Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что такое договор ренты недвижимости и какие выгоды это дает собственнику жилья?

Договор ренты с пожизненным содержанием: плюсы и минусы сделки

В связи с непростой экономической ситуацией в стране немало престарелых одиноких инвалидов и просто пенсионеров сталкиваются со значительными материальными проблемами. Постоянно растет оплата коммунальных услуг, не отстают и цены на продукты и другие предметы первой необходимости. А пенсии такие маленькие, что их не хватает даже на самые обязательные расходы – еду, лекарства, оплату коммунальные услуг. Как выжить в таких условиях старому больному человеку? Как правило, последнее, что есть у пожилого человека — это его квартира. Но далеко не каждый пенсионер захочет сдавать кому-либо свою жилплощадь, даже при постоянно высоких ценах на аренду жилья. Не самый удачный вариант и менять жилплощадь на меньшую квартиру с какой-то доплатой. Прощание с родным окружением и обстановкой и адаптация к новым условиям для людей пенсионного возраста проходят тяжело, а полученная компенсация (особенно при наличии потенциальных наследников) ─ не гарантия спокойной старости. Кроме того, есть угроза потерять квартиру вообще, угодив в сети аферистов. Кому же тогда сегодня можно верить? Рекламных назойливых объявлений для одиноких, престарелых и инвалидов, обещающих взамен квартиры санаторный уход и всякие подарки в виде холодильника и телевизора более чем достаточно. Как удержаться от такого соблазна?

Можно завещать квартиру внукам или другим родственникам, которые соглашаются взять на себя обязанности по уходу за престарелым. Риск минимальный, ведь если наследник не будет выполнять своих обещаний, завещание всегда можно переписать. Но не каждый возьмется за такое хлопотное дело без особых гарантий вознаграждения.

Чаще всего люди пенсионного возраста просят нотариуса удостоверить дарственную на квартиру или дома в пользу близких родственников или знакомых, с расчетом, что те позаботятся о них. Но такие планы оправдываются не всегда. Так что каждый из озвученных вариантов имеет серьезные недостатки.

Договор ренты или пожизненного содержания с иждивением

Отличие постоянной ренты от пожизненного содержания заключается в сроках действия соглашения: в первом случае срок ограничен временем полной выплаты стоимости квартиры, вне зависимости от того, сколько с начала момента договора проживет хозяин квартиры.

Случается, что полный размер постоянной ренты остается невыплаченным на момент кончины хозяина квартиры. В такой ситуации рентодатель продолжает выплачивать установленные платежи лицу, которое указано на такой случай в договоре.

Договор постоянной ренты предполагает исключительно финансовые отношения, то есть вторая сторона сделки должна перечислять согласованную сумму денег, но не больше.

Размеры регулярных платежей, их частота, способ перечисления (наличный/безналичный) – стороны сами устанавливают, что станет для них самым удобным решением. Законодательство ограничивает лишь в одном: размер платежа не может быть меньше прожиточного минимума.

В договоре ренты лучше прописать право на проживание получателя в квартире до момента полной выплаты

Как только полная стоимость ренты выплачена, рентодатель получает свою квартиру, а его взаимодействие с бывшим владельцем недвижимости прекращается. До момента полной выплаты рентополучатель может проживать в своей квартире, но при условии, что это прописано в заключенном договоре отдельным пунктом.

Совсем другое дело, если речь идет о пожизненной ренте. Во-первых, помимо материальной помощи (куда более скромных размеров) будущий владелец квартиры берет на себя обязанности по уходу за пожилым человеком. Обычно это походы в магазин, покупка продуктов, одежды, лекарственных препаратов, оплата коммунальных платежей, ремонт в квартире и т. д.

Действие договора в таком случае прекращается в момент смерти пожилого человека. Иногда после его кончины новый владелец квартиры обязан также за свой счет организовать похороны бывшего владельца.

