Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Постоянная рента: условия, особенности и стороны договора, выкуп, выплаты

Договор постоянной ренты

Догово́р постоя́нной ре́нты — соглашение, в соответствии с которым получатель ренты передает принадлежащее ему имущество в собственность плательщика ренты, а тот в свою очередь обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму, при этом срок действия договора не ограничен каким-либо периодом времени [1] .

Постоянная

Первое, с чем предстоит познакомиться, — с основными понятиями. Рента может быть разной. В зависимости от ее вида, вам будут предложены те или иные условия при подписании соответствующего договора.

Постоянная рента — это соглашение между лицами о передаче собственности. При всем этом одна сторона будет выплачивать фиксированную сумму денежных средств собственнику жилья в определенные моменты времени. А вторая обязуется передать свое имущество плательщику. Срок действия договора ничем не ограничен.

Фактически, постоянная рента — это своеобразное пожизненное содержание собственника в обмен на его имущество. Все чаще и чаще оно встречается в современном мире. Но только это не единственный тип ренты. Есть и еще один вариант.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Вместо ежемесячных платежей будущий полноправный владелец квартиры должен ухаживать за нынешним. В отличие от пожизненного содержания иждивение предполагает не только денежную выплату, но и покупку еды, одежды, лекарств и вещей, а также поддержку здоровья и помощь с бытовыми делами — лично или путем оплаты услуг профессионалов. Суммы, которые тратятся каждый месяц на содержание получателя ренты, должны быть не меньше двух прожиточных минимумов. При этом и владелец недвижимости, и осуществляющий уход, как правило, живут вместе.

Может ли быть отменена рента

Договор ренты может быть отменен через суд в случае, если кто-то из участников сделки нарушил свои обязательства. Вот распространенные причины отмены.

Договор подписали обманным путем. Например, получателя ренты ввели в заблуждение относительно условий договора, пообещали на словах одно, а на деле записали в договор другое. Отменить договор по этой причине возможно, если доказать в суде факт обмана.

Получатель ренты признан недееспособным на момент подписания ренты. Это одна из основных опасностей ренты как способа приобрести квартиру. Например, плательщик ренты заключает договор с пожилым человеком, исправно платит ему ренту. Затем появляются родственники получателя ренты и показывают документы, по которым владелец квартиры уже несколько лет состоит на учете в психиатрической клинике.

Через суд такую сделку могут признать незаконной, квартиру вернуть в собственность пожилому человеку, а договор расторгнуть. Кто будет возвращать уплаченные платежи, непонятно — как решит суд.

Плательщик ренты не исполняет свои обязанности. Например, не перечисляет обещанные в договоре платежи год или более. Или не исполняет обязанности по содержанию получателя ренты.

Плательщик признан банкротом. Соответственно, в такой ситуации он не перечисляет платежи получателю ренты. Договор можно расторгнуть через суд, имущество вернется в собственность к получателю ренты.

У получателя ренты нет обязанности возвращать все платежи, если это не установил суд. Например, вы платите ренту 5 лет, а после по какой-то причине платить не можете. Если договор расторгнут, то платежи за 5 лет вам никто не вернет, а квартиру придется отдать получателю ренты обратно.

Читать еще:  Что входит в благоустройство придомовой территории и кто этим занимается

Особенности перехода недвижимости

По условиям договора пожизненной ренты, новым владельцем недвижимости становится плательщик. После нотариального заверения документов и государственной регистрации права, многие полагают, что они могут делать с квартирой, домом или прочими объектами все, что заблагорассудится. Это совсем не так. Порядок перехода недвижимости по договору ренты подразумевает, что до момента смерти получателя помощи плательщик не может:

  • осуществлять юридически значимые сделки с недвижимостью (продавать, разменивать, дарить, использовать в качестве залога);
  • выселять пожилого человека в другое место проживания без его согласия.

По сути, владельцем недвижимости плательщик является номинально. Более того, в случае расторжения договора имущество возвращается пожилому человеку.

Удостоверение договора у нотариуса – обязательное условие?

В соответствии со ст. 584 ГК РФ, договор ренты подлежит нотариальному удостоверению. Соответственно, если нотариально не удостоверить договор – он будет недействительным.

Более того, договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. При этом, у объекта недвижимости, который переходит от получателя ренты к плательщику, появляется обременение. Подобное обременение служит неким залогом того, что плательщик ренты не сможет свободно распоряжаться имуществом, например, продать квартиру, до прекращения договора ренты.

Выкуп постоянной ренты

Выкуп постоянной ренты, по сути, является расторжением договора. Требовать выкупа вправе любая из сторон. Плательщик ренты может это сделать без каких-либо оснований. Для этого он должен направить соответствующее уведомление не позднее чем за 3 месяца до прекращения выплат.

Обратите внимание! Стороны могут предусмотреть в договоре срок, в течение которого выкуп постоянной ренты невозможен. Но такой срок не может быть более 30 лет с даты заключения договора.

Получатель ренты может требовать ее выкупа плательщиком только при наличии оснований, определенных в ст. 593 ГК РФ:

  • просрочка выплаты ренты более чем на 1 год;
  • неплатежеспособность плательщика ренты;
  • нарушение плательщиком ренты условий об обеспечении исполнения своих обязательств;
  • установление долевой или совместной собственности на недвижимое имущество, переданное под выплату ренты.

Данный перечень не является закрытым, и стороны могут определять свои условия для выкупа ренты.

Отличительные особенности постоянной
и пожизненной ренты

1. Постоянная рента является бессрочной, т.е. не ограничена каким-либо периодом времени, не ограничена сроком жизни получателя ренты в отличие от пожизненной ренты.

2. Получателями постоянной ренты могут быть граждане и некоммерческие юридические лица. Ввиду бессрочного характера субъектный состав может меняться, договор не зависит от существования первичной стороны (гражданин может умереть, некоммерческая организация может быть реорганизована). Получателями ренты становятся наследники, правопреемники некоммерческого юридического лица. Получателями пожизненной ренты могут быть только физ. лица.

3. Рентными платежами в постоянной ренте могут быть не только деньги, но и предоставление вещей, выполнение работ или оказание услуг, а рентными платежами обычной пожизненной ренте являются только деньги. По общему правилу, рентные платежи при постоянной ренте выплачиваются по окончании каждого календарного квартала, а при пожизненной – по окончании каждого календарного месяца.
В обоих случаях размер определяется договором. При пожизненной ренте — как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.

Минимальный размер ренты при постоянной ренте, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора ренты, и подлежит увеличению с учетом роста величины прожиточного минимума.
Для пожизненной ренте такое ограничение действует если по договору предусмотрено отчуждение имущества бесплатно.

Читать еще:  Справка об отсутствии судимости: срок изготовления, порядок получения

4. Риск случайной гибели при постоянной ренте может быть возложен как на плательщика ренты (при бесплатной ренте), так и на получателя (при платной ренте), а риск случайной гибели при пожизненной ренте – только на плательщика ренты (он обязан выплачивать ренту).

5. При постоянной ренте плательщик может отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа, а при пожизненной ренте – только получатель ренты вправе требовать выкупа.

Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью пожизненной ренты. Получателем ренты может быть также лишь физическое лицо (отчуждатель имущества и/или указанное им третье лицо).

Особенности по сравнению с обычной
пожизненной рентой:

1. Предмет — только недвижимость (жилой дом, квартира и т.п.).

2. Содержанием ренты в таком договоре являются рентные платежи в натуре, а не деньги: предоставление жилища, питания, одежды и другие предоставления, обусловленные договором, как уход, ритуальные услуги и т.п. Договором может быть предусмотрена замена содержания в натуре платежами в деньгах.

3. Размер ренты — в договоре должна быть указана стоимость всего объема содержания с иждивением, которая в месяц, если по договору предусмотрено отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом такого договора.

4. Особые гарантии прав получателя ренты. (Наряду с гарантиями по обычной пожизненной ренте). Плательщик ренты может распоряжаться недвижимостью (продавать, сдавать в залог и т.д.) только с согласия получателя ренты, т.е. он становится собственником отчужденного в его пользу имущества в известной степени условно (до смерти получателя ренты). Требование о возврате недвижимого имущества возможно по этому договору не только при бесплатной, но и при платной ренте.

Плюсы и минусы рентного договора

Соглашению характерна алеаторность (рискованность) – его условия содержат риски для обеих сторон:

  1. Кредитор и должник могут недополучить компенсацию своих имущественных затрат из-за неопределенности срока. Случается, что кредитор умирает быстро, и должник получает квартиру за минимальные выплаты. Бывает наоборот – рентополучатель переживает рентоплательщика и даже его наследника.
  2. Повреждение или утрата имущества не освобождает должника от дальнейших выплат, он только может потребовать расторжение сделки.
  3. Рентоплательщик не может проживать в приобретенной квартире или отчуждать ее.
  4. Существует риск мошенничества с обеих сторон. Иногда пенсионеры стремятся заключить сделку для получения дохода, а потом ищут повод для ее расторжения. Бывает, что рентоплательщик недобросовестно осуществляет уход за престарелым лицом и желает приблизить его смерть.

А что думают о ренте с пожизненным содержанием сами участники сделки? Вот несколько отзывов о договоре ренты с пожизненным содержанием:

  • Оксана. Есть квартира с одиноким престарелым рентополучателем. Сделку с ним (через своего родственника) заключил грамотный нотариус. Пенсионер в данный момент парализован, и ему требуется особый уход. Формально условия вроде бы соблюдаются – выплата денежной суммы (3 МРОТ) перечисляется на счет ежемесячно, но самое главное – постоянный уход – не осуществляется. Ухаживает за парализованным дальний родственник, суд решение о расторжении договора отклонил, так как формально условия выполняются.
  • Игорь Иванович. Влез в ренту 7 лет назад – трешка-хрущевка на последнем этаже. Бабушка претензии увеличивала с каждым днем: сначала кашу свари (в мои 22 года!), потом лекарств на 8 тысяч купил, коммуналку оплачивал, потом путевку ей купил в санаторий в Анапу…, короче, за эти 7 лет две стоимости квартиры выплатил, а когда намекнул об этом бабуле, договор она со мной расторгнула. Вот и все.
  • Екатерина. Сама не состою и, слава богу, у меня подруга в такой же ситуации. Квартира – двушка, первый этаж. С бабушкой уже 15 лет живут. В одной комнате бабуля, в другой они втроем с ребенком. Второго родить не решаются, уехать не могут и на день – бабулю надо кормить, она неходячая. На работу не устроишься – бабушке уход нужен. Еще и приплачивают ей (не знаю сколько). Если будете оформлять ренту, подумайте – самое оптимальное – только деньги, без ухода, а сиделку она сама наймет.
Читать еще:  Kvp24 личный кабинет — как получить доступ к персональной странице?

Выгода заключения пожизненного договора для получателя ренты:

  • сохранение возможности жить в своей квартире;
  • если условия договора нарушаются, его расторжение только в суде;
  • право залога на объект недвижимости.

Есть риск, что рентоплательщики окажутся непорядочными и ускорят кончину своего партнера по сделке.

Выгода плательщика ренты:

  • приобретение выбранного объекта недвижимости в рассрочку;
  • получение права собственности на жилье.

Риски плательщика ренты:

  • объект недвижимости остается в залоге у получателя ренты;
  • получатель имеет право расторгнуть соглашение;
  • полноправным собственником квартиры можно стать только после смерти получателя ренты.

В заключение надо заметить: если партнеры по сделке попались порядочные и условия договора ренты с пожизненным содержанием и иждивением выполняются добросовестно, то это, действительно, гарантия спокойной старости.

Гибель имущества

Всегда существует риск порчи или гибели имущества. Дом может сгореть или соседи сверху затопили. Если жилище было получено в дар, платить все равно придется. И ремонт делать за свой счет. В ситуации с наличием единоразового взноса (оформляется как купля-продажа), можно побороться за свои права и настоять на изменении договора.

А вот пожизненную ренту выплачивать придется в любом случае. Риски на себя берет счастливый обладатель жилого помещения. Имущество можно застраховать. Не забудьте сделать пометку об этом в подписываемых документах.

Прежде чем подписывать документы, внимательно их изучите. Лучше предварительно проконсультироваться с юристом. Отказываться улучшить свое материальное положение или исполнить свою мечту (обзавестись собственным домом) из-за страха быть обманутым не стоит. Нельзя переоценивать свои возможности. Платить придется долго. А нарушать договоренность нельзя. Пожилым людям, если у них есть родные, с которыми поссорились, лучше не торопиться. Ведь примирение с близкими людьми – это не повод расторгать соглашение.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector