Генеральная доверенность на квартиру: что дает, в чем риски

• Что такое генеральная доверенность
• В чём разница между генеральной доверенностью и договором купли-продажи
• В чем преимущества и недостатки покупки машины с пробегом по доверенности
• Что важно предусмотреть при покупке авто по гендоверенности

Генеральной доверенностью называют официальный документ (обязательно заверенный у нотариуса), который дает возможность одному человеку (доверенному лицу) совершать действия от имени другого человека (доверителя), который ее выписал.

В случае с автомобилем, доверитель передает в пользование автомобиль второму лицу от своего имени.

Доверенное лицо (человек, который будет распоряжаться автомобилем) сможет управлять ТС, продавать его, обменивать, сдавать в аренду третьему лицу, передоверять, отправляться за границу.

Важно: все эти действия автолюбитель может совершать только в том случае, если в доверенности нет дополнительных пунктов, ограничивающих действия доверенного лица.

Максимальный срок доверенности – 3 года.

Какие бывают доверенности на продажу квартиры

Есть несколько типов таких документов:

• разовая доверенность дает возможность осуществить одно или несколько действий однократно — например, сбор документов, регистрация или заключение сделки по продаже квартиры, — после чего документ становится недействительным;
• специальная доверенность позволяет осуществлять типовые действия неограниченное количество раз. Например, сдавать квартиру от лица собственника;
• генеральная доверенность уполномочивает другого человека распоряжаться конкретным объектом недвижимости как собственным, то есть участвовать во всех видах сделок, получать или вносить за них деньги, распоряжаться финансами на свое усмотрение, передавать жилье в залог и так далее, если в документе не указано какое-то исключение.

Если нужно делегировать кому-то сделку по приобретению или продаже жилья, то подойдет только доверенность, заверенная у нотариуса.

Что дает такое разрешение

Обладатель генеральной доверенности имеет право:

1. Совершать любые операции с квартирой: продавать ее, обменивать, закладывать или сдавать в аренду.
2. Оформлять и подписывать все юридические документы, связанные с продажей квартиры, ее обменом, сдачей в залог или в аренду.
3. Участвовать в переговорах, решать организационные вопросы и проблемы правового характера.
4. Стать прямым участником финансовой части сделки, если в ней прописано это право.

Деньги за операции с недвижимостью получает тот, кто указан в генеральной доверенности. Это может быть сам владелец, его поверенный или третье лицо.

Генеральная доверенность на квартиру с правом продажи нужна владельцу, если он самостоятельно не готов заниматься операциями с недвижимостью. Она необходима, если владелец:

• живет в другом населенном пункте, из-за чего для него сложно участвовать в переговорах и операциях;
• слишком занят;
• болеет или слишком стар.

Структура оформления

Требования к содержанию доверенности не устанавливаются законодательно, но существуют требования к ее содержанию. Такие требования сформулированы в Методических рекомендациях по удостоверению доверенностей, которые утверждены решением Правления ФНП в 2016 году.

Структурно документ должен состоять из следующих пунктов:

• наименование и вид доверенности;
• место и дата оформления;
• реквизиты физического лица – доверителя в полном соответствии с документом, удостоверяющим личность: ФИО, паспортные данные и адрес регистрации. В случае совершения сделок с недвижимыми объектами необходимо указать СНИЛС;
• реквизиты доверенного лица (по аналогии с доверителем);
• перечень полномочий, передаваемых доверенному в рамках данного документа с точным и подробным указанием, чтобы исключить двоякого понимания. Поэтому не нужно использовать обобщающие понятия, а при перечислении государственных органов указывать их полное наименование. Таким образом, при перечислении действий следует упомянуть и все организации и учреждения, в которых доверенное лицо сможет представлять интересы доверителя;
• подпись и расшифровка, проставляемая доверителем.

Содержание документа

Что же должно быть прописано в бумаге? Как правило, существует типовой бланк, где вам необходимо указать следующие сведения:

1. В первую очередь необходимо написать, где была выдана доверенность и когда.
2. Данные о доверителе.
3. Сведения о квартире.
4. Информация о поверенном.
5. Сфера полномочий.
6. Срок действия.
7. Передоверие.
8. Личная подпись доверителя.
9. Данные о нотариусе и его подпись.
10. Номер, присвоенный доверенности.

На какой срок выдается генеральная доверенность

Закон не предусматривает требований к минимальному и максимальному срокам действия документа. Ранее действовавшее ограничение срока доверенности в 3 года было отменено еще в 2013 году законом «О внесении изменений. » от 07.05.2013 № 100-ФЗ.

Оформляя доверенность, указывать срок действия документа необязательно. Если он не указан, доверенность будет действовать ровно 1 год с даты выдачи. Если прямо указать иной срок — больший или меньший, то доверенность будет действовать до момента наступления этого срока.

Важным требованием к доверенности является необходимость указания в ней даты составления. В противном случае документ признается ничтожными не влечет никаких юридических последствий. Указание даты позволяет определить начало действия доверенности.

Оградить собственника от мошеннических действий со стороны доверенного лица помогут следующие рекомендации:

• доверенность можно отозвать, если подошел к концу срок ее действия;
• сам документ и все сделки, совершенные на его основании, могут быть признаны недействительными в судебном порядке;
• в качестве доверенного лица привлекать только надежного человека, которому собственник полностью доверяет;
• не указывать в тексте доверенности возможность получения аванса или полной суммы за продажу квартиры доверенным лицом. Передачу денег лучше оформить банковским переводом. Это сделают сотрудники банка, они несут ответственность за сохранность средств на счете. За такие услуги взимается комиссионный сбор, но деньги останутся в сохранности;
• покупателю рекомендуют тщательно изучить доверенность, по возможности запросить у доверенного лица контакты владельца жилья.