Плюсы и минусы договора ренты

+ Договор расторгается только в судебном порядке. Это защищает рентодателя от рисков того, что владелец квартиры в какой-то момент передумает и оставит квартиру кому-либо другому, как случается с завещанием;

+ Договор должен быть заверен нотариально и зарегистрирован в Росреесте. Очевидно, что это делает документ более защищенным. Кроме того, это отпугнет черных риэлторов от пожилого владельца квартиры;

+ Условия договора выгодны для обеих сторон. То есть в конечном счете в выигрыше остаются все: пожилые люди обеспечивают себе благополучную старость, а плательщики ренты в конечном счете получают квартиру.

Необходимо тщательно взвесить свои силы, прежде чем взять на себя обязательства по пожизненному содержанию

Вовлеченность рентодателя. Особенно в случаях пожизненной ренты. От рентодателя в этом случае требуется много сил и времени;

Невозможность получить компенсацию. Если рентодатель передумает и решит разорвать договор или если к него возникнут финансовые трудности, в результате которых он не сможет больше исполнять свои обязательства, уплаченные ранее средства вернуть не удастся.

Риски договора ренты

  • Мошенничество. Риск связаться с недобросовестным получателем и плательщиком ренты, к сожалению, есть всегда;
  • Неограниченность срока действия договора. Актуально для пожизненной ренты. К сожалению, может случиться и так, что вторая сторона договора умирает раньше получателя ренты. Тогда все усилия и деньги оказываются потрачены впустую;
  • Конфликт с наследниками. После смерти рентополучателя наследники могут активизироваться и попытаться оспорить договор. Даже если в конечном счете суд примет вашу сторону, все «прелести» судебных тяжб вам все равно обеспечены;
  • Капризный получатель. Не секрет, что пожилые люди могут быть несколько капризными и требовательными. Если получателю ренты покажется, что вы недостаточно качественно выполняете свои обязательства, даже если это не так, он может попытаться разорвать договор. Хорошая новость: сделать это не так уж и просто.
Читать еще:  Статья 156 ЖК РФ. Размер платы за жилое помещение (действующая редакция)

Что лучше выбрать?

Основываясь на своем опыте, юристы «М16-Консалтинг» рекомендуют делать выбор в пользу договора постоянной ренты. Хотя это может стоить вам дороже пожизненного содержания, в конечном счете вы защищены больше.

Последний риск показывает, что получатель ренты всегда может отправиться в суд и потребовать разорвать договор. Если рента постоянная, доказать добросовестное исполнение взятых обязательств будет легче: вы просто предоставите квитанции о перечислении средств.

Договор ренты предпочтительнее, так как его сложнее расторгнуть

Если же речь идет о пожизненном содержании, то тут все достаточно сложнее. Одних чеков о покупке продуктов будет недостаточно, поскольку нет доказательств, что вы носили их именно своему пожилому иждивенцу. А свидетельские показания в таких ситуациях суд принимает во внимание далеко не всегда.

А если учесть, что получить компенсацию в случае разрыва отношений с получателем ренты вам не удастся, шанс остаться у разбитого корыта слишком высок.

Как правильно заключить договор ренты

Договор ренты не имеет строгой формы, но несколько обязательных позиций в документе должны быть, а именно:

  1. Предмет договора. Здесь указываются характеристики жилья: адрес, площадь, количество комнат и другие параметры.
  2. Права и обязанности. Получатель ренты обязан передать недвижимость плательщику, а тот должен регулярно выплачивать определенную сумму. Если деньги не поступают вовремя, то получатель может расторгнуть договор.
  3. Сроки выплат. Получатель и плательщик договариваются о регулярности платежей: ежемесячно, поквартально и т. д. Здесь же прописывается способ их выплат: наличными, на счет в банке или на карту.
  4. Условия расторжения соглашения. Прописываются причины, по которым можно расторгнуть договор. К примеру, договором были предусмотрены услуги сиделки, но плательщик не выполнил это условие.

Договор ренты заверяется нотариально. Фото: egrnreestr.ru

В соглашении можно сформулировать дополнительные условия сделки. К примеру, можно решить, где будет жить получатель ренты, будут ли индексироваться рентные платежи с учетом инфляции и т. д.

Договор, вне зависимости от вида ренты, удостоверяет нотариус. Предварительно он должен убедиться, что будущий получатель ренты идет на сделку добровольно и осознает возможные последствия.

Опасно для жизни

«Рантье» в такой сделке тоже несет свои риски, и весьма значительные. Самый большой риск – прямая опасность для жизни, без всяких преувеличений.

