из конкретных обстоятельств. И если у нового собственника семья меньше или семьи нет, то второй собственник может потребовать в суде и пересмотра порядка пользования жилыми помещениями в квартире.

Поэтому, купив долю в праве на квартиру, новому собственнику все равно придется согласовывать с другим собственником, в какой комнате ему расположиться и можно ли там сделать ремонт.

Эти обстоятельства необходимо учитывать, покупая или продавая доли в квартире. И, найдя объявление о «продаже комнаты», например, в Москве в новом жилом комплексе, сразу понимать, что никаких комнат там не продается. Это объявление означает продажу долю.

Что такое право общей долевой собственности?

Гражданское законодательство РФ предусматривает два вида общей собственности:

  • общую совместную;
  • общую долевую собственность.

В совместной собственности общность имущества проявляется в большей степени, чем в долевой. Объясняется это тем, что отношения между участниками совместной собственности (между супругами, например) носят более доверительный и длительный характер, нежели отношения между участниками иной долевой собственности. Долевая собственность отличается от совместной тем, что при долевой собственности доли каждого из ее участников, как правило, определены заранее, в то время как при совместной собственности доли определяются лишь при разделе или выделении общего имущества, т. е. при прекращении отношений совместной собственности либо для всех, либо для части ее участников. При этом доли, как при долевой, так и при совместной собственности предполагаются равными, если иное не установлено законом или договором.

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Ст. 245 ГК РФ закрепляет презумпцию равенства долей участников общей долевой собственности. Согласно ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Вышесказанное означает, что у всех собственников равные права по использованию общего имущества коммунальной квартиры, поскольку доли в таком имуществе, как правило, не могут быть выделены в натуре. Однако, собственниками или решением суда может быть установлен иной порядок использования общедолевого имущества.

Читать еще:  Порядок выселения квартирантов за неуплату, если нет договора аренды жилья

Собственникам комнат в коммунальной квартире необходимо помнить, что распоряжение общедолевым имуществом возможно только при согласии всех собственников, т.е. перепланировка/переустройство коммунальной квартиры возможна без согласия всех собственников только в случае экстренной необходимости для предотвращения повреждения или утраты общего имущества.

Продажа доли

Это можно сделать, но предварительно об этом нужно будет оповестить остальных собственников — по закону у них есть право преимущественного выкупа. Искать покупателя на стороне можно только после того, как собственники не выкупят долю в течение месяца или не дадут отказ в письменной форме раньше, чем закончится данный срок.

Если продать свою долю без соблюдения права преимущественного выкупа других владельцев, то они могут обратиться в суд и вернуть себе это право. Например, если доля была продана в тайне от них, или если стоимость продажи доли оказалась выше той, что была указана продавцом в извещении о продаже, которое было направлено собственникам.

Важно понимать, что чаще всего доля и потенциальные проблемы с родственниками мало кому интересны на рынке за исключением перекупщиков. Поэтому и сумму вы получите меньше рассчитанной арифметически от цены всей квартиры (разница составит минимум 30%).

Права и обязанности собственников

Одним из ключевых моментов является то, что при неразделенном на доли имуществе, все делится на равные части.

В случае продажи своей доли необходимо согласие всех собственников. Гражданин может в полной мере распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Дольщик обязан своевременно и в полном объеме производить уплату всех необходимых коммунальных платежей, налогов в соответствии с размерами доли. Также обязан поддерживать чистоту и порядок своего имущества. Соблюдать интересы и требования остальных участников долей.

Долевая собственность при ипотеке

В соответствии со ст. 5 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» , в ипотеку передается недвижимое имущество, право владения которым зарегистрировано в ЕГРН. К недвижимости в этом случае относятся и части жилых домов или квартир, состоящие из одной либо нескольких комнат.

Часть неделимого имущества не может быть предметом ипотеки.

Договор о передаче общедолевого имущества в залог заключается одновременно со всеми собственниками либо с одним из них при наличии письменного согласия остальных.

Сложности распоряжения долевой собственностью

Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.

«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».

Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.

Понятие долевой собственности

Как говорилось ранее, совместное владение имуществом и долевая собственность — это две разные вещи. Допустим, если недвижимость оформлена во владение двух братьев — доля каждого из братьев, будет равной.

Потому как, при оформлении права владения, не было указано долей, которые будут принадлежать каждому гражданину.

В случае с долевой собственностью, доли будут точно прописаны между всеми владельцами квартиры, и они могут быть самыми разнообразными:

  1. Так, например, если жилой объект распределяется между родственниками — обычно, распределяются равные доли.
  2. Но в случае, если все оформляется между посторонними людьми — доли обычно, очень различные. Например, мужчина живет в трехкомнатной квартире один, он решил продать одну из комнат в своей квартире. Оформляя договор, было прописано, что гражданин хочет продать 1/3 часть от общей площади жилья. Соответственно, 1 комнату из трех.
Читать еще:  Нужно ли заключать договор на техническое обслуживание газового оборудования?

Определение долей в праве общей долевой собственности

  • Доли присваиваются гражданам с подтверждающими документами. В соответствии с тем, каким образом к жилому помещению были выделены доли, зависит размер этой доли. Например, если долями награждаются родственники какого-либо лица — чаще всего все члены семьи, участвующие в процессе распределения долей, наделяются равными долями или же, на усмотрение самого владельца данной квартиры.
  • В случае, если долями наделяются посторонние друг другу, люди — доли определяются в соответствии с той суммой, которая была заплачена за владение той или иной, площадью. Например, в трехкомнатной квартире, могут быть проданы все три комнаты трем разным семьям или гражданам, а в каких-то случаях, владелец трехкомнатной квартиры, может продать лишь одну комнату.

Последствия выделения доли из общей долевой собственности

В процессе выделения долей в недвижимости, все участники, которые имеют долю в жилом помещении, являются полноправными собственниками недвижимости. Это значит, что при решении каких-либо ответственных вопросов, связанных с недвижимостью, все собственники жилья должны иметь единое решение.

Если взгляды собственников расходятся — проблемы решаются через суд. Такой способ решения проблем является достаточно непростым и именно эта проблема является главным нюансом в совместном владении имуществом.

Например, если один из собственников решил продавать свою долю в квартире, он может это сделать и без общего решения всех проживающих в квартире, граждан. Это связано с тем, что гражданин будет продавать лишь ту площадь, которая по праву, принадлежит ему. При продаже доли в жилом помещении, стоимость падает, если продать квартиру целиком и разделить полученную с продажи, сумму между всеми собственниками.

Индивидуальная (личная, полная) собственность на квартиру

Это случай, когда квартирой единолично владеет один человек. Он же ей и распоряжается. Он и указан в Титуле или в Выписке ЕГРН на квартиру.

Правда, это не исключает наличия других прав (например, Откроется в новой вкладке.»>права пользования) у Откроется в новой вкладке.»>третьих лиц (членов его семьи, например). Такие персонажи не имеют отношения к собственности, и не влияют на распоряжение недвижимым имуществом, но фактически создают обременение (в виде своего права проживания) при продаже квартиры.

Кроме того, если указанный в Титуле / Выписке ЕГРН единственный собственник женат, то квартирой может также владеть его супруга по праву Откроется в новой вкладке.»>«совместной собственности супругов».

. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Выдел доли в коммунальной квартире

Собственник может зарегистрировать право собственности отдельно на комнату в коммунальной квартире. На кадастровом учете будут содержаться сведения и о всей квартире, и о выделенной комнате (Письмо Министерства экономического развития № ОГ-Д23-5298 от 27.09.2013 г.).

Согласно ст. 41, 42 ЖК РФ владельцы комнат в коммунальной квартире обладают долевой собственностью на места общего пользования.

Порядок действий для регистрации права собственности на комнату и общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире:

  1. Подготовить соглашение о выделе комнаты, подписанное всеми собственниками.
  2. Заказать технический план на образование комнаты.
  3. Подать заявление в Росреестр на постановку на учет комнаты в квартире и регистрации права. В составе документов необходимо предоставить:
  • технический план на комнату, и план помещения, являющегося общим имуществом;
  • госпошлина в размере 2000 рублей.
  1. Получить результат – выписку из ЕГРН.

Одновременно с заявлением должны обратиться и остальные собственники долей в коммунальной квартире. Ведь при выделении одного владельца, доли остальных подлежат перераспределению и определяются в соглашении. Участие остальных совладельцев не нужно только при выделе по суду.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector