Долги за коммунальные услуги при смене собственника: как погасить долг

Почему бывший собственник отвечает по долгам за проданную квартиру?

Прежнюю хозяйку обязывают платить за квартиру, которую она продала в 2017 г. Что в таком случае делать?

В редакцию «АГ» за советом обратилась женщина, которая продала квартиру еще в 2017 г., но по-прежнему вынуждена отвечать по долгам за нее. Попробуем разобраться в ситуации.

Что означает продавец с долгами?

Количество квартир на рынке недвижимости с долгами за коммунальные платежи составляет от 1 до 3 %. Такую статистику предоставили риэлторы, которые отмечают, что не всегда владелец имеет возможность закрыть долг по жилищно-коммунальному хозяйству. Для этого оформляется кредит в банке, заем в микрофинансовой организации, который потом погашается в счет продажи недвижимости.
Если сумма долга большая и требуется оформление большой суммы денег для его погашения, то квартира, автомобиль, земельный участок могут использоваться в качестве залога, поэтому нужно обязательно заказать выписку из ЕГРН и узнать наличие залогов, обременений арестов на квартиру.
Если у собственника есть задолженность в банке, непогашенные кредиты, просроченные платежи, такой человек может быть признана банкротом или судебные приставы могут наложить арест на недвижимое имущество.

Судебная практика

Как показывает судебная практика долг по ЖКХ можно взыскать, если в договоре купли-продажи прямо указана обязанность покупателя закрыть задолженность. Закон позволяет продать квартиру с долгами с согласия покупателя.

Поэтому при оформлении договора необходимо отдельно указать, что продавец не имеет задолженности.

Пример. Гражданка Ю. обратилась в суд с иском к управляющей компании. Женщина пояснила, что она купила квартиру. В договоре было прописано, что долгов по коммуналке у старого хозяина нет. Но уже в следующей квитанции она получила счет на сумму более 100 000 р. Долг прошлого владельца был выделен в отдельную сумму. Она обратилась в управляющую компанию, чтобы удалить эту строку из счета. Но со следующего месяца сумма была объединена. В соответствии с квитанцией истица стала числиться должником. Управляющая компания принимала меры по взысканию с нее долга. Женщина обратилась в суд с просьбой об удалении из ее лицевого счета долга прошлого собственника, взыскании штрафа и морального вреда. Суд удовлетворил требования частично. Долг бывшего владельца был удален. Но сумма компенсации значительно снижена. Решение № 2-1525/2017 2-1525/2017

Закон предусматривает ситуации, когда новый собственник обязан оплатить долги за предыдущего владельца. Поэтому при приобретении объекта в наследство или по договору купли-продажи необходимо уделить внимание проверке сведений о долгах. В случае, если гражданин стал владельцем имущества с крупным долгом, то необходимо обратиться в суд. Перед инициацией процесса целесообразно получить консультацию специалиста по жилищному праву. Дежурный юрист нашего сайта проведет бесплатную консультацию в любое удобное для вас время.

В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Что делать, если на квартире висят долги прежнего хозяина?

Итак, если всё-таки получилось, что при покупке новый владелец не проверил наличие задолженностей, а бывший собственник решил об этом умолчать, то первые проблемы у нового собственника появятся уже очень скоро.

Часто представители ТСЖ пытаются заставить нового собственника платить долги по только что приобретенной квартире. Поступают требования немедленно покрыть задолженность, отказывают в переоформлении лицевого счета и регистрации новых жильцов, грозятся отключением воды и электричества . Коммунальным службам всё равно, с кого требовать деньги – если не получается добиться чего-то со старого владельца, они возьмутся за нового. Будут пытаться запугать, рассчитывая на его юридическую необразованность.

Тем не менее, что бы ни говорили сотрудники, все вышеперечисленные действия незаконны. Оплачивать чужие долги (кроме задолженности за капремонт) новый собственник не обязан, и он может смело на этом настаивать.

Что же делать новому владельцу, чтобы коммунальные службы поскорее оставили его в покое?

Есть несколько способов, которые помогут сохранить нервы:

Сообщить в УК о смене собственника. Не поленитесь как можно скорее наведаться в управляющую компанию или к председателю ТСЖ. Сообщите о том, что теперь вы являетесь собственником квартиры, предоставив копию свидетельства, а также акта приема-передачи квартиры, в котором будут указаны показатели счетчиков. После этого служба меняет сведения в лицевом счете, и квитанции уже будут приходить на ваше имя, причем без упоминания чужих долгов.
Написать претензию. Если сотрудник УК требует от вас оплаты чужих долгов по коммуналке, попытайтесь отстоять свои права, ссылаясь на закон. Если договориться не удалось, напишите претензию на имя директора УК или председателя ТСЖ, подробно описав в ней сложившуюся ситуацию. Поясните свои права, ссылаясь на закон, прикрепите копии необходимых документов.
Жалоба в жилищную инспекцию. Если отправка претензии не дала результатов, идите дальше. Жилищная инспекция – орган, проверяющий правильность начисления коммунальных платежей. В жалобе опишите ситуацию и приложите копии документов. Будет проведена проверка, после чего в УК отправят приказ сделать перерасчет.

Обычно этих действий достаточно, чтобы избавиться от проблем, связанных с долгами предыдущего владельца жилплощади.

Обращение в суд

Долги по квартплате можно «просудить» в мировом суде, подав заявление о выдаче судебного приказа в мировой суд. Это самый быстрый способ. Уже через 5 дней получите судебный приказ (если заберете лично).

Если в течение 10 дней со дня получения письма с судебным приказом, должник не обратится в суд, чтобы его отменить, то у вас на руках уже будет исполнительный лист для предъявления в банки и ФССП.

Если приказ отменят, нужно будет подавать иск повторно: в мировой суд, если задолженность с процентами (пеней) до 100 000 рублей; в городской (районный) суд, если сумма больше.

Иск составляем по общим правилам ст. 131 ГПК. Госпошлину можно посчитать в онлайн-калькуляторе.

На любом этапе взыскания задолженности можно заключить мировое соглашение с должником (договориться об удобном порядке платежей). Например, если вы подали иск в суд, а должник устроился на работу и хочет платить.

Возможность официального перевода коммунальных долгов по приобретаемой недвижимости

При достижении соответствующих договоренностей, приобретатель недвижимости может принять на себя обязательства прежнего собственника по коммунальной задолженности, для чего оформляется сделка перевода долга (ст.391 ГК РФ). В отсутствии волеизъявления покупателя квартиры и без его личного присутствия таковая сделка незаконна.

Если покупателем недвижимости будет установлена задолженность продавца по ЖКУ, необходимо подчеркнуть этот факт в текстах акта приема-передачи и договора купли-продажи – «в связи с наличием у предыдущего собственника задолженности по оплате коммунальных услуг, таковая задолженность не передается покупателю» (примерная формулировка).

Если обратиться в суд, пытаясь оспорить такую задолженность, то он займет позицию коммунальщиков. В качестве примера можно привести апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 27 ноября 2014 года по делу №33-16924/2014. В этом случае судом было указано на отсутствие доказательств, что предыдущий собственник свою обязанность по оплате капитального ремонта исполнил. Как следствие — погашение долга ложится на нового владельца.

Читать еще: Квартплата и другие платежи за апартаменты: не забудьте оценить расходы!

Однако в ситуации, когда в квитанцию была включена задолженность предыдущего владельца, и новый владелец обратился к УК с требованием провести перерасчет других ЖКУ, суд Калининграда встал на сторону истца, обязав УК чужую задолженность из квитанции убрать и сделать перерасчет (решение № 2-5677/2014 2-5677/2014

Как проверить квартиру перед сделкой

Перед тем, как покупать жилое помещение, необходимо самостоятельно убедиться в его «чистоте». Даже использование услуг риэлтерских агентств не гарантирует покупателю приобретение беспроблемного жилья, так как владелец мог утаить эту информацию и от них. Единственное, в соответствии с законом о защите прав потребителей пострадавшая сторона может подать иск на риэлтора о возмещении ущерба из-за некачественно оказанных услуг.

Перед приобретением квартиры стоит обратиться в управляющую компанию и узнать, нет ли у предыдущего хозяина долга. В первую очередь нового собственника должна интересовать информация о задолженности по капремонту. Также нужно уточнять, не находится ли квартира в ипотеке, так как такая сделка впоследствии может быть признана недействительной из-за чего гражданин рискует потерять свои деньги.

Купить квартиру с долгами

Если купить квартиру с долгами по ЖКХ, то вопрос ответственности нового собственника может быть отчасти разрешен договором купли-продажи квартиры, а отчасти будет урегулирован законом.

Полезно: в настоящей статье рассматривается ситуация, когда квартира приобретена только с коммунальными долгами, иными словами, в статье не рассматривается ситуация, если квартира приобретена с ипотечным обременением.

содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
коммунальные услуги;
капитальный ремонт.

Важно: наличие долгов по квартире может привести не только к судебным тяжбам с управляющей организацией (взыскание задолженности), но также к отключению соответствующей коммунальной услуге за неуплату долга по ней.

В соответствии с действующим гражданским законодательством, если иное не будет определенно договором купли-продажи квартиры, у нового собственника возникает обязанность оплачивать коммунальные платежи с момента регистрации договора, т.е. перехода права собственности на квартиру.

Ответственность прежнего собственника по ЖКХ долгам

за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
за коммунальные услуги.

Важно: к приведенному перечню не отнесены начисления за капитальный ремонт, о чем речь пойдет ниже.

Не редки случаи, когда сотрудники управляющей организации понуждают нового собственника погасить задолженность за прежнего владельца. Свои необоснованные требования они аргументируют следующим образом: долги числятся за квартирой и не имеет значения кто собственник квартиры.
Такой правовой подход упречен, так как коммунальные услуги потребляет собственник, а не квартира, соответственно кто потребил тот и должен платить.
При этом сотрудники коммунальной сферы нередко предлагаю новому собственнику оплатить долги прежнего собственника, а потом уже новому собственнику обращаться к прежнему и в судебном порядке взыскивать оплаченный долг.
Новому собственнику необходимо решительным образом отказываться от подобного «предложения». Так как еще не факт, что управляющая организация правильно рассчитала задолженность, либо вообще имеет документальное подтверждение начисленным долгам за предыдущий период. Соответственно, если новый собственник погасит долг прежнего, он фактически выкупает его долг (чего делать не обязан), а гарантий, что он сможет долг взыскать с прежнего собственника нет.

Важно: чтобы не пасть жертвой отключения от коммунальных услуг из-за наличия задолженности за прежним собственником, необходимо в кротчайшие сроки предупредить обслуживающую организацию о смене собственника квартиры. Вероятно, представитель управляющей организации потребует от нового собственника оформить заявлению (в произвольной форме), к которому потребуется приложить копию подтверждающего документа (выписку из ЕГРП). Новый собственник вправе требовать от управляющей организации заключения нового договора МКД.

Условие в договоре купли-продажи квартиры

При оформлении договора купли-продажи квартиры стороны могут отнести обязанность по погашению долгов на нового собственника.
При этом в договоре подобное условие должно быть выражено явно и не двусмысленно, желательно даже указать конкретную сумму долга, подлежащею погашению за счет нового собственника.

Полезно: наличие/отсутствие задолженности по ЖКХ долгам на дату оформления договора купли-продажи квартиры обычно удостоверяется соответствующей выпиской (справкой), выданной управляющей организацией.

Долг за капитальный ремонт

Иначе обстоит дело с задолженностью за капитальный ремонт – вне зависимости за какой период образовалось задолженность погасить ее должно лицо, являющееся собственником квартиры. Т.е. в данном случае факт образования задолженности в период, когда лицо не являлось собственником не является основанием для неуплаты долга.

Полезно: новый собственник вправе предъявить требование прежнему собственнику и в случае его уклонения в судебном порядке взыскать долг в размере оплаченной суммы за капитальный ремонт.

Прежний собственник квартиры публичное образование

В настоящей статье под публичным образованием понимается Российская федерация либо муниципальное образование.
Если собственник принял (приобрел) квартиру у публичного образования с долгами по капитальному ремонту, то собственник обязано погасить эти долги.
При этом он вправе подать заявлением о перерасчете начислений за будущий период по капитальному ремонту.
Если новый собственник, погасив долг прежнего собственника-публичного образования, является получателем льгот и субсидий в натуральном выражении, то он вправе требовать возврата ранее уплаченных сумм за капитальный ремонт.

Блиц вопрос-ответ на тему: купить квартиру с коммунальными долгами

I Можно ли купить квартиру с долгами по коммунальным платежам?
Да, можно, важно в договоре отразить сумму долга.

II Купили квартиру с долгом кто должен платить?
Прежний собственник, по общему правилу должен платить, если иное не было определенно в договоре купли-продаже квартиры. А также следует учитывать исключение из правил, если долг по капитальному ремонту, то платить придется новому собственнику.

III купил квартиру с коммунальными долгами что делать?
Алгоритм действий следующий:
— заявить обслуживающей организации о смене собственника;
— заключить новый договор МКД;
— запросить сведения о задолженности по квартире на дату регистрации права;
— подать заявление в управляющую организацию о перерасчете задолженности;
— погасить задолженность по капитальному ремонту.

IV что делать, если купил квартиру с долгами?
См. ответ на вопрос III.

V можно ли купить квартиру с долгами?
Да, можно, главное отразить соответствующее условие в договоре купли-продажи квартиры.

VI купил квартиру а там долги?
См. ответ на вопрос III.

VII купили квартиру с долгами ЖКХ?
Не обходимо принять превентивные меры (см. ответ на вопрос III).

VIII купили квартиру с долгом за коммунальные услуги?
См. ответ на вопрос III.

IX купил квартиру с долгом за капитальный ремонт?
По общему правилу долги за капитальный ремонт будет вынужден погасить новый собственник, после чего он вправе предъявить требование прежнему, иным образом будет складываться ситуация если прежний собственник публичное образование.

X куплю квартиру погашу долги?
Да, новый собственник вправе погасить долги прежнего собственника и в последующем вправе предъявить прежнему владельцу квартиру требование, если иное не было определено в договоре купли-продажи квартиры.

XI купить квартиру без долгов?
Для этого необходимо на этапе оформления сделки получить официальный ответ (выписку, справку) от обслуживающей организации об отсутствии задолженности по ЖКХ долгам.

XII кто платит долг за купленную квартиру?
В зависимости от вида долга и условий договора, может как новый, так и прежний собственник. По общему правилу за прежние долги отвечает прежний собственник. Исключение из правил долги за капитальный ремонт.

Покупка квартиры с коммунальными долгами. Как решать вопросы с коммунальщиками

Вскоре после приобретения квартиры ее новый владелец может обнаружить, что прежний хозяин не удосужился погасить долги за коммунальные услуги. В большинстве случаев это не является причиной большого расстройства, долги гасятся и жизнь продолжается. Однако как быть в том случае, если сумма задолженности составляет десятки тысяч рублей?

Читать еще: Какие коммунальные платежи зависят от количества прописанных в 2021 году

Неужели старые долги лягут на плечи новосела? О том, в каких случаев старая задолженность по квартплате не должна беспокоить собственника, когда новый владелец обязан погасить эти долги, и как решать такие вопросы с представителями коммунальных служб – пойдет речь в данной статье.