«Получателю ренты стоит четко осознавать, что он со всей объективностью создает положение, когда его смерть – явление крайне желательное для второй стороны договора. И он поневоле может стать «приманкой» для лиц с криминальными помыслами», — поясняет Вадим Ламин. Например, в начале этого года в Москве судили целую банду «черных риэлторов» и ее главаря Виталия Студеникина. Банда «специализировалась» на отъеме квартир у пожилых людей именно через договор ренты.

«Передача недвижимости по договору ренты – это крайне сложная, непредсказуемая и потенциально опасная операция, одна из самых «тяжелых» на рынке недвижимости», — говорит Михаил Куликов.

«Еще в 90-е эта практика была очень распространенной, и она дожила до сегодняшнего дня. До сих пор это сильно криминализованный сегмент, так как часто людей попросту вынуждают к отчуждению прав по ренте», — рассказывает Алексей Бернадский из Est-a-Tet.

Чтобы максимально обезопасить себя от этих рисков, потенциальному «рантье», пожилому человеку, решившему таким способом обеспечить себе благополучную старость, крайне желательно буквально «до запятой» прописать в договоре все детали, подробно указать все условия выполнения соглашения. В особенности это касается ренты с иждивением, которая предполагает уход, помощь по хозяйству и т. д.

«В моей практике был случай, когда в обязанности рентодателя входила ежегодная отправка «рантье» на отдых в хороший санаторий. Другой пример, уже слегка курьезный: договор предполагал не только уход за старушкой, но также за ее котом, тоже очень пожилым – ежемесячный ветеринарный осмотр со всеми анализами. Вариантов может быть сколько угодно», — рассказывает Михаил Куликов.

Не может быть и речи о заключении договора ренты со случайными людьми. Крайне желательно привлечь третьих лиц, которые не могут претендовать на квартиру, но смогли бы отслеживать ситуацию.

«Деньги, которые платятся по договору ренты, желательно переводить на счет, а не передавать в руки наличными. И это условие тоже должно быть прописано в договоре. Сами платежи могут быть с любой периодичностью, но ее тоже в обязательном порядке нужно прописать в договоре», — советуют эксперты недвижимости. Разумеется, общую сумму платежей зафиксировать заранее невозможно, так как содержание предполагается пожизненное, но это уже относится к объективным рискам рентодателя.

Можно ли прописаться в квартире пенсионера?

Вопрос о прописке или проживании решается исключительно с собственником квартиры, являющейся предметом договора пожизненной ренты. Если он не возражает, то этот пункт необходимо прописать в договоре, составить письменное согласие и заверить его нотариально.

В случае перехода права собственности к рентоплательщику получатель имеет право пользоваться квартирой по назначению, но плательщик ренты вправе прописать на данную жилплощадь супруга и детей без согласия получателя. Это правило действует аналогично с иными договорами с имуществом под залогом.

Вообще в соглашении пункт, касающийся прописки, не будет лишним. Здесь следует оговорить, что получателю ренты запрещено постоянно или временно регистрировать в жилье иных граждан.

Читать еще:  Что же входит в обязанности консьержа подъезда, дома, гостиницы

Как правильно заключить договор

При заключении договора пожизненной ренты следует понимать, что:

  1. Договор не имеет определенной формы, и потому при его разработке и согласовании необходимо тщательно продумать все нюансы. В документе получатель ренты должен предусмотреть и описать все требования, которые он готов предъявить к плательщику. Это может быть и ежемесячный денежный платеж, и конкретные необходимые услуги — покупка лекарств и продуктов, и любые другие, интересующие пожилого человека, моменты. Будет полезным прежде, чем окончательно оформить соглашение, посоветоваться с юристом. Это касается обеих сторон – получателя и плательщика, они оба должны свести к минимуму риски быть обманутыми.
  2. Собственник жилья предоставляет документы, подтверждающие его право собственности на жилое помещение.
  3. Удостоверение сделки, как договора об отчуждении недвижимого имущества, согласно законодательству, обязательно должно быть произведено нотариусом. Несоблюдение этого условия означает признание недействительности такого соглашения, и сделка, согласно ст. 165 ГК РФ, будет признана ничтожной. Поэтому весь комплект собранных документов обе стороны – плательщик и получатель должны предоставить нотариусу, на территории деятельности которого находится квартира, являющаяся предметом рентного соглашения.
  4. Нотариус оценивает: добровольно ли будущий рентополучатель идет на сделку, осознает ли он все возможные ее последствия, и при отсутствии препятствий заверяет подписанный сторонами договор.
  5. Далее пакет документов передаётся в Росреестр для регистрации. В свидетельстве на собственность объекта недвижимости указывается уже новый собственник жилья и обязательно прописывается обременение. Рентоплательщик должен исполнять все условия контракта вплоть до смерти рентополучателя. После получения из органов ЗАГС справки о смерти прежнего хозяина квартиры, рентоплательщик получает право подать заявление о снятии с собственности обременения. Он становится полноправным владельцем квартиры.

Условия договора, его удостоверение и регистрация

В договоре пожизненной ренты прописываются:

  • Стороны договора.
    Необходимо указать ФИО, паспортные данные плательщика и получателя.
  • Предмет договора.
    Указывается квартира, в отношении которой заключен договор, ее адрес, общая площадь, количество комнат.
  • Условия договора.
    Здесь подробно описываются все права, взаимоотношения и обязанности сторон.
  • Условия расторжения договора.
    Необходимо определить, почему контракт может быть прекращен или расторгнут ранее, чем наступит смерть рентополучателя.
  • Ответственность сторон.
    Необходимо указать, какие штрафные санкции предусмотрены за нарушение участниками условий соглашения.
  • Разрешение споров.
    Разъясняется способ разрешения возникающих споров по договору. Такие разногласия разрешаются, как правило, в суде.
  • Адреса, реквизиты и подписи сторон.

Необходимые документы

Для осуществления государственной регистрации договора пожизненной ренты надо подготовить и представить все необходимые для этого документы:

  • заявление в Росреестр на госрегистрацию договора пожизненной ренты;
  • оригиналы и копии паспортов участников сделки;
  • согласие супругов плательщика и получателя на совершение сделки, заверенное нотариально;
  • документы, удостоверяющие право получателя на собственность;
  • копия лицевого счета и выписку из домовой книги на рентополучателя;
  • справка о стоимости квартиры;
  • кадастровый паспорт на помещение и экспликацию;
  • заверенный нотариусом договор;
  • оплаченная квитанция госпошлины.

Кaк зaключить дoгoвop peнты

Oфopмить дoгoвop peнты. Дoгoвop peнты oбязaтeльнo зaвepить y нoтapиyca пo мecтy нaxoждeния квapтиpы. Ecли coceдки oфopмляют peнтy зa плaтy, нoтapиyc пpoпиcывaeт в дoкyмeнтe paзмep eжeмecячнoгo плaтeжa и ycлoвия eгo индeкcaции.

Ecли coceдки зaключaют дoгoвop peнты нa квapтиpy c пoжизнeнным coдepжaниeм, нoтapиyc пpoпиcывaeт в дoкyмeнтe пepeчeнь paбoт и ycлyг, кoтopыe Ляйcaн oбязaнa oкaзывaть пpecтapeлoй coceдкe. Coceдки дoбpoвoльнo oпpeдeляют paзмep coдepжaния, и нoтapиyc внocит cyммы в дoгoвop. Пpичeм нижняя гpaницa coдepжaния oпpeдeлeнa зaкoнoм и нe мoжeт быть мeньшe двyx paзмepoв пpoжитoчнoгo минимyмa. Нaпpимep, вo 2 квapтaлe 2019 гoдa пpoжитoчный минимyм для пeнcиoнepoв в Taтapcтaнe cocтaвлял 7742 ₽/мec., знaчит, нa coдepжaниe Mapии Гpигopьeвны Ляйcaн eжeмecячнo тpaтит нe мeньшe 15 484 ₽.