В соответствии с законом генеральная доверенность не превращает доверенное лицо в собственника недвижимости. Он не имеет права продать жилплощадь себе. Продавец должен рассмотреть все плюсы и минусы, прежде чем доверять продажу собственности третьему лицу. Сделка по доверенности может вызвать сомнения у покупателя, что может привести к снижению стоимости жилплощади.

Важно подробно прописать все права доверенного лица, чтобы избежать возможных неприятных последствий; обговорить стоимость квартиры, сроки и прочие формальности. Если соблюдать все меры предосторожности, то продажа по доверенности выгодна продавцу. Это поможет сберечь время, избежать длительных походов по различным инстанциям для получения необходимых справок.

Что дает генеральная доверенность на автомобиль

Автодоверенность предоставляет право на его управление физическим лицом, указанным в бумаге. Носит временный характер, может быть составлена на специальном бланке или письменно. Право владения автомобилем такая бумага не передает, на машине можно только ездить, самостоятельно переоформить ТС в органах ГАИ нельзя. Дополнительно в «генералке» прописаваются полномочия на ремонт автомобиля, страхование, проведение техосмотра, разрешение любых спорных судебных вопросов в случае ДТП.

Бывает «генералка» на автомобиль с правом продажи, но покупателем не может выступать сам поверенный, поскольку продать движимое имущество самому себе нельзя. Оформить на супругу тоже не получится, ведь она – член семьи доверенного лица, они имеют общий бюджет, а машина является имуществом, совместно нажитым в браке. То есть получается та же схема – продажа самому себе, что запрещено законодательством.

Как действуют злоумышленники?

Есть несколько категорий людей, которые чаще всего становятся жертвами мошенников.

1. Социально уязвимые группы людей — одинокие пенсионеры и инвалиды.

Злоумышленники втираются в доверие к таким людям. Помогают с бытовыми делами, решают какие-то мелкие проблемы, ходят за продуктами. Спустя некоторое время под различными предлогами “помощники” просят оформить генеральную доверенность на свое имя. Например, чтобы получать пенсию или представлять интересы собственника квартиры в ЖЭС.

Нужно понимать, что доверенность выдается в присутствии нотариуса, который всегда разъясняет последствия оформления этого документа для человека. К сожалению, пожилые люди не всегда готовы оценить риски. Как результат, мошенники получают генеральную доверенность и право распоряжаться собственностью.

2. Граждане, ведущие асоциальных образ жизни — злоупотребляющие алкоголем или наркотиками. Либо люди с психическими расстройствами.

Мошенники предлагают помощь в решении жилищного вопроса. Например, помочь с приватизацией квартиры и ее последующей продажей. При этом взамен обещают купить квартиру меньшей площади, а разницу передать доверителю. В таком случае доверитель вроде бы понимает, для какие целей выдает доверенность, что не мешает ему в итоге оказаться обманутым. В интернете то и дело всплывают новости о таких ситуациях, когда люди оказываются в глухих деревнях Беларуси без жилья, денег и средств к существованию.

Также мошенники могут использовать недействительную доверенность, выдавая её за актуальную. Нужно понимать, что доверенность — документ, выдаваемый на определенный срок. До истечения ее срока доверитель в любой момент может ее отозвать, а значит лишить доверенное лицо полномочий, которыми он был наделен. В таком случае доверенное лицо обязано вернуть доверенность, которая уже не имеет юридической силы.

Некоторые люди решают использовать генеральную доверенность в своих интересах, не возвращая отозванный документ. В результате, сделка купли-продажи может быть совершена лицом, которое не имеет на это право. Такую сделку можно оспорить в суде. То есть, купив квартиру, продаваемую мошенниками, покупатель в последующем может оказаться без денег, и без приобретенной недвижимости. Обращаем ваше внимание, что актуальность и соответствие доверенности законодательству — это не единственные факты, которые проверяются при подготовке сделки. О том, что еще проверяется можно почитать в нашей статье.

Как проверить квартиру перед покупкой?

Иногда, доверители пытаются продать недвижимость по доверенности умершего собственника-доверителя. Такая сделка не соответствует законодательству, любой суд признает ее недействительной.

Для покупателя

Покупателю не мешает знать, что, если была предъявлена генеральная доверенность на недвижимость, например, пожилой человек оформил на сына или внука, то это не даёт гарантии вменяемости доверителя, и неизвестно, отдавал ли он себе отчёт в своих действиях во время оформления документа. Возможно, что пожилой человек в качестве аргумента сошлётся на камни в почках, а чуть позже обратится к неврологу, ляжет в психиатрическую больницу на время совершения сделки, а после выйдет со справкой, которая отменит все сделки.

Для сделок в простой письменной форме без удостоверения нотариуса факт наличия в списке документов нотариальной доверенности не влияет на степень ее законности и результат заключения. Стоит даже сказать, что недобросовестные посредники с «генеральной» доверенностью на руках могут подсовывать собственнику договор дарения недвижимости под видом другого якобы незначительного документа. После подписания дарственной человеку потом будет сложно доказать, что он не понимал, какой это был документ. Требовать компенсации ущерба также будет не с кого.

Чтобы гарантировать законность сделки и защитить свои права, собственнику целесообразнее выбрать нотариальную форму сделки по отчуждению недвижимости (не доверенности). Только в этом случае можно быть уверенным в договоре, достоверности всех данных и документов. Нотариус несет полную имущественную ответственность за сделки, которые удостоверяет. Если по его вине пострадает одна из сторон, придется полностью возместить ущерб.