Откуда берутся долги

Ситуация, когда приобретается квартира с долгами за услуги ЖКХ, является довольно распространенной. Эта ситуация может быть следствием некоторого мошенничества со стороны продавца, которому удалось при продаже скрыть факт наличия долга, или же выгодная цена недвижимости предполагает согласие покупателя погасить имеющуюся задолженность. Например:

В ряде случаев продажа квартиры, обремененной долгами, является единственным способом рассчитаться с коммунальными службами. Таким образом, можно исключить передачу дела в суд, что могло бы привести к принудительной продаже недвижимости с молотка и последующим погашением этих долгов. При этом, как правило, покупатель прекрасно осведомлен о наличии долгов, и его согласие погасить задолженность обусловлена привлекательной стоимостью недвижимости;
Не менее распространенным вариантом является продажа квартиры лицами, которые оказались в затруднительной жизненной ситуации, малоимущие граждане. К этой же категории можно отнести только что разведенных супругов, которые стремятся разъехаться, пока не скопились квартирные долги, погашать которые никто из них не желает. При этом покупателю стараются не сообщать о наличии долгов.
Также речь может идти о продаже квартиры инвестором, который, приобретя недвижимость некоторое время назад, теперь желает выгодно продать ее и получить прибыль. В этом случае квартира могла простаивать без жильцов, однако квартирные долги все равно накапливались. Инвестор мог и не сообщать в управляющую компанию о смене собственника, и сотрудники УК продолжали выставлять счета предыдущему владельцу.

Платить или не платить

Таким образом, можно говорить о следующих ситуациях, которые сформировались в момент смены собственника квартиры при наличии задолженности за услуги ЖКХ:

Покупатель может не знать о существовании задолженности, и не быть обязанным ее выплачивать;
Покупатель может знать о долгах и быть согласным их оплатить;
Покупатель не знает о долгах, но платить их вынужден;
Покупатель перед покупкой квартиры может иметь представление о наличии долгов, однако не обязан их платить.

Итак, когда нужно платить, а когда все претензии должны быть обращены к предыдущему собственнику?

Что говорит закон

Старая задолженность в большинстве случаев не должна беспокоить нового владельца квартиры. Исключением является ситуация, когда он добровольно берет на себя обязанности по их оплате (эту возможность предполагает Жилищный Кодекс). Однако сам факт добровольного соглашения о передаче долга должен быть зафиксирован письменно, в противном случае считается, что должником является прежний владелец.

Закон говорит о том, что долги нового владельца по квартире могут образовываться лишь с того момента, как подписан акт приема-передачи квартиры (после подписания договора купли-продажи). Соответственно, новый владелец обязан платить только свои долги (более подробную информацию можно получить из текста статьи 153 ЖК РФ).

Что сказано в договоре купли-продажи

Ответ на вопрос – платить или не платить старые долги, главным образом, зависит от того, был ли в договоре купли-продажи пункт о том, что покупатель (зная о задолженности) согласен принять на себя все долговые обязательства, связанные с данной жилплощадью. Если такой пункт отсутствует, а также отсутствуют дополнительные документы (соглашения, являющиеся приложениями к основному договору купли-продажи), указывающие на согласие покупателя принять квартирные долги, то требования по оплате задолженности должны быть адресованы исключительно прежнему владельцу.

Текст договора должен быть внимательно изучен покупателем, поскольку в договоре его согласие на передачу обязанностей по задолженности может быть выражено неявно. Например, речь может идти обо всех правах и обязанностях, которые переходят в момент подписи акта приема-передачи (причем, как наступивших, так и имеющихся). Тот факт, что покупатель не понимал, о чем на самом деле идет речь, в суде доказать крайне сложно, поэтому придется платить.

Кроме того, о необходимости наличия в договоре пункта о согласии покупателя принять на себя задолженность по коммунальным услугам не мешает помнить и продавцу (на тот случай, если договоренности предполагают хорошую скидку покупателю в обмен на принятие им обязательств по уплате долга). Ведь если это согласие явно не указано в документе, а лишь упомянуто в числе устных договоренностей, формально покупатель ничего платить не должен. И может отправлять представителей управляющей компании вместе с их претензиями к предыдущему владельцу.

Что делать, когда поднимается вопрос о погашении задолженности

Наибольшую заинтересованность в оплате долгов за коммунальные услуги имеют, естественно, сами коммунальщики. Поэтому, первым делом после принятия квартиры в собственность, покупателю квартиры необходимо обойти все коммунальные службы и заключить с ними новые договоры (это если работа ведется по прямым договорам). Если же все расчеты осуществляются через управляющую компанию, поставить ее представителей в известность о смене собственника, предоставить свидетельство о праве собственности, и потребовать заключить договор с открытием новых лицевых счетов для внесения коммунальных платежей.

Однако управляющие компании, учитывая тот факт, что нового владельца квартиры искать не нужно, а о месте нахождения прежнего владельца никакой информации у них нет, настаивают, чтобы долг оплатил теперешний собственник. Основной расчет делается на поверхностное знание владельцем квартиры положений Жилищного Кодекса, а также на то, что он будет избегать конфликтных ситуаций. Имеют место попытки переложить заботы УК на плечи нового владельца квартиры – ему рекомендуют подать в суд на продавца квартиры или самому добиться добровольной оплаты долгов.

Тем не менее, какие-либо реальные санкции с их стороны применяются редко, как правило, в ход идут словесные угрозы относительно отключения ресурсов (электричества, водоснабжения, может использоваться угроза относительно установки заглушки в канализационные трубы, пр.). На деле же все ограничивается устными требованиями, поскольку менеджмент УК прекрасно знает о незаконности подобных действий.

Другими словами, у нового собственника квартиры нет оснований выплачивать старые долги (за исключением случаев, описанных выше). Поэтому, в случае, если у него требуют закрыть долги, он может с полным правом отказаться это сделать, напомнив соответствующий законодательный акт (упомянут выше). В случае если общение с УК носит характер устного диалога, можно воздержаться от каких-либо действий вообще, а ели имеют место реальные меры воздействия с их стороны, тогда единственным выходом является обращение в суд.

Альтернативные методы взыскания задолженности

В некоторых управляющих компаниях новому владельцу не хотят открывать отдельный счет (что сотрудники, работающие в УК, обязаны сделать по закону) по причине наличия долгов. При этом квитанции присылают по старому счету, а новые взносы засчитывают не в текущие платежи, а в счет уплаты старого долга, что также не является законным приемом. Известно также о практике невыдачи различных справок, отказе в регистрации членов семьи без уплаты долга, пр. В этом случае следует обращаться в суд, а если есть подтверждения реальных угроз (а тем более имеет место факт исполнения) – можно писать заявление в прокуратуру по факту вымогательства.

Читать еще: Как получить справку о фактическом проживании без прописки?

Известно также о случаях, когда долги жильцов были переданы управляющими компаниями в руки коллекторов, которые, с помощь юридического «или иного» воздействия эти долги вернуть. Однако, поскольку речь шла о передаче персональной информации, на что жильцы согласия не давали, такое деяние является противозаконным, и после поступивших жалоб против сотрудников управляющей компании были возбуждены административные дела.

Заключение

Подводя итоги изложенной выше информации, необходимо подчеркнуть, что неосторожность, допущенная при покупке квартиры с долгами, еще не является основанием для их оплаты. В то же время те, кто считает подобное приобретение выгодным, должен помнить о различных подводных камнях и в достаточной степени иметь представление о юридических аспектах подобных сделок.

Отношения с представителями управляющей компании или с сотрудниками коммунальных служб следует строить в законной плоскости, не допуская прессинга с их стороны. Наиболее простым способом, позволяющим узнать о своих правах, является получение юридической консультации у профильных специалистов.