Пpимep oбязaннocтeй плaтeльщикa peнты, пpoпиcaнныx в дoгoвope

3apeгиcтpиpoвaть cдeлкy. Bмecтe c дoгoвopoм peнты oфopмляют Пepeдaтoчный aкт. Coceдки пoдпиcывaют дoкyмeнты и в тeчeниe 10 днeй peгиcтpиpyют cдeлкy. Ecли квapтиpa пepexoдит Ляйcaн нa ycлoвияx eжeмecячныx выплaт, пpимeняют пpaвилa кyпли-пpoдaжи квapтиpы, ecли дoгoвop c иждивeниeм – пpaвилa o дapeнии.

Ляйcaн xoть и cтaнoвитcя coбcтвeнницeй квapтиpы, любыe cдeлки c нeдвижимocтью мoжeт coвepшaть c coглacия пeнcиoнepки. Oбpeмeнeниe c квapтиpы cнимyт пocлe cмepти Mapии Гpигopьeвны.

Пocлe пepexoдa пpaвa coбcтвeннocти нa квapтиpy нoвoмy влaдeльцy, pacтopгнyть дoгoвop peнты мoжнo тoлькo чepeз cyд. Ocнoвaния, пo кoтopым мoжнo pacтopгнyть дoгoвop:

  • Плaтeльщик peнты нapyшaeт oбязaтeльcтвa: нe выплaчивaeт или нe пoлнocтью выплaчивaeт peнтy, нe выпoлняeт ycлoвия coдepжaния.
  • Дoгoвop peнты зaключeн пo пpинyждeнию.
  • Плaтeльщик peнты oбъявлeн бaнкpoтoм.
  • Cyщecтвeнныe ycлoвия дoгoвopa peнты нe oпpeдeлeны или pacплывчaтo cфopмyлиpoвaны – cyд пpизнaeт дoгoвop нeзaключeнным.

Плюсы и минусы пожизненной ренты квартиры

Оформление ренты на квартиру предполагает следующие риски, как для плательщика, так и для получателя:

  1. Субъект, выступающий плательщиком, может оказаться мошенником, который откажется выполнять условия договора или поручит оказание оговоренных услуг, недобросовестному и неграмотному специалисту;
  2. Плательщик может по определенным причинам оказаться просто не способным платить назначенную сумму, а потому договор придется расторгнуть.
  3. Владелец квартиры может прожить дольше, чем субъект, выплачивающий ренту, а потому и сам рентоплательщик, и его семья окажутся ни с чем.
  4. В результате смерти получателя ренты, его родственники могут подать иск в суд и оспорить соглашение и право на квартиру плательщика.
  5. Владелец квартиры может спустя некоторое время расторгнуть договор, и плательщик останется без недвижимости (если со стороны плательщика были выполнены все условия, тогда он сможет получить вложенные средства обратно вместе с компенсацией).

Итак, в заключении можно выделить следующие плюсы и минусы данного вида сделки:

Читать еще:  Могут ли отключить воду за неуплату в одной квартире?

Плюсы:

  • получатель ренты сможет расторгнуть договор только через суд и только при наличии весомых на то причин, к примеру, невыполнение обязательств со стороны плательщика;
  • за выполнением условий договора ренты строго следят государственные работники Росреестра, а потому шансы стать жертвой мошенников и черных риелторов сводятся к минимуму;
  • этот вид сделки выгодный, как для владельца квартиры, так и для плательщика. Пожилой человек будет иметь хорошее обеспечение своей жизни, а плательщик имеет возможность получить недвижимость по выгодной цене.

Минусы:

  • рента на квартиру подразумевает ежемесячное перечисление средств на протяжении неопределенного времени, а потому плательщик не знает, когда именно он станет полноправным владельцем;
  • если по каким-то причинам у плательщика не получилось совершить перечисление денег в оговоренный срок, получатель имеет законное право оспорить договор и расторгнуть его без возврата средств и выплаты компенсации.

Договор ренты имеет много положительных и негативных сторон. В большинстве случаев рискует плательщик, потому как он совершает перечисление средств и при этом может в любую минуту остаться ни с чем. Однако, для многих граждан этот способ покупки квартиры оказался удачным, и они смогли обзавестись жильем спустя определенное количество времени за незначительную денежную сумму.

Плюсы договора ренты

Получателю ренты выгодно заключение такого договора. Особенно если у него есть еще одно жилье. Вместо сдачи внаем со сменой арендодателей и несением ответственности за имущество он обеспечит себе безбедную старость с гарантией ежемесячных выплат. Договор гарантируется залогом — передаваемым имуществом. Финансовое обеспечение сохраняется, даже если жилье станет непригодным для проживания.

Плательщик также остается в выигрыше: с учетом стоимости недвижимости он получит квартиру или дом с меньшими затратами. Рантье не сможет расторгнуть договор, если его условия соблюдаются. К тому же вариант с проживанием и иждивением дешевле, чем снимать квартиру.

Правовые основы и особенности соглашения

Суть договора сводится к тому, что недвижимость после смерти собственника, который получает ренту, переходит к рентоплательщику. Обязательство вносить ежемесячно (или с иной периодичностью) оговоренную сумму продолжается до конца жизни рентополучателя (или лица, которое определит последний). Все важные условия и нюансы необходимо прописать в соглашении, чтобы иметь веские аргументы, если дело дойдет до суда.

Форма, в которой будут осуществляться рентные платежи, и их размер – очень значимые условия договора, которые рекомендуется для начала тщательно продумать и обсудить, а потом подробно прописать. В отличие от оплаты по соглашению о пожизненном содержании (ниже описанного), рентные платежи – это всегда деньги, вручаемые получателю лично, пересылаемые переводом или отправляемые на банковскую карту.

Рента оформляется, чаще всего, на недвижимость, однако стоит отметить, что рентное соглашение может касаться не только недвижимого, но также иного имущества. Документ подписывается, чаще всего, посторонними людьми в целях подтверждения намерений и договоренностей, но такую сделку могут заключать и родственники. Собственно, для пожилых людей, многие из которых имеют жилье, но не имеют достаточных средств для покрытия своих расходов (и поддержки со стороны родни), это отличный вариант избежать проживания в бедности, так как выплаты будут продолжать поступать вплоть до самой смерти.

Кроме того, рента позволяет избежать необходимости передачи части имущества по наследству (в рамках обязательного наследования), если дети помогать не желают, но надеются на наследство.

Что касается конкретного размера выплат, этот размер устанавливается по соглашению сторон, один взнос должен равняться сумме, не меньшей, чем установленный прожиточный минимум, который ежегодно пересматривается и индексируется с поправкой на инфляцию. В большинстве случаев устанавливается периодичность с ежемесячным взносом, что удобно и плательщику, и рентополучателю.

Плюсы и минусы

Выгоды пожизненной ренты для собственника жилья:

    получение существенной прибавки к пенсии; возможность продолжать жить в квартире.

Главным минусом является невозможность отменить действие договора в одностороннем порядке, если появится желание распорядиться квартирой иначе.

Плюсы для плательщика:

    возможность приобрести собственное жилье с существенной экономией. Конечно, итоговая сумма, которую придется выплатить во время действия договора, может быть весьма значительной. Однако она вряд ли превысит рыночную стоимость квартиры; при выполнении плательщиком своих обязательств рентополучатель не может расторгнуть договор, даже если передумал передавать квартиру; общение с собственником квартиры сведено к минимуму, не требуется обеспечивать ему уход и приспосабливаться к сложному характеру.
    нельзя точно спрогнозировать, сколько лет продлится рента; в случае изменения обстоятельств и невозможности выплачивать содержание, потраченные деньги обратно не возвращаются; случайная гибель имущества не является основанием прекратить выплату ренты; если владелец умрет до регистрации сделки, она будет признана недействительной.

Договор ренты представляет риски для обеих сторон. Снизить их может тщательный подбор партнера соглашения и грамотно составленный договор.

  • Дарение квартиры с правом пожизненного проживания: правовые нюансы
  • Каким образом можно оспорить дарственную на недвижимость?

Рента с пожизненным содержанием выгодна прежде всего получателю. Для плательщика это своеобразное вложение средств. Однако предсказать, как долго продлятся выплаты, невозможно – собственник может скончаться как через несколько месяцев, так и через пару десятков лет после подписания договора. Поэтому перед заключением сделки стоит оценить свои возможности – под силу ли будет выплачивать назначенную сумму в течение неопределенного времени.